部分楼盘大幅降价遇阻！老业主：并非接受不了降价，而是接受不了降价幅度太大

本是抢销量的“金九银十”楼市旺季，部分楼盘却因大幅降价被勒令停业整改。

日前，惠州保利阳光城因五折降价卖房、遭老业主反对要求开发商赔偿差价引发广泛关注。随后，该楼盘被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也被要求退房。

惠州保利的“承诺函”。

而类似楼盘降价引发的争议并非孤例。早在今年5月，在江苏昆山梦之悦花园项目、尚滨花园项目因五一假期以八折左右折扣卖房，被当地勒令暂时关闭网签，进行整改；去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，同样被定性为非法销售而叫停。

在这种情况下，房价降不降、降多少，成为多方博弈的焦点。老业主认为降价会引发房屋价值缩水，导致自身利益受损，纷纷表达不满，找开发商要说法、退差价；监管部门则出于政策要求和社会稳定，往往需要权衡多方利益后再做抉择。

相较之下，开发商陷入的困境更深——小幅降价无人问津、对回笼资金不止渴；一旦大幅降价必遭业主抵制、收监管罚单；如若选择不降价，更是直接面临生存危机。

对此，易居研究院研究总监严跃进告诉九派财经，近期的几起楼盘热议事件背后都存在“降价难”问题，且此类降价都和已购房的业主维权有关，若工作没有做到位，一些降价幅度较大的项目，确实容易引发一些问题。

如今，对于房企来说，如何做到“平稳降价避免房闹”极为重要。对此，严跃进认为，房企在降价的形式、优惠政策也要多做创新，应尽量少做“赤裸裸的价格下调”。

【1】想降价，先备案

近两年来，随着房地产行业降温、楼市去化速度下降，不少房企面临资金和销售的双重压力下。对此，《中国房地产报》曾发文提到，“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

事实上，今年下半年来，多地颁布稳楼市的“政策大礼包”，多地对住房售价采取灵活性措施，为房企降价“松绑”。9月，四川省绵阳市官方发文称，鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠，特别优惠的额度不计入“不能低于备案价85%以下销售”的价格范围。

诸葛数据研究中心的一项数据显示，据不完全统计，今年以来已有超20城出台政策支持团购商品住房，开发商可给予购房者一定价格优惠，部分城市优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

但三方博弈中一方松绑并不意味着“降价难”问题得以解决。随着监管逐渐放松，九派财经注意到不少楼盘中介的宣传中，“五折卖房”“钜惠大风暴”“骨折价”等营销话术多了起来。对此，一位购房者告诉九派财经，“并不是接受不了楼盘降价，而是接受不了一下降那么多。”

“个别楼盘的大幅度降价可能会使该楼盘短期的销售增加，有助于开发商的资金回笼。但同样会带来一些不良影响。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向九派财经表示，对于老业主而言，大幅降价会导致自己的房屋价值缩水，影响到自己的切身利益；此外，还可能会引起周边楼盘的跟风，引起连锁反应。

如今，在老百姓心中，房子已然不是单纯的“商品”。房价长期走高，让一些购房者形成“只涨不跌”的预期，同一楼盘降价自然导致业主心理失衡。换句话讲，房价支撑着中国家庭的资产水平，也支撑着购房者的信心，盲目降价会导致风险。

“以眼下的楼市情况，不能完全给开发商自主定价权。”王玉臣律师称，房地产作为支柱性产业，与老百姓的财富息息相关，而开发商又是逐利的，一旦给了完全意义的定价权，楼市出现大涨大跌的可能性会更大，势必会影响到整个房地产行业的交易稳定性。

此外，商品房并非单纯的“商品”，其降价、涨价行为仍受到法律法规的严格约束。 根据《商品房销售明码标价规定》：商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

“开发商应当按照申报价格对外销售。降价可以，但如果比备案价低太多就会违反上述规定。即便多想降价，都需要先去住建部门进行申报、备案。”王玉臣律师称。

【2】少做“赤裸裸的价格下调”

随着去化压力增大，降价趋势不可避免，但如何“平稳降价避免房闹”，对于开发商来说是一个巨大的考验。在易居研究院研究总监严跃进看来，避免降价带来的风险，降价的形式十分重要，直接大幅度调整价格，会令已购房的客户难以接受。房地产商在降价的形式方面也可以尝试做创新，少做“赤裸裸的价格下调”。

某楼盘推出“钜惠风暴价”。图源｜网络

近年来，已有一些开发商通过送家电、送车位、送物业费、送精装修等优惠活动变通降价，以吸引购房者。在对外口径上，也以楼盘促销代替降价。

此外，还有开发商推出“降价补差价”的保价活动。今年8月，深圳满京华金硕华府项目的最终售价除了比备案价下调6%~8%，还推出保价优惠，承诺若开发商在客户购房之后降价，开发商将以降价后的低价为标准，退回原客户多付的金额。去年年底，华润置地也在深圳两个新开楼盘推出保价活动，承诺保价期间，只要购房者发现买贵了，开发商承诺全额赔付，开发商自行为楼盘价格“兜底”。

另一方面，各地监管部门也应因地制宜设置降幅门槛。一位房地产行业分析师在接受财联社采访时表示，“不同城市目前对房价下跌幅度的接受度不一样，有的城市可以接受房价下降15%以内，有的城市只能接受10%的降幅，这与当地房地产市场环境有关。”

对此，严跃进告诉九派财经，此前各地在房价能否降、如何降方面存在很多误区和问题，建议各地对于降价的现象提前做分类。

以绍兴10月11日房产政策为例，其要求各地根据项目去化情况及市场接受度，在风险可控的前提下，根据“一县一策”“一镇一策”“一项目一策”，制定差异化定价机制，适度调整备案价，这在客观上对房价下调做出指导性意见。

“部分属于小幅度、合理范围的降价，可以允许；对部分降价力度大的项目加大论证，尤其是对降价后市场的不同反应多做预测和预案。”严跃进表示。