中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，10月5日，本网站对中资地产美元债近半个月(9月16日至9月30日)的二级市场走势进行了分析。

9月下半月，中资地产美元债二级市场未能延续上半月涨幅，投资级及高收益级地产债均出现小幅回落。值得注意的是，卓越商业管理完成由中债增进公司担保的10亿中期票据发行，融资端利好带动美元债EXCECP 4.3 07/29/25估值上涨近8美元，收益率下行近500bps。

投资级小幅下滑，高收益级整体走弱

如下图所示，9月下半月，受市场舆情影响，投资级中资地产美元债二级市场小幅下探，长短端价差基本保持不变。

9月下旬，证监会称收到平安不动产公开发行公司债券时隐瞒债务违约(人民币2亿元逾期银行贷款未予清偿)有关举报，随后平安不动产发布澄清说明公告称，本公司不存在债务违约问题，且预计不会因相关案件所涉事项发生实际重大损失，近期生产经营、日常运营管理均正常。债务风险相关市场舆论叠加穆迪将公司评级列入下调观察名单，平安不动产PINGRE 3.45 07/29/26快速下跌超6美元，收益率飙升超400bps。

同时，万科企业VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29两只长端票据出现超5美元的下移。此前该公司全资子公司北京万永与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过人民币40亿元，融资期限最长为10年，母公司将提供连带责任保证担保。

此外，龙湖集团存续美元债仍未止跌，LNGFOR 3.375 04/13/27、LNGFOR 4.5 01/16/28等4只长端美元债下行超8美元，收益率快速上行超400bps；中国金茂美元债未延续上半月涨幅，CHJMAO 4.25 07/23/29估值下行近5美元。

9月下旬，高收益级房企流动性问题引发投资者担忧，市场信心受挫导致估值整体走弱。

近期，中骏集团控股因流动性减弱及债务集中到期，再融资风险持续加大，叠加穆迪下调评级，市场信心受挫导致CHINSC 7.375 04/09/24、CHINSC 6 02/04/26等4只存续美元债估值几近腰斩。10月4日，中骏集团控股未能如期支付已到期的本金和利息共约6100万美元银团贷款，已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件，可能会导致集团债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及/或采取行动，目前4只美元债均已停牌。

碧桂园美元债未能延续上半月因境内债展期带来的回暖，存续债再次出现明显下行，COGARD 8 01/27/24等短债领跌，跌幅超40%，长端票据仍在10美元以下。此前，据媒体报道，部分碧桂园美元债持有人表示，截至9月27日上午10：30，仍未收到原定于前日到期的票息。根据募集说明书，该笔票息有30天的宽限期。另外，报道称该公司拟聘请中金公司及华利安为财务顾问，以制定境外债重组计划。

同时，恒大系近期债务问题引发市场热议。9月中旬，中国恒大称，因集团销售不及预期，拟重新审视建议重组的条款，并取消重组相关会议；鉴于主要附属公司恒大地产正被立案调查，集团目前的情况无法满足新票据的发行资格。9月25日，恒大地产未如期兑付“20恒大04”债券回售本金及相关利息。目前，中国恒大及恒大地产存续美元债均已违约，估值在5美元以下。

消息面上，荣盛发展两只美元债同意征求获超75%未偿余额票据本金持有人同意，违约事件已被豁免；泛海控股未如期兑付五月份美元债剩余本金约1.34亿美元，拟再次延期至12月23日前兑付；绿地控股9只美元债特别决议同意征求已获通过，违约已被豁免；融创中国与绿地控股就海南博鳌合资项目进行分割，绿地控股应向融创中国支付1723万元差额；融创中国公告称，由于计划债权人选择转换的强制可转换债券本金额(即39.887亿美元)超过当前限额(27.5亿美元)，将根据计划债权人选择转换的金额按比例分配予选择计划债权人；阳光100中国未如期偿还SUNCHN 12 10/03/23共计1.584亿美元到期本息发生违约事件；广州合景控股集团拟召开会议对“20合景06”及“20合景08”增设利息支付宽限期；中泛控股于9月22日百慕达法院聆讯被颁令清盘及委任联合临时清盘人；佳兆业集团已向高等法院提出申请撤销清盘呈请，此前清盘聆讯已延期至10月9日；越秀地产获得6亿港元的定期贷款融资；新城发展拟以约人民币13.67亿元出售常州恒轩全部股权，以偿还目标公司股东贷款约人民币8.56亿元；新城控股定向增发股票募集资金规模由80亿元调整至45亿元。

此外，据媒体报道，大连万达集团正在就珠海万达商管IPO对赌协议一事与投资人进行交涉。万达对投资人表示，如果投资人愿意撤销股权回购条款，该集团可以提供补偿。万达还称，珠海万达商管或将于明年完成上市。此前消息称，若珠海万达商管未能于年内完成上市，大连万达集团可能需要支付约300亿元的股权回购款。

9月百强房企销售业绩环升，各线城市延续分化格局

根据久期财经数据显示，截至9月29日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

9月16日至9月30日期间，中资地产美元债二级市场小幅下滑，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数于半月内下行5.99，最新报130.63，到期收益率下跌0.89%，最新报28.15%。

国内方面，“金九银十”带动销售市场回暖，9月超六成百强房企业绩环比增长，预计10月成交或将延续复苏态势。据克而瑞数据，9月百强房企业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期，但同比降低29.2%，降幅仍保持在较高位，前9月累计业绩同比降低11%。9月重点30城新增供应1358万平方米，环比增长17%，同比下降33%；成交面积1205万平方米，环比微增3%，同比下降23%，前9月累计同比微增2%。其中，因房地产新政刺激，一线城市热度回升环增16%，青汉渝津等二线低位增20%左右。新政落地效果不一，预期各线城市将继续延续分化行情。

海外方面，美联储于9月会议宣布将利率维持在5.25%-5.5%的目标区间，市场预测年底前或再加息一次，明年的降息次数将少于之前的预期。10年期美国国债收益率预计将迎来自2007年以来的首次突破5%，10月初该收益率曲线一度跃升至4.88%，续创2007年以来的最高点；30年期美国国债收益率自 2007 年以来首次触及5%。这反映出美国联邦政府赤字规模持续扩大的预期以及暗示降息预期大幅降温，预计美国利率水平将长期维持在较高水平。