房地产有望实现“软着陆”，政府工作报告首提防止房企无序扩张

近日，政府工作报告提出，今年的发展预期目标是：国内生产总值增长5%左右，城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右，居民消费价格涨幅3%左右。

此前，不乏国际机构预计今年中国经济增速可达5.5%~6%，5%的目标增速略低于预期。对此，中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成对第一财经记者表示，“GDP增长5%左右是一个比较审慎、务实又留有余地的目标。”

政府工作报告也首次提出防止房企“无序扩张”，盛松成认为，今年有望成为房地产市场实现“软着陆”的转折之年，但中国不会再通过房地产大幅拉动经济增长。

在拉动经济的“三驾马车”中，市场观点多数认为，消费将扛起大旗，但盛松成认为消费和投资并非互斥关系。“相较于地方政府，中央政府融资成本更低且加杠杆的空间更多，中央政府可以增加地方政府的转移支付。”

5%增速目标审慎且有余地

5%的GDP增速目标较市场共识预测（5.5%~5.8%）更为审慎，其实从此前各地给出的GDP增速目标就可窥斑见豹。

野村证券方面表示，早前，全国31个省份皆已公布2023年经济发展目标，各地设定GDP增速目标较为保守。与2022年的目标相比，全国31个省份有21个地区调低了2023年增速目标，6个地区与去年持平，海南、新疆、重庆和黑龙江四地则调高了增速目标。地方对增长预期的态度更趋保守。

盛松成表示，如果根据各省份在年初提出的经济增速目标，并按照各省份的经济体量加权计算得到的全国经济增速在5.6%左右，可以说今年经济发展预期目标中，GDP增⻓5%左右是一个比较审慎、务实又留有余地的目标。

“在不发生意外风险的情况下，实现5%左右、甚至略高的GDP增速是大概率事件。”盛松成称，5%左右的目标综合考虑防范化解重大风险和经济发展提质增效等多个目标之间的协调性，也考虑了今年经济复苏路径中可能面临的不确定性，并体现为经济长期健康发展打下良好基础的稳中求进的总基调。

他也认为，经过三年疫情，经济恢复将是一个逐渐的过程。在经济恢复的过程中，中国始终高度重视物价上涨问题，因为中国仍有大量中低收入群体，而他们对物价变化是很敏感的。如果经济增速指标过高，可能不利于实现今年3%左右的物价目标。

房地产有望实现“软着陆”

今年的政府工作报告首提防止房企“无序扩张”，在盛松成看来，这不仅为化解房企风险，也是意图帮助头部房企率先转型、树立行业典范。随着经济环境改善，今年房地产市场会逐渐企稳。

“房地产对经济发展的作用已经从过去的拉动转换为不拖累增长。”他称，从当前的政策表述来看，破除“高杠杆、高负债、高周转”经营模式是第一步；在现阶段帮助化解优质房企风险、维持市场稳定是第二步；在未来通过引导房企摆脱单一开发销售模式、多样化发展是第三步。

早在2022年底，盛松成在出席第一财经金融价值榜（CFV）金融峰会期间就提及，无论是2003年非典，还是2008年国际金融危机期间，我国房地产业都发挥了稳增长的作用，这在当时是一举两得的，因为它既改善了人民生活，也加速了城镇化进程，促进了经济发展。因为当时我国人均住房面积还比较少，而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之变化。从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产业来大幅拉动经济增长。

根据易居研究最新数据，前100名开发商在2月份的总销售额为同比增长14.9%。2023年2月，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。虽然对比2019年和2020年的月度平均数据还是比较低，但市场信心似乎在复苏。此外，2023年2月，全国8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%，并创下20个月来的新高（即2021年7月以来的月度最高值）。

消费和投资并重

就2023年的经济增长预测而言，在“三驾马车”中，各界对消费的期待较高。摩根大通预计，消费将从去年对GDP贡献1个百分点跳升至4.1个百分点，投资将从1.5个百分点升至2个百分点，而净出口则构成拖累，从0.5个百分点降至-0.5个百分点，这也部分因为海外衰退风险导致需求放缓。

频频被提及的“消费扛大旗”确实站得住脚，但各界认为“超额储蓄引发报复性消费”的可能性并不大。盛松成则认为，投资和消费并非互斥关系，都需要予以重视。

他表示，多年来，我国经济发展似乎存在某种投资惯性。随着地方政府债务负担加重、投资回报率边际下降，对于以投资还是消费作为稳增长的主要抓手，人们的观点莫衷一是。从根本上讲，争论的焦点往往在于对经济增长源泉的思考，以及短期和长期政策的权衡。

事实上，动态地看，消费和投资其实是互相促进的，尤其是消费能带动生产、就业以及投资。盛松成分析称，第一，消费和投资不是割裂而是交互的。一个经济主体的消费往往是另一个经济主体的收入；第二，需求端的消费升级能有效带动供给端的产业升级，催生新的投资需求。供给侧结构性改革的有效推进，既能以高质量的供给适应、满足现有需求，也将创造、引领新的消费需求；第三，以消费需求为基础，在市场经济条件下，更加易于发现有合理回报的投资方向，提升经济运行的效率，并推动实现经济总量的增长。只有无效的投资，没有无效的消费（除了浪费）。

“消费和投资关系的协调，本质上是优化经济资源在不同效率部门间的配置。我们认为，消费的基础性作用，不应仅停留在‘国内大市场’和‘最终消费支出在GDP中的比重较大’的总量概念上，更关乎经济发展的质量和效率。”盛松成称。