国泰君安：维持中国海外发展“增持”评级

国泰君安(13.470, 0.02, 0.15%)发布研究报告称，维持中国海外发展（00688）“增持”评级，2024~2026年EPS为2.41元、2.62元、2.89元。2024年6月公司销售面积边际大幅改善，且在一线城市重磅豪宅项目的支持下，销售额和均价升至历史高位；上半年公司拿地谨慎，拿地销售比仅0.09，投资力度较弱。

国泰君安主要观点如下：

2024年6月，公司销售面积边际大幅好转，且豪宅项目的热销推动销售额及均价达到历史高位。

2024年上半年，中国海外系列公司累计销售额1484亿元（人民币，下同），同比下跌17.6%，其中6月单月销售额467亿元，同比上涨40.6%，6月销售额的边际显著好转与推盘结构的变化有关，与3月的改善逻辑存在相似性。北京、上海、深圳三地共有四大豪宅项目入市，贡献超六成的销售额带动单月成交均价突破3万元/平方米，公司单月销售额回升至行业第一。6月单月，公司销售均价同比上涨32.1%、环比上涨63.2%至31740元/平方米，为2020年以来的次高。销售均价的大幅提升主要受到高单价豪宅的拉动：四大豪宅项目合计销售额近300亿元，占总销售额的60%以上。

与行业走势基本一致，公司6月销售面积环比大幅提升，同比实现正增长，绝对规模为近12个月峰值。

6月单月，公司销售面积147万方，同比增速提升18.5pct至6.4%，继2023年5月后首次出现同比正增长；1~6月，公司累计销售面积544万方，同比下跌32.3%，可见销售整体仍然处于修复中。考虑到本月销售规模的显著好转存在半年末促销以及特殊热销项目推出的影响，后续将继续关注传统淡季7~8月的销售改善的持续性。另外，截至6月底，公司有已认购销售额131亿元，预期将在往后数月转化为合约销售。

上半年公司拿地节奏显著放缓，采取谨慎的投资态度，拿地销售比为0.09。

1~6月，公司（不含中海宏洋）累计新增6宗土地储备，分别位于天津、西安、北京和济南，对应累计权益建筑面积115万方，权益土地出让金120亿元。与2023年相比，公司拿地销售比指标出现大幅下滑，从2023年全年的0.50下降至2024年上半年0.09，且与其他头部房企相比，公司拿地力度也较小，低于克而瑞统计的销售十强房企的整体拿地销售比水平0.15。从目前公司的销售和拿地表现综合来看，库存消化为当前的战略重心。

风险提示：需求下行幅度超预期，商业物业运营业务发展不及预期。