左手生活品质右手理财先机

本文转自：昆明日报

□《峰回路转看楼市》系列报道之一

左手生活品质

右手理财先机

本版制图范敏

随着经济能力的提升和居住需求的变化，几年前的刚需族正逐步加入换房大军，再次成为楼市成交的重要部分。而面对当下颇具诱惑力的房价及各项政策利好，这部分改善型购房者也开始盘算起既能升级居住条件，又可以以新一代持房者身份，把生活品质改善与持房理财有机结合起来。

从“有居”到“优居”

眼下，人们的置业理念已经从曾经的“有房住”变为如今的“住好房”，于是改善换房自然而然成为更多人的选择。目前市场的一系列数据也在佐证：昆明改善置业成为购房主力。

克而瑞数据显示，去年6月以来，二手房销量连续数月赶超新房。昆明房协发布的4月楼市成交数据中提到，昆明主城二手住宅成交备案在4500套以上，新房成交量则不足2500套，这是昆明市场上首次出现二手房与新房成交比值接近2:1。此外，根据诸葛数据研究中心跟踪的上千套二手房源中，竟有半数的业主明确表示，卖房的原因就是为了置换。“目前，昆明新盘供应较少，市场存量较大，而且从市场反馈来看，今年昆明二手房市场活跃度确实高于新房。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，这也凸显出改善型住房需求在不断升级，将成为市场恢复的关键支撑。

政策端支持，换房好时机正当时。 7月18日昆明市出台的“稳楼市24条”，为改善型购房者创造了十分友好的换房环境，从给予多孩家庭契税补贴，到可享受公积金贷款额度上浮优惠，有利于降低换房成本，促进改善型住房需求的释放。

“市场重回理性时代和存量房时代，需要做的就是进行置换：把楼梯房换成电梯房，把远郊房换到主城区的房子，把用不上的房子换成品质高点或者面积大点的房子……这么做，一来不论从价格安全性还是从出手难度上都相对适中，犯错率低，置换成本也低；二来是在资产配置荒时代，换到好房子，也是保护资产的一种方式。”有观察人士认为，在“住得更好”的需求下，居住需求的主旋律将从有房住变成住好房，房产的价值也将从看重房子数量变成看重好房子。这意味着，好房子将更好也更保值。

幸福升级还能攒钱

2000年初，刚到昆明工作的王硕，在家人的资助下，在城北某小区买下了一套80平方米的房子。“结婚之后，我们两口子也一直住着，后来又通了地铁，觉得很满意。”王硕说，可随着家庭“添丁”，母亲来昆帮忙照看孩子，家里变得十分拥挤。于是在去年，王硕和妻子用手头的100万元积蓄作为首付，购置了一套位于滇池路的四居室。因为原先那套房子区位不错，并且有学位资源，王硕并没有把其出售套现，而是选择以出租的方式用房租填补银行按揭贷款。

像王硕这样将空置的老房屋出租，以租金供新房贷款是目前一种比较常见的理财方式。但其实之初，王硕也面对租旧养新和买新卖旧“二选一”的抉择。

对此，有多年理财经验的理财顾问杨意涵给出建议，房屋是否值得租赁，需要看闲置房屋的地理位置和租赁价格，这种理财方式的好处是主动权掌握在自己的手上，自己作为房东可以决定房租高低，涨房租还是降房租。

此外，房屋租赁还可以和房屋投资房屋售卖结合衔接起来。在房屋进行售卖之前，可以通过租赁房屋，减少自己房屋的空置损失。“这里需要把房屋租赁、房屋售卖折价风险、货币通胀风险和银行理财方式进行横向对比。”杨意涵表示，闲置房屋出卖属于不动产变现，交由银行存款或者银行理财属于一种偏保守的理财策略。这种理财方式大概率是无法跑赢货币通胀的，当然，如果出卖房屋的价格比较令人满意，银行能够给出大额理财策略，包括但是不限于大额存单、基金等，那么跑赢通胀，也是值得期待的。

杨意涵认为，房屋租赁的租赁费用是否能够弥补房屋售出之后带来的收益是需要进行进一步判断的。租赁费用、租售比，是我们需要特别关注的事项。一般来说，对于有教育资源的房屋而言，租赁房屋的价格显然不如出售划算。学位资源的溢价，要比家长就近照顾孩子的房屋租赁诉求更为坚硬。另外，其实还可以考虑以房养房。闲置房产抵押贷款出来再去付一套房子的首付，一套变两套。这两套房出租的收益先购买一些银行理财产品，到期后取出再补一些来还抵押贷款。如果资金紧张，还完抵押贷款后再贷，以此循环，用出租收益来平摊银行贷款利率并获得超额的出租收益，以房养房循环下去，不失为一种更理想的理财方式。