城中村改造启动，拆迁能再造暴富神话吗？｜氪金·大事件

作者 | 王晗玉

编辑 | 郑怀舟

“房子一扒，帕拉梅拉；房子一移，兰博基尼。”

曾经依靠拆迁掀起的造富神话，因为2018年之后货币化安置政策的调整以及棚改的降温，几近终结。

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。一时间，拆迁造富的讨论重回视线。

三天后，住建部官网发出公告，表示2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，共涉及865万户居民。与此同时，中央政治局会议指出，要适时调整优化房地产政策。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

在此期间，北京的地方国企大龙地产在7月21日-24日连收三个涨停板。今日（7月25日）上午，房地产板块集体飘红，Wind房地产指数上涨逾5%。一系列政策利好释放下，房地产企业和广大城中村居民似乎正重新成为受益主体。

毕竟上一轮2015-2017年的棚改热潮，通过向拆迁户支付补偿金，直接撬动了超过两成的商品房销售，加快了楼市库存去化，并在一定程度上抬高了三四线城市房价。

不过，顶着对标前一轮棚改的期待，本轮“棚改2.0”远无法达到前一轮“棚改1.0”对2015-2017年房地产市场的刺激效果。

多位业内人士对36氪指出，本轮城中村改造与上一轮棚改相比最重要的区别是，后者主要采用货币化形式安置，这令大量货币资金短时间内快速涌入房地产市场，直接推高了三四线城市房价。而本轮城中村改造，参照此前一线城市的旧改路径，多数已不再采用货币化形式安置，且已框定改造工程需与保障性住房建设相结合，因此本轮很难出现如2015-2017年那般大范围催热楼市的盛况。

那么，启动城中村改造对当下经济发展有何意义？又能在多大程度上扭转房地产颓势？对此，36氪与多位城市更新领域的业内人士展开了深入交流。

| 受访对象分别为：

投资人 朱酒

合硕机构首席分析师 郭毅

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

同策研究院研究总监 宋红卫

01 “棚改2.0”力度减弱

| 36氪：结合近两年的房地产发展看，您分析政策层为何在这一时点提出城中村改造？

朱酒：其实城中村的改造早就在推行，现在属于正式落地，各方面的支持也更明确。选择在现阶段提出，一方面是顺理成章；另一方面，也是现在楼市整体表现不好，启动城中村改造可为市场提供一些支持。但它的支持力度并不大，城中村改造跟2015年棚改的级别、规模，以及后期影响远无法相提并论。这一轮在超大、特大城市启动，只能算局部的政策，并不能像前一轮棚改对当时的楼市销售产生非常大的促进作用。

郭毅：这个时点提出城中村改造和2015年棚改还是有相似的地方，就是外部整个经济环境处在相对不稳定的状态。这一情况下，三、四、五线城市的消费力因为前一轮棚改已经大幅度透支，那么拉动经济的核心动力源泉还是在超一线和一、二线城市。所以政策层面从超大城市和特大城市出发，也是从人口总量、城市发展基础和底蕴和基础来考量的，因为这些城市具备城中村改造的空间和潜力。

李宇嘉：新时期我们社会的主要矛盾是解决社会发展不平衡、不充分与老百姓对美好生活的向往之间的矛盾。目前居住在21个超大、特大城市的人群主要是新市民和年轻人，其中外来人口规模也有3-4亿，这部分人群内需潜力巨大。此前促消费难度大，主要就是因为这些人的需求没有释放出来。而现阶段要扩大内需、促进消费，就要从这些发展不充分的城中村地区挖掘需求。城中村是村民和村集体自发推动城镇化的形态，过去在消防安全、水电气路、公共服务设施等方面的短板非常严重，所以当下这些地方的潜力也比较大。

宋红卫：目前城中村改造推进有三个方面的诉求：第一，核心城市已经进入到改善需求主导的阶段，但却面临的主要问题是中心区域基本无地可供的局面；第二，核心城市已经进入到高质量发展阶段，大量的老旧小区及老旧设施与高质量发展不匹配，需要升级；第三，目前房地产已经拖了经济的后腿，城中村改造启动会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。

02 城中村改造难为楼市创造增量

| 36氪：据第七次全国人口普查数据，目前全国共有7个超大城市，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；以及14个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。在上述21座城市推进城中村改造，有观点将其概括为“棚改2.0”，在您看来，本轮城中村改造与2015年棚改的主要区别有哪些？

朱酒：之前棚改针对的是国有土地，基本都是普通住宅；而这一轮城中村改造很多都是集体土地，甚至可能还有宅基地，这类土地性质本身就有局限性。另外，本轮改造只在21个超大、特大城市启动，也不会像当初棚改一样，从一线到三、四线城市全体开工，产生全国范围的影响。

郭毅：这次的旧改和过去的棚改有本质的区别：首先2015年棚改的资金来源是在于中央的统筹规划，而本轮旧改资金鼓励民间资本参与；第二，上一轮棚改更多是货币化安置，但这一轮城中村改造，在一线城市之前已经形成了非常清晰的路径，很多不会再通过货币化的形式安置，也就不会再为房地产市场创造增量需求了；第三，2015年棚改的购房家庭拿到资金后，大多是购买商品住房来满足自己的居住需求。但本轮旧改锚定了清晰的路径——旧村改造和保障房供应直接挂钩，所以这一轮改造并不能直接为房地产市场创造增量需求，不过确实会推动房地产衍生的下游家居、家电、家装等产业消费。所以这轮旧改对于经济是有拉动作用，但对楼市算不上是明确的利好。

李宇嘉：第一，上一轮棚改是大拆大建，主要以开发商为主导，土地是国有土地，并且有定向的资金注入，而这一轮城中村改造的范围比棚改小，主要由国企和城投平台主导，针对的多是公共配套缺失的城市建成区，土地性质主要是集体土地；第二，城中村改造主要以保留利用为主，棚改主要以拆除为主；第三，之前棚改的资金主要来自PSL，由国开行定向注册，而城中村改造的资金来源可能会以周期较长、成本较低的长线公共资金为主，并吸引市场资金进入，主要靠运行来实现长期内的资金平衡，而不是靠商品房销售来平衡资金。

宋红卫：主要有三个方面的区别，第一，二者的出发点不一样。城中村改造是符合城市发展规律，是发展到一定阶段必然要做的工作，这在国外发达城市都已经历过，是城市高质量发展的必经之路。而2015年棚改主要是从房地产行业发展的需要出发；第二，实施城市主体不一样，这次针对城中村改造集中在超大、特大城市，有真实需求的城市。而2015年主要集中在三、四线城市，当时更多是政策催生出来的需求；第三，推动的方式和内容不一样、城中村改造核心在于改造，而非大拆大建，城市原有的价值风貌要保留，老旧的设施要更新，因此，基本有50%左右会保留风貌。棚改主要是大拆大建，基本70%左右要拆除。

03 2015-2017年房价盛况不再

| 36氪：上一轮棚改因推出货币化安置政策加速了楼市库存去化，也在一段时期内推高了三四线城市房价，您判断本轮城中村改造能否改善当前房地产销售下滑的趋势？会否如上一轮棚改一样推升当地房价？

朱酒：上一轮棚改主要采用的是货币化安置，简单理解就是动迁完毕后，原住户可以拿补偿金出去买房。而且现在城中村改造很多都是发放房票，或者是安排回迁——此前深圳、广州比较常见，项目改造完原居民直接回迁，所以这为市场创造的刚需也没有那么多。

之前有统计显示，2015-2017年全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上，高峰期曾拉动全国21.5%的住房销售。这是21个城市的城中村改造远达不到的效果。而且此类项目改造周期长，具体落到某一年中，能为楼市带来的提升就更不明显。因此这只能算是利好消息，但不要期望它能改变楼市现状。

郭毅：我认为本轮旧改的核心是绑定了保障房供应，而不再是用市场化、购买商品房的方式解决改造区居民的居住需求；而且明确资金来源于民间资本，以更好地提升资金的优化效率，这样其实对于整个改造模式已经有了大致的框定，那就不会为市场创造新的增量需求，对楼市的拉动力度也就没有预期中的那么大。未来如果有模式创新的话，可能会对市场不同领域产生新的影响。但至少目前一二线市场上还没有能对楼市形成拉动的旧改模式。

李宇嘉：这一轮城中村改造的主要目的不是为了提振房地产销售和去化房地产库存，而为了释放城市发展潜力区域的消费需求。因为在城中村居住的新市民、年轻人和外来人口亟待融入城市、享受城市的公共服务，而且他们的边际消费倾向和消费潜力是最大的。

宋红卫：本轮城中村改造主要集中在超大、特大城市，这些城市房地产市场基本面相对较好，下行压力不大，而城中村改造项目基本位于核心城市核心地段，属于当地高端改善项目，这能够有效刺激高端改善群体的需求释放，亦能够提振房地产市场信心，带动销售上涨。由于城市更新改善了居民居住条件和生活质量，提高了项目和环境的品质，相关项目的房价是会有一定程度上涨。

04 民间资本或成改造主力

| 36氪：在当前融资环境下，城中村改造项目的资金来源最可能有哪些？哪类企业最有可能从中获益？

朱酒：前一轮棚改主要来自于政府资金，政府主导一级开发完成后，再通过招拍挂向市场进行销售。而这一轮城中村改造明确指出要用市场化的方式，鼓励民间资本参与。不过现阶段民营房企基本没有能力参与，因为城中村改造周期很长，很多要到七八年。所以这一轮或许有望吸引地产之外的资金，以及银行等金融机构进场，为市场提供更多新鲜血液。包括后期关联的保障房，也可能需要通过Reits一类金融产品来补给资金。

至于受益企业，我认为应该是头部央企，以及一些相应城市的地方国企。因为这类企业更有能力拿到优质地块。后期如果有外部资金想参与，往往也需要与地产开发企业合作，因为前者有资金，但缺少相应的资质和开发建设能力。不过对于这些受益企业来说，这类项目很难在一两年之内见效益，都是长线工程。

郭毅：城市更新原本就是各个城市一直在着力推进的，也都形成了各自的模式。比如北京是拆迁腾退后，通过住房产权调换的形式补偿一部分位置较远的保障性住房，同时对原住址进行改造升级，完成一级开发，之后再面向市场挂牌销售，回笼资金，整体是偏重的投资模式。而像广深的“统租屋”，是政府安排城投企业统一租赁城中村，经过改造升级，重新作为保障性人才公寓对外出租。所以不同城市结合自己的资金来源、保障房发展状况和供应进度，会引入不同的资方，形成自己的改造模式。

李宇嘉：正如刚刚提到的，本轮城中村改造的资金或以公共资金为主，包括专项债、政策性金融工具、国企城投债、公司债、企业债等。后期可能还包括更新基金、产业基金，如果当地有保障性安居工程的话，可能还包含保障性安居工程基金、乡村振兴基金等。

宋红卫：一般来讲，城中村改造资金有三个来源；一是村集体自筹，一般出现在村集体自行改造模式中，部分较富裕的村集体经济组织自筹资金用于改造；二是政府财政投入，主要适用于统征储备项目；三是市场主体的资金投入。在房地产市场化程度较高的超大、特大城市，市场主体的资金投入是最重要的资金来源。

关注获取更多资讯