国企收储去库存提速 机构：3000亿再贷款有望推动住宅待售面积回落18.7%

又一个城市将通过收储模式，以减轻楼市去库存压力。

佛山市住建局日前发布通知，为加快推进收购已建成存量商品房用作保障性住房，佛山将按照“市场化、法治化”和双方自愿原则，向社会征集已建成存量商品房用作保障性住房项目。

对于拟收购的已建成存量商品房项目，佛山住建局列出相当明确的要求，须同时符合四项条件：用于配售型保障性住房的，单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米，以100平方米以下户型为主；用于保障性租赁住房的，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

同时，项目需要已完成竣工验收备案，手续齐全，符合办理商品房首次登记条件。第三，抵押合同明确转让须经抵押权人同意的，抵押人应当取得抵押权人同意。此外，项目涉及债权债务关系清晰。

据了解，佛山本次收储征集范围，为禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区这五区范围内已建成未出售的商品房项目，优先选择整地块或整栋未销售的项目。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，保障性住房建设是房地产市场发展的关键性一环，涉及到保障中低收入水平的居民住房问题。

“以往保障性住房建设以拿地新建为主，今年来新房库存量上升、二手房市场挂牌量上升，不少城市面临较大去化压力，而收购存量房用作保障性住房，可有效解决去化动力不足的问题。”王小嫱称。

中指研究院研究副总监徐跃进指出，7.30政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。

“目前，国企收储未售新房是不少地方政策在主力推动的事项之一，也是去库存效果最为直接的一项措施。因此，各地接下来会如何实施，效果究竟如何，很值得期待。”徐跃进表示。

事实上，在佛山之前，已有多地明确，将通过收储方式减轻楼市去库存压力。

在4月30日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后，杭州打响了本轮收储模式去库存第一枪。

杭州临安区政府5月14日发布公告，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。

此后，常州市房地产业发展与房地产市场调控联席会议于6月13日发布通知，其中提到，常州将收购商品房用于征收安置。大同也在6月13日提出，为盘活存量非住宅商品房资源，对已竣工未售出的非住宅商品房项目，可通过收购、长租等方式用作高层次人才公寓等公共服务设施。柳州市住建局则在7月2日发布公告，将由市属国有企业作为收购主体，以合理价格收购房地产企业已建成的存量商品房，用于配售型和配租型保障性住房。

分析师表示，5.17新政以来，多地出台政策鼓励国企收储已建成未售新房，目前10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。

在王小嫱看来，收储模式去库存量效果好，但在落地中也面临一些难题。例如，收购价格的问题，如何与物业持有人谈判；此外，收购资金来源问题，也是当下展开收储的痛点之一。

对此，徐跃进指出，国企收储未售新房主要依靠央行3000亿元保障房再贷款支持，保障房再贷款的主要发放路径为：金融机构向收储国企发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金60%发放，额度共3000亿元，再贷款年利率1.75%。

其进一步表示，按贷款本金60%发放再贷款，意味着3000亿元再贷款可带动5000亿元银行贷款资金；按收储国企20%自有资金、80%利用贷款计算，可撬动收购资金约6250亿元。若收储成本按8728元/平方米计算（根据中指百城新建住宅价格指数估算），共可收储约7161万平方米的商品住宅。若3000亿元再贷款完全使用，收储规模占新建住宅市场规模的比重约7.6%，可推动住宅待售面积回落18.7%。

“整体来看，目前发布征集公告的城市仍较少。另据央行公布的数据，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。”徐跃进称。

就“国家队”通过收储方式以加快楼市去库存速度，58安居客研究院院长张波认为，预计各地将重点着眼于短期问题，在坚持消化存量层面，会持续推进相关政策落地。

“收购存量商品房用作保障性住房，可视为消化存量的一种重要方式，同时可起到快速增加保障房覆盖的双重效果。但后续落地过程中，还需要关注实际问题，如根据商品房所在区位，以及建设情况综合考虑，而非仅考虑数量的层面。对于确有保障房需求及规划的城市和地区，才需要大力增强收储，而不能仅仅为了去库而盲目收储。”张波表示。

在徐跃进看来，目前“促需求+去库存”的政策方向已经明确，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给，但收储价格，供需错配等问题或将影响政策推进节奏，未来仍需相关政策进一步完善。

“若下半年各项措施落实到位，将对去库存、稳市场起到积极作用，有利于加快房地产市场企稳恢复。”徐跃进补充道。