上市房企面临中期“业绩考”，大额亏损场景仍在上演

又临“中报期”，经历上半年政策密集托举的房企，成绩会表现如何？

已发布报告的房企中，有选手稳住了盈利基本盘。据保利发展最新业绩报告，上半年该公司营业总收入1392.49亿元，净利润106.98亿元，归母净利润74.2亿元；美的置业上半年实现营业收入251亿元，净利润为5.65亿～6.65亿元，同样保持正向盈利。

更多房企处境并不轻松。在发布上半年业绩预告的A股上市房企中，近50家企业出现亏损，其中还包括多家规模房企，港股上市房企基本面也不甚乐观。

销售承压、高价地块、资产减值，正在持续吞噬房企的“钱袋子”。

上市房企仍在批量亏损

房地产行业的盈利空间仍在持续压缩。

近日，港股上市房企密集发布上半年业绩预告，关键词大多是“亏损”。

8月19日，正荣地产发布公告称，预计集团上半年母公司拥有人应占亏损介于22亿元至24亿元，而2023年上半年亏损约14.64亿元，今年中期业绩呈亏损扩大之势。

亏损增加主要有四大原因：销售成本增加及项目售价下降，导致毛利率较去年同期下降；利息资本化率下降，导致融资成本较同期增加约130%至140%；就开发中物业及持作出售已竣工物业确认的减值亏损约12亿元；投资物业公平值亏损约2.26亿元。

8月18日，中梁控股发布盈警公告，预计上半年公司亏损额介于15亿至20亿元，而去年同期为盈利1860万元。“受内地宏观经济环境及房地产行业持续困难的影响，公司毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。”

8月16日，正在推进境外债重组的远洋集团表示，上半年归属于母公司所有者亏损45亿～60亿元，不过较去年同期的亏损183.69亿有所收窄，主要因计提减值拨备减少、合营及联营公司亏损减少。

同日，建业地产、禹洲集团、领地控股等多家房企，均发布半年业绩预告，并无一例外出现亏损。其中，禹洲集团预计亏损净额高达75亿元至85亿元，股东应占亏损净额预计在55亿元至65亿元之间；建业地产预计上半年将录得约25亿至35亿元的公司权益持有人应占亏损。

亏损额从几亿到几十亿，各大房企仍在业绩“泥潭”中挣扎，地产盈利难已成行业现实。

日前，花旗发表报告表示，预计内房股上半年核心盈利同比跌32%，回落至2014年和2015年上半年水平。在销售不足的情况下，资产负债表表现继续倒退，内房行业净负债比率可能升至76%。

小摩也发布研报表示，内房股上半年盈利或同比下跌三成，有可能会打击市场气氛，在行业动荡及大多数私人房地产开发商流动性受担忧的情况下，没有一家开发商能幸免。此外，除了已停牌的多只内房股，其他内房股亦存在不发布业绩的风险。

A股上市房企的处境也并无不同。在已发布2024年上半年业绩预告的A股上市房企中，出现亏损的房企高达47家，亏损额居前的有万科A、华夏幸福、金地集团、*ST金科、首开股份、金融街、华侨城A、中交地产、ST迪马、格力地产、北辰实业、中华企业、大悦城等各规模房企。

作为业内头部公司，万科也意外发生亏损，预计上半年亏损额约70亿元～90亿元，盈利额同比下降171%～191%，系上市30多年来首次出现中报亏损。亏损原因则包括：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；对部分项目计提了减值；部分非主业财务投资出现亏损等。

已出险房企华夏幸福，预计上半年净亏损45亿元～50亿元，较去年同期12.67亿元的净亏损进一步扩大，扣除非经常性损益后的净利润亏损范围在59亿元～64亿元之间。该公司称，虽然债务重组工作的持续推进，整体资金成本维持在较低水平，但债务存量金额仍然较大。

部分盈利选手能否持续？

房地产“赚钱难”的现状，实际上已持续了两年时间。

据克而瑞研报，房地产行业的利润增速2018年出现下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损，2023年行业利润规模延续负增长趋势，且继续表现为净亏损。

也即，从2022年开始，亏损已然是房企业绩的基本盘，2023年至今这一趋势仍在深化。

具体而言，2023年行业典型上市房企整体实现毛利润规模5436亿元，净利润合计表现为净亏损1097亿元、归母净利润亏损1458亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-36.0%和-33.9%。

“近年来，地产行业降杠杆的调控政策持续发力，伴随市场信心不足、购买力下降以及行业预期下行，房企销售去化受阻，盈利能力受到影响。”克而瑞方面解释称。

从成本端看，规模房企此前获取的高价地持续结算，拉升了结转出清的成本水平；从营收端看，房企销售持续承压，“以价换量”成为常规手段，营收规模增长动力不足；从资产角度看，房企持续对存货以及投资物业等计提大量减值准备，也在一定程度上侵蚀行业利润水平。

不过，在上述行业现实下，今年仍有部分房企稳住了盈利或扭亏为盈。

“行业一哥”保利发展，虽然利润规模有所缩水，但仍保持了正向盈利。上半年营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；净利润106.98亿元，同比减少29.00%；归母净利润74.2亿元，同比减少39.29%。

A股龙头房企中，绿地控股也预计2024年半年度，实现归属于母公司所有者的净利润2.0亿元到2.5亿元，不过与上年同期相比，减少23.6亿元到24.1亿元，同比减幅90.4%到92.3%。

南国置业、华丽家族、深深房A、财信发展、亚通股份、三湘印象、新华联、中国武夷等9家房企，上半年则实现了“扭亏为盈”，其中中国武夷预计实现归母净利润1.7亿元至2.2亿元，主要因北京武夷花园南区西地块住宅项目，可结转收入和实现的利润同比增加。

少数业绩预增的企业，也不是因为“房开”。比如春兰股份，预计上半年归属于上市公司股东的净利润将达到约1.08亿元至1.22亿元，主要因其投资的国家能源集团泰州发电有限公司，日前通过2023年度的利润分配方案，由此春兰股份确认获得约1.12亿元投资收益。

港股房企中，8月19日，新城发展表示，预计上半年权益持有人应占溢利将介于9亿元至11亿元，去年同期为14.31亿元，下降原因是房地产行业下行导致开发收入降低，不过仍为正盈利。

中国金茂则表示，预期上半年公司所有者应占溢利，将较2023年同期录得130%左右大幅上升，主要由于集团精益管理、控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等显著下降。

还有部分特殊案例，有房企因债务重组实现“账面盈利”。比如中国奥园，预计2024年上半年净利润介于210亿元至230亿元之间，2023年同期为亏损净额29亿元。盈利主要原因是，公司完成境外债务重组，并因此录得重组收益，若撇除重组收益则预计亏损。

整体而言，当下房地产行业仍在盘整期，房企业绩压力短期内不易消除。

“目前，市场仍在底部盘整，叠加低毛利项目销售资源进入交付结转期，可以预计行业盈利仍将继续承压。”克而瑞认为，面对多重负面因素叠加影响，房企需要积极调整，一方面调整投资结构，关注拿地质量，以增量项目较高的毛利率带动整体毛利率企稳；另一方面，调整组织结构，提升管理效率，创造经营效益；此外，优化产品结构，提升产品溢价能力，助力企业利润率的改善。