【两会·民生新观察】如何让租房者住得安心舒心？多方建言规范房屋租赁市场

据《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国租赁人口已接近2.6亿，预计2025年将突破3亿大关。

作为贵州省会的贵阳市，租房市场规模也在不断扩大。然而，随之而来的是一系列关于租客权益保障问题。部分房东及中介机构存在租金乱涨、押金不退等违规操作，这些行为严重损害了租客的合法权益。

省政协委员建议，解决这些问题，加强住房租赁市场监管、建立规范有序的租房市场成为当务之急。

记者调查：

租赁市场矛盾多租客需求难满足

“大家缴纳的押金和剩余租金，就此‘打了水漂’。”2024年8月，贵阳市民潘先生向“天眼问政”栏目反映，他们租房时遇到一些“二房东”，没想到，在缴纳押金和房租后不久，这些“二房东”便失联了。

“我在某平台业务员的介绍下租了一套房子，当时交付的1000元押金以及第一个月的房租是给到业务员个人收款码，以后每个月房租、水电费都支付到该平台。”没想到到房东找上门后，潘先生才知道自己上当受骗了。原来，真正的房东跟“二房东”签订有租赁合同，在收取租客押金、租金后，“二房东”就开始找理由拖欠房东房租。房东在连续几个月收不到租金才上门找租客，结果发现“二房东”已经失联。现在，房东和租客的租金、押金都找不回来了。

人口较为密集的花果园，有很多青年租客。

除了租房过程中可能遇到的各类套路，庞大的租房群体对房源多样性、价格合理性以及居住舒适度提出了多样化的需求，这也让他们难以租到满意的房屋。

对于青年租客来说，通勤时间尤为重要，半小时通勤圈，成为许多青年租客的共识。“人才公寓虽然环境好，但是通勤时间过长，就没有考虑了。”租客蔡先生说道。住房临近地铁或是步行10分钟左右能够上班，是租客看重的条件之一。

和通勤时间同样重要的是租金和安全性。租客们有一套计算公式，“租金不能超过收入的四分之一，如果超了，生活会过得很拮据。”租客郭女士说道。为了控制租金在预算范围内，大部分青年租客选择合租。

老旧小区的房子多是步梯房，房间设计不合理，装修陈旧。“我住的是老房子，通风差，卧室墙壁还出现裂缝。”郭女士说，“之前我住在花果园，800多元一个月。”

“刚毕业的时候因为工资不高，租住民房，一个月两三百块的房租，房屋密集，栋距过窄，采光不足……”租客张女士回忆道。无论是隔断房还是民房，都面临着一定的安全风险。

在寻找房源的渠道选择上，更多的租客选择在社交媒体上找房东直租，避开中介。

相比长租而言，短租人群在租房时会遇到更多困难。租客王先生临近毕业，在喷水池附近报了培训机构备考，“大多数房东都要半年起租，我们只租两三个月，预算也不高，只能选择合租，很难租到合适的房子。”

住建部门：

推进住房租赁立法 保障租赁当事人权益

“近年来，贵阳市高度重视房屋租赁市场发展，正在不断完善住房保障体系建设。”贵阳市住建局房屋租赁管理处副处长徐应飞表示，目前正在逐步建立公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等租购并举住房保障制度，对城市低保低收、新市民、青年人、工薪收入家庭、引进人才等群体实现梯度保障。

同时，贵阳市住建局积极培育和发展住房租赁企业，鼓励住房租赁企业规模化经营，开展住房租赁管理立法，以法治思维和法治方式促进全市房屋租赁市场健康发展，切实保障人民群众住有所居、居有所安。目前，《贵阳市住房租赁管理条例》已经贵阳市人大常委会表决通过，待省人大常委会批准后实施。

完善住房保障体系建设，保障不同群体租房需求。

“针对‘群租房’系列问题，我们开展了专项整治。”徐应飞表示，通过制定《贵阳市“群租房”整治工作方案》，建立住建、公安“双牵头”工作机制，围绕4个阶段（排查认定、综合整治、巩固提升、常态化整治），紧盯“动态清零”工作目标，坚决消除“存量”，有效防控“增量”，深入开展“群租房”专项整治。

2023年以来，贵阳市累计排查房屋89万套（间），累计整治“群租房”5339套。

“下一步，我们将持续推进住房租赁的立法，加快出台《贵阳市住房租赁管理条例》，进一步规范租赁行为，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，健全住房租赁监管的体制机制，为住房租赁市场的发展，推动实现住有所居、居有所安提供有力法治保障。”徐应飞说。

政协委员：

建立标准租赁合同文本 多方联动加大监管力度

针对一些租房市场中房东和中介机构的不规范行为，省政协委员、贵州省住房和城乡建设厅副厅长李泽晖认为，要从合同规范化入手，并强化相关部门对合同的监督和管理。

“关键是要制定一套适用于贵阳市的标准房屋租赁合同文本。其内容应当涵盖租赁双方的基本信息、房屋基本情况、租金支付方式及标准、押金数额及其退还条件、违约责任等内容，并明确规定租金调整机制等。”李泽晖表示，通过标准房屋租赁合同文本，可以有效避免因条款模糊不清或不公平条款导致的纠纷，确保租赁关系建立在明确、公正的基础上。

李泽晖建议，标准房屋租赁合同文本中增加透明度条款，要求房东或中介在签订合同前向租客提供完整的房源信息，包括但不限于房产证复印件、最近一次租金记录等。同时，鼓励使用电子签名技术来签署合同，以便更好地保存证据，防止后期出现争议时难以取证的情况。

“为便于监管，建议所有正式签订的租赁合同开展网签备案。”李泽晖表示，这不仅有助于政府部门掌握市场的实际运行情况，也能为解决潜在纠纷提供重要的参考依据。对于未按规定备案的合同，可规定相应的惩处措施，以保证制度的有效执行。

有了标准房屋租赁合同文本，还要加大落实情况监管力度。“建议有关监管部门形成监管合力，定期抽查房屋租赁合同，检查其合规状况。对于存在问题的合同，应及时通知相关方进行整改；若发现严重违规行为，则依法予以严惩。”李泽晖建议，还可以考虑引入信用评价体系，将屡次违反规定的房东或中介列入黑名单，限制其未来从事相关业务的机会。同时，也应对房东和中介人员进行培训，提高他们的法律意识和服务水平，共同维护良好的市场秩序。

律师提醒：

签订房屋租赁合同注意这些问题

针对租房过程中可能遇到的种种陷阱，“天眼问政”律师团成员、贵州纵贯律师事务所合伙人、主任律师秦韬宇提醒，在签订房屋租赁合同之前，承租人应当着重注意以下几点：

首先，要核实出租人的身份及房屋权属状况。如果是由房屋所有权人直接出租，则需要确认出租人的姓名与房产证上的信息一致。对于共有产权的房屋，应确保得到所有共有人的同意；如果是转租，则须确保转租行为已获得原房东的授权，且不超出原租赁合同的期限和权限范围。此外，还应了解房屋是否设有抵押或查封，以及相应的违约责任条款。

“天眼问政”律师团成员、贵州纵贯律师事务所合伙人、主任律师秦韬宇

其次，关于租赁期限和租金，合同中应明确规定免租期、装修期等细节，以及租金单价、计算方法、递增或递减机制、支付周期和押金规则。租赁期限不得超过20年，超过部分无效，这是法律规定。

最后，对于装饰装修的权利、转租的可能性、合同解除条件和违约责任等内容，都应在合同中予以明确约定，以避免日后产生争议。

“当遇到租金无理由上涨时，承租人应依据合同中的相关条款处理。”秦韬宇表示，如果合同对租金调整有明确规定，那么必须遵照执行；否则，单方面提高租金是违法的行为，承租人有权要求继续按原定租金履行合同，或在必要时解除合同并索赔损失。此时，保存好租赁合同、支付凭证和其他沟通记录作为证据至关重要，以便于向相关部门投诉或提起诉讼。

“针对押金不退的情况，承租人应确保合同中有详细的押金条款，包括数额、用途、退还条件等。”秦韬宇提醒广大租客，要保持良好的文件管理习惯，如保管好合同文本、押金收据和交接清单。若协商未果，可以选择报警寻求警方协助调解，或者最终通过司法途径解决问题，聘请律师并向法院提起诉讼，要求归还押金。

“总之，承租人在租赁房屋的过程中，应当增强法律意识，熟悉相关法律法规，签订详尽的租赁合同，并保留所有重要文件和证据，以此来保护自己的合法权益。”秦韬宇表示，租客在遇到纠纷时，冷静应对，依法维权，才能确保自身利益不受侵害。

贵州日报天眼新闻记者 吴兵 安慧

编辑 肖慧

二审 刘思博

三审 刘丹