仲量联行：证券、基金、保险等传统金融业租户需求活跃度相对较高

1月8日，仲量联行表示，2024年广州甲级办公楼市场方面，广州持续释放存量政策和增量政策组合效应，加快推进产业结构调整。服务型经济表现活跃，1至10月全市规模以上服务业营业收入同比增长6.8%，其中，互联网、软件和信息技术服务业持续发挥支撑作用。此外，受益于企业出海加速，广州外贸出口持续改善，1至11月出口总值同比增长6.8%。

广州甲级办公楼市场总体延续深化调整态势。2024年全年净吸纳总量为29.4万平方米，同比增加16.3%，其中约四分之一来自于自建总部或购买办公场所自用需求，其余四分之三为市场化租赁成交。市场化租赁方面，受制于大部分企业支出收缩的影响，有效需求的增长较为缓慢，市场需求主要由成本节约为导向的搬迁和升级为主。此外，去化相对集中于高性价比的新近落成项目。由于新项目多位于琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场，其市场影响力日益提升。

新增供应集中于下半年竣工入市，四季度共录得四个新项目。全年甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。截至四季度末，全市甲级办公楼空置率约为21.0%，同比下降0.4个百分点。

需求方面，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，全年金融及专业服务业租户的新增租赁成交中，近八成的成交面积在1,000平方米以下。

与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示：“随着企业出海趋势加深，赛道更迭驱动外向型经济相关互联网产品及服务业务的快速增长，为办公楼市场注入活力。”据仲量联行统计，科技互联网企业占2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。但江婧丽指出：“尽管上述行业中的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动办公楼市场全面复苏。”

虽然2024年全市办公楼供应端压力有所减缓，但需求流动性缓慢复苏之下，大部分业主的去化压力犹存，租金水平仍未见底。截至四季度末，全市平均租金同比下降7.5%。

展望2025年，广州经济仍将处于换挡提速、转型向新的关键阶段。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，随着广州持续发挥民营经济与外向型经济优势，以深筑差异化创新壁垒、打造研产销一体化提升核心竞争力，本地高端智能智造与商贸流通有望实现新一轮产业突破，并长期驱动商业地产市场需求稳健增长。

广州办公楼市场2025年全市供应量预计将再次达到高峰，总规模超100万平方米。大部分新增供应仍集中于琶洲和广州国际金融城。新增供应面积约一半来自总部办公物业，自用需求将助力去化新增供应总面积的近四分之一，支撑市场净吸纳量。但整体而言，全市空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低压力。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：三季度末以来，中央推出一揽子增量政策。财政政策重点聚焦于缓解地方财政和融资压力，增加地方自主财力；货币政策重回宽松，有效满足市场资金需求、提升市场流动性；资本市场改革深化，通过吸引中长期资金入市，为创新型企业提供便捷融资渠道，提高市场稳定性与资源配置效率。社会预期的改善和市场信心提振，也将为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。