• 我的订阅
  • 国内

幸存房企的周期之道:新周期下的高质量发展

类别:国内 发布时间:2024-04-03 11:01:00 来源:每日财报

幸存房企的周期之道:新周期下的高质量发展

未来房地产要发展,必须摒弃高杠杆、高负债驱动的旧模式,转为靠内生动力去驱动的新模式,要靠业务产生正向的现金流去驱动。

文|每日财报则铭

地产行业正步入一场前所未有的深度调整期,众多房企身处其中,无不感受着前所未有的压力与挑战。2023年,百强房企销售总额同比下降逾17%,更有一些知名房企深陷困境,引发市场震荡。

楼市优等生招商、保利、华润、龙湖等品牌企业,在风云变幻中积极应对,积极探索转型之路,在多变的路况中抑扬顿挫,惊险中不失稳健,穿行于周期迷雾,日前都交出了一份蕴含亮色的年度答卷。

战争中流传过一句名言,老兵们都刻骨铭心:“战场上没有胜利者,只有幸存者。”面对不利的局面,这些房企积极转型,探索新的发展模式,经过稳步前行穿越周期。那么,他们房企的生存之道是什么?能给新时代的房企从业者贡献什么样的发展经验?

深度调整下的幸存者们

过去20多年,在房地产行业的黄金年代,绝大多数从业者奉行“高杠杆、高负债、高周转”的模式,企业撬动财务杠杆,举债经营,在维持高速扩张的同时也产生了大量的财务风险、产品风险、交付风险。

地产狂飙的劲头在政府强力调控下减缓,但是没有想到的是在多种因素叠加之下,市场形势骤然逆转,销售市场出现了明显的下滑,房地产的盈利能力受到影响,许多房企陷入违约困境。

不少房企退市,另有不少房企处在退市边缘。去年下半年以来,曾经的房企龙头也出现违约,今年就连市场的优秀民企代表万科也遭遇还债传言。

面对不利局面,总有“幸运儿”找到了新的发展路径。近期一批房地产企业发布了年报,我们从一部分企业年报能看到他们应对周期的能力。

根据《每日财报》统计,截止3月31日,国内已经有15家重点上市房企公布了2023年年报,其中就有11家房企实现盈利,华润置地、中海地产、龙湖集团、万科地产及保利发展5家房企盈利超百亿。从营收来看,万科、保利发展、华润置地分别以4657亿元、3471亿元、2511.4亿元的数据位列前三。7家重点房企营收超过2022年。

例如,盈利最高的华润置地2023年营业额2511.4亿元,同比增长21.3%;核心净利润277.7亿元,同比增长2.9%,连续18年保持增长。销售方面,2023年,华润置地实现签约额3070.3亿元,同比增长1.9%。

盈利增幅排名前列的招商蛇口,去年营收1750.08亿元,同比下降4.37%;归母净利润63.19亿元,同比增加48.20%,迎来大幅增长;经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元,同比提升了41.75%。销售规模也实现了逆势微增,全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米,实现签约销售金额2936.35亿元,跻身行业前五。

作为民企代表的龙湖2023年的表现也不错,去年房地产开发业务实现1734.9亿元销售额,销售回款率超过100%,稳定基本盘面,实现高质量回款,在全国房企销售排行榜上继续稳居第九。

加大“开发+运营+服务”板块构建开辟多元增长曲线

以华润置地为例,其主要业务结构是“3+1”,分别以住宅、公建为主的开发销售业务,以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务,以万象生活为核心的轻资产管理等三大业务,同时发展城市建设与运营、长租公寓、康养和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

不动产方面,去年华润置地购物中心营业额178.5亿元,同比增长29.7%;资管业务管理规模达4274.6亿元,同比增长19.2%。今年3月,募集69亿的华夏华润商业REIT在深交所上市,实现了“投融建管退”资本闭环,为华润置地逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。轻资产管理业务——华润万象生活也是继续保持增长态势,去年净利润29.2亿元,同比增长31.2%。另外在生态圈要素型业务上,华润置地旗下代建业务、长租公寓、文体业务的营业收入、市场地位和品牌影响力均在2023年实现了提升。

在过去的一年中,华润置地通过做多收益来源、做轻资本模式,保持了稳健的盈利和利润结构性的改善,可以说是率先跑通了房企的新模式。

龙湖同样也是如此。2022年,龙湖开始进行调整转型探索,并于去年提出了高质量发展模式,即聚焦开发、运营、服务三大板块,涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务,充分发挥各航道之间的协同效应,深度参与城市空间、服务重构。

去年龙湖营收1807.4亿元,由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元,同比增长5.7%。实现归属于股东的净利润128.5亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元,其中运营及服务利润贡献占比持续提升,达到60%。良好的业绩证明了高质量发展模式的可行性。

新模式相比过往这种负债规模、资产规模上升的模式,主要有三点不同。

第一,是把经营性现金流为正,放在第一位。龙湖强调未来公司要发展,必须摒弃高杠杆、高负债等驱动的旧模式,转为靠内生动力去驱动的新模式,要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年龙湖首次实现正向现金流,而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流。

第二,龙湖实现了有息负债规模稳步下降。去年龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元,下降了154亿元,从今年开始,龙湖也会视市场环境保持有息负债的稳步下降。龙湖并不希望负债规模过快的被动下降,而是考虑到企业穿越周期的长期发展,保持一种主动性——靠正向的经营性现金流去带动的负债的稳步下降,而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债;

第三,开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长,是更加持久、更加健康的。2023年,龙湖的经营性利润到达“占比过半”的里程碑,总体达到60%,标志着龙湖基本完成了转型。

龙湖管理层希望通过高质量发展这三个动作,能够让龙湖成功穿越周期,完成新发展模式的转型。龙湖管理层也在期待,期待未来有一天,龙湖的经营性收入能够占比过半,“到那时候,应该说龙湖就真正完成了转型。”

海内外实践证明新模式穿越周期的可行性

在欧美日等发达国家,房地产市场已经相对成熟,经过市场调整,一个国家的开发商一般只剩下少数几家,而且除了地产开发之外,经营性收入占有较大比重。甚至有一些企业,其基本盈利模式是不租不售,开发商自己做商业经营,以物业为股本,成立专业商业公司,与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。

美国科尔公司通过项目管理、工程管理获取较多的服务性收入。日本大和公司以房屋的定制收取服务费。还有一些企业,沉淀了成熟的商业管理经验,开展商业运营管理业务,获取较好的收益。与此同时,专业物业管理业务、房屋租售的中介经纪服务业务等,在发达国家的地产商里面普遍开展,经营活跃度较高。

在我国发展成熟的香港澳门等房地产市场,企业盈利模式也并不只是单一的房地产开发销售,而是混合多种经营模式。在香港十分活跃的房企香港置地,在香港中环拥有高达42%的物业,每年仅租金收益就有5亿美元。香港置地的主营业务就是出租经营,近年来几乎不涉足房地产开发业务,每年依靠租金,获得稳定的收益,是一种十分稳健的地产盈利模式。香港知名房企新鸿基,租金收益占比高达三分之一,现金流受到房地产市场波动的影响较小,业绩持续良好。长江实业地产和新鸿基类似,也是实行地产开发与租赁经营并举的混合模式,但租金收益比新鸿基略低,主要还是依靠地产开发。

在国内房企中,龙湖集团作为地产行业的优等生,也以“开发业务+运营业务+服务业务”的一体化,驱动发展模式转型升级。基于持续多年对经营性业务的投入,以及运营及服务能力与经验的积淀,龙湖集团开发、运营、服务三大业务板块格局,成效显著。龙湖集团的三大业务板块清晰地跑通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务,匹配了不同的城镇化发展阶段,无论是增量时代、存量时代,使得房企皆有相匹配的业务与之对应。

华尔街投行Jefferies在研报中称,2023年是龙湖向租金模式转型的转折点,预计政策利好下融资的增加,可能会缓解市场对2024年之前销售疲软的担忧,看好龙湖强劲的执行力、丰富的零售业务以及不断提高的盈利可见性。

瑞银在研报中也表示,长远来看,房地产市场将会萎缩,大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式,类似于华润置地和龙湖集团。

事实上,近日召开的国常会,用罕见的篇幅,对我国房地产市场的新模式,进行了重点表述,显示出政策层面基本形成了新共识,就是坚决摒弃高杠杆、高负债、高周转等旧模式,大力推动房地产发展新模式,预计在今年年中开始,将会陆续出台更加有利于行业发展的综合措施。房地产筑底反弹的新局面,有望加速到来。

以上内容为资讯信息快照,由td.fyun.cc爬虫进行采集并收录,本站未对信息做任何修改,信息内容不代表本站立场。

快照生成时间:2024-04-03 12:45:05

本站信息快照查询为非营利公共服务,如有侵权请联系我们进行删除。

信息原文地址:

六大房企老板求变:孙宏斌断臂重生,李欣刀刃向内
...智慧。近600次调控政策落地后,行业一改过去蒙眼狂奔的发展状态,逐渐向平稳、健康的方向转型。面对静待重启的销售市场、信心修复中的资本市场,地产老板们暗自比拼实力,一场资源竞逐
2022-12-26 18:15:00
7家房企归母净亏损超百亿元,经营性业务被头部房企寄予厚望
...的是,部分中小房企的关注点已经变为亏损与否了。京投发展、深深房A、宝龙地产、绿地香港、深圳控股等房企在2023年度由盈转亏
2024-04-03 22:44:00
房企卷产品卷服务满足购房者需求,高品质住房成不可忽视趋势
...摊不到20%,实际得房率较高。“客户现在比较挑剔,购房周期拉长,观望情绪浓厚,作为开发商只能优先把产品做好,卷产品卷交付品质,给实实在在的利好,才能最终促成交易。”中海寰宇天
2024-05-13 13:15:00
华润置地的信心与底气 年报风云⑧
...基穿越周期,以进的动能开拓新局面,奋力推动业务全面高质量发展和业绩长期可持续增长,力争为股东对客户对员工创造更大的价值。经常性业务利润首破百亿,贡献已超四成过去一年,华润置地
2025-03-27 09:13:00
年度复盘丨2022成都楼市成绩单:百亿房企数量减半,保利、万科逆势突围
...房地产行业主基调,行业政策也将围绕“房地产市场平稳发展”“防范化解房地产风险”展开,支持政策将持续发力。成都的房地产市场历来具备良好的市场韧性,大量的产业人口流入为房地产市场
2023-01-12 15:37:00
2023房企销售排名出炉 头部阵营洗牌
...亿房企116家,较2022年减少14家。2023年销售十强是:保利发展(4207亿元)、万科(3755.4亿元)、中海地产(3098亿元)
2024-01-02 16:28:00
地产寒冬,上岸者们的一些经验
...市;最重要的,是坚守善待初心,践行社会责任,完成了高质量发展的转型。凭借这三个原则,多年未雨绸缪,让龙湖、万科、华润们为代表的地产商们,完成了上岸。岸上的风景,透过最新的中报
2023-08-30 11:46:00
华润置地发布2023全年业绩:全面提质增效,营收利润双增长
...大资管业务转型奠定了坚实基础。 轻资产管理业务继续高质量发展,稳居行业第一梯队业绩期内,华润置地旗下轻资产管理业务平台华润万象生活继续保持增长态势:数据显示,华润万象生活2
2024-03-26 18:52:00
机构:前4个月销售额超百亿房企28家,房企更注重安全“以销定支”
...表示,公司已制定瘦身健体一揽子方案,统筹好降负债和高质量发展,未来两年削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上;同时,完成“融资模式转型”,从统借统还
2024-05-06 00:36:00
更多关于国内的资讯:
悬崖边的“风味”与“风口”|我在贵州“奔县”系列报道之清镇篇
10月15日,27岁的邓丁站在自己打造的“古既·腰岩”悬崖咖啡馆观景台上,为自己冲了一杯咖啡。在这个坐落于贵阳清镇市流长乡田湾村百米悬崖之上的创业项目迎来“出圈”后的第一个国庆中秋长假考验后
2025-10-26 12:37:00
新发路观察|一叶知心,一叶知城
近来提及秋色,社交平台上总有网友将长春与成都并列讨论。一座是东北平原上的“森林城市”,一座是西南盆地里的“天府之国”。相隔数千公里的两座城市
2025-10-26 12:58:00
陕西省第四十四届大学生田径运动会开幕!
10月25日早晨,陕西省第四十四届大学生田径运动会在西安交通大学隆重举行。副省长李九红宣布运动会开幕。西安交通大学党委书记卢建军出席开幕式
2025-10-26 13:34:00
传染病医疗机构协同发展交流活动在石家庄举办
2025年10月22日,由京津冀三地疾控局联合主办的“2025年京津冀传染病医疗机构协同发展交流活动”在河北省石家庄市举办
2025-10-26 13:43:00
城事直通车 民有所呼 我有所应占道经营带来的拥堵、沿街店铺的噪音扰民、路面坑洼影响出行、违停导致的秩序混乱……这些看似“细枝末节”的城市管理问题
2025-10-25 07:16:00
在市邮政管理局和市总工会的关怀支持下,市快递行业工会联合会联合省人民医院体检中心、迎泽区解南社区卫生服务中心等医疗机构
2025-10-25 07:17:00
10月24日,我市举行庆祝山西省第29个环卫工人节暨表彰大会,表彰慰问为全市环卫事业作出突出贡献的先进个人。会议向辛勤耕耘在一线的环卫工友们致以最真挚的感谢与节日的祝福
2025-10-25 07:17:00
10月22日,省生态环境厅对外通报8月降尘监测结果。其中,太原当月降尘量3.3吨/平方千米,同比下降31.2%。结果显示
2025-10-25 07:17:00
台湾青年:“台独”遮掩不了历史真相,台湾人就是堂堂正正的中国人
台湾学生林景茂接受媒体采访。中国网记者 李智 摄中国网10月25日讯(记者 李智)台湾自古以来就是中国领土不可分割的一部分
2025-10-25 07:19:00
在秦皇岛市抚宁区箭杆岭长城,漫山黄绿交织如锦。林木染秋、长城映景,古老砖石与鲜活秋意碰撞出独特韵味。拍摄丨史伟杰、张辉、赵杰剪辑丨殷雪迪
2025-10-25 07:49:00
从“养老”到“享老”!河北乐亭托起幸福“夕阳红”
图为老年人参加公益培训。“在老年大学里,我不仅重新找回了学习的乐趣,还认识了很多朋友!”虽然入学时间不长,但退休职工徐艳丽对乐亭老年开放大学公益课赞不绝口
2025-10-25 07:50:00
拓福迎重阳
10月24日,张家口市民在拓印百福图。当日张家口市桥东区红旗楼街道茶坊社区胜利中路社区联合张家口银行红旗楼支行开展敬老慰问活动中老年居民学习非遗知识拓印百福图喜迎重阳节10月24日
2025-10-25 07:54:00
开滦集团2025年“奋进杯”职工羽毛球比赛成功举办
图为比赛现场。10月23日至24日,开滦集团2025年“奋进杯”职工羽毛球比赛在开滦体育馆成功举办。本次赛事吸引集团公司15个单位的150余名羽毛球爱好者踊跃参赛
2025-10-25 07:55:00
河北迁安:敬老月活动惠乡村 温情服务暖人心
图为文艺惠民演出大合唱《夕阳红》精彩上演。张泽慧摄河北新闻网讯(张泽慧、王雅婷)10月24日,河北省迁安市组织志愿者深入乡村
2025-10-25 07:56:00
河北迁安:打造民营钢企低碳样本 以体系化思维探路“双碳”目标
图为唐山松汀钢铁有限公司获得碳管理体系贯标示范单位。迁安市数据科技和工业信息化局供图河北新闻网讯(邹雅婕、刘天然、王欢欢)近日
2025-10-25 07:57:00