超大特大城市城中村怎么改？重磅政策公布，专家解答

城中村改造是超大、特大城市高质量发展亟待解决的难题。住房城乡建设部近日表示，超大、特大城市正积极稳步推进这项工作，通过拆除新建、整治提升以及拆整结合三类推进实施。专家表示，这意味着本轮城中村改造不再是过去大拆大建的模式。

本轮城中村改造分三类推进实施

在专家看来，拆除新建模式适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准，通过拆建提高了土地利用效率、建筑品质和产业生态。只有资金可以平衡的、改造意愿强烈的、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的，才会实施拆除重建。不具备这些条件的，就要在守住安全底线的前提下，常态化地推进整治提升，或者做局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。

中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋：整治提升这种模式，实际上就是保留原有的土地利用和建筑物形态，同时做一些点状的基础设施和公共服务，嵌进去，把整体的环境治理水平，还有社会管理提高。这种模式的优点就是成本相对而言比较低，周期比较短。

易成栋表示，第三种拆整结合方式，实际上是前两种模式的结合。保留适用部分，拆除不适用部分而后新建，这种改造的总体成本适中。从整体看，超大特大城市城中村改造通过三类方式实施，意味着这项工作与以前的“棚改”是不一样的，是要解决我国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务充分覆盖城中村，让村民和新市民年轻人彻底融入城市，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。

中央财经大学管理科学与工程学院教授 易成栋：城中村改造要因城施策、因地制宜，不同城市的情况差别可能比较大，还有不同的城中村，它的实际情况也会有一些明显的区别。对于一些居住环境比较好、社会治理管理比较好的城中村，适宜采取拆整结合、保留整治这些方式。城中村的改造，把我们城市的治理从城市的区域推向了城中村，从而使城市的治理水平更加完善。

依法征收，净地出让

保障村民合法权益

住房城乡建设部近日的表态中明确提出，此次城中村改造要在法制的轨道上进行，坚持依法征收、净地出让、充分保障村民合法权益。

专家表示，超大特大城市推进城中村改造，必须坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，把想法与思路全部告诉老百姓，广泛争取老百姓支持，这样可以最大限度地减少改造中的矛盾和阻力。因此，住房城乡建设部此次表态中，明确要求要依法征收，就是要让城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：依法征收最重要的目的是要去保护城中村里面已有的合法的权利，比如要征求村民的意愿，在征收之前必须把征收补偿款先落实到位。另外在安排征收以后，建设的时候，要求必须把安置房建设放到首要的位置。

而提出净地出让的要求，在楼建波看来，在城中村改造过程中，坚持净地出让的核心就是充分保障村民权益。

北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：净地出让最主要的要求，就是政府拿来出让的土地必须是征收补偿，都已经做好了的地。因为是净地出让，下一步推进的过程中，就不会再受到这些问题的困扰了，而项目顺利按期推进，对于跟政府签了安置协议的这些权利人来讲，是一个特别巨大的保障，因为这个就保证他们能够按时住回到他们的安置房里面去。

坚持多渠道筹措改造资金

城中村改造需要大量资金，光靠政府财政投入是不够的。住房城乡建设部表示，要坚持多渠道筹措改造资金。

此次住房城乡建设部明确提出，城中村改造既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持，城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。在专家看来，这里面提到的“统筹”和“平衡”，意味着如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造，就能够将碎片化的土地整合起来，从而实现土地价值最大化，实现资金平衡。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：城中村改造不仅仅是城中村本身的，而是城市政府如何把低效用地转为高效用地，获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。

而在资金方面提出城市政府负主责，主要目的就是希望政府能够在区域统筹，成片改造方面能够攻坚克难，做统一的部署和实施落地。此外，住房城乡建设部近日还明确，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。在专家看来，通过实现规模化的统一改造、统一租赁，这对解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件，有利于进一步解决超大特大城市“住房难”问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：我们会引入租赁企业来做规模化租赁，只要纳入保障性租赁住房，它的租金就要比片区内同品质的租金要低。能够把村民的低成本、区位优、体验感强的租赁模式保留下来。

创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与

在国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

专家表示，此轮城中村改造强调引入多元化融资主体，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体将会是城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企、民间资本。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强：市场的作用也是不可缺少的，改造相关的项目，市场的需求、市场的定位，包括发挥社会的力量，特别是怎么调动民间资本的积极性，都需要市场作用有效发挥。

专家表示，本轮城中村改造对参与的市场主体，提出了更高的要求，原有的大拆大建的传统房地产开发模式已不适合。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强：充分发挥市场在资源配置中的决定性的作用，我觉得城中村改造这一次更加突出。实施主体、合作单位也要有积极性，各自发挥作用。

专家表示，市场主体相对灵活，能更有效、更敏感地抓住社会需求和市场方向，因此将企业纳入科学改造的规划中，可以充分激发其潜力，让项目规划更符合未来生活需求。下一步，为了鼓励和支持民间资本参与城中村改造，各地政府应当提供更多的政策支持和优惠措施，还可以通过设立基金等方式，为社会资本参与城中村改造提供更多的支持。