香港楼市“负资产”激增，二季度楼价有希望回稳

吸收此前数次炒楼崩盘教训，中国香港近年来持续对房地产市场采取以稳为主的“逆周期”策略。亦通过“压力测试”等手段确保业主的还款能力

进入2023年后，随着与内地恢复通关，以及美国加息的影响逐渐被吸收，中国香港楼市如出现“小阳春”，二季度楼价有希望回稳。

受疫情及加息双重夹击等因素影响，中国香港特区房地产价格持续下降，正带来一系列的“蝴蝶效应”。

按照1月31日中国香港特区金融管理局（下称“金管局”）公布的最新数据显示：2022年四季度，当地负资产住宅按揭贷款宗数按季激增近22倍至12164宗，创下近18年来最高纪录；相关案例涉及的金额亦由30.06亿元（港元，下同）按季增加21倍至662.52亿元，是自2003年四季度以来最多的数字。其中属于无抵押部分的金额亦由2022年三季度的5900万元，激增近42倍至2022年四季度的25.2亿元。

所谓“负资产”，在当地大众语境中指购房者所欠银行贷款总额超出抵押房屋的最新市值，即“资不抵债”。按照当地一般规律，在房价高涨时入市、贷款比率较高的房屋，在房价下跌时较易成为负资产。

相关话题之所以引发关注，是因相关案例总数短期内从533宗激增至12164宗。这一数字虽仍比不上“非典疫情”期间的超过10万宗，但已超过2008年全球金融波动时的1.1万宗。

一系列相关数字的激增与当地房地产市场的短期不振直接相关。按照香港特区政府差饷物业估价署的私人住宅售价指数显示：2022年12月，当地私人住宅售价指数报332.5，已连跌7个月。而按照2022年全年计算，当地私人住宅售价指数则急挫15.6%，跌幅是自1998年以来的最高值。

“由于住宅楼价2022年首三季下跌8.5%后，四季再挫7.7%，而高成数贷款按揭为负资产的主要构成，当中按保占比较高。”金管局副总裁阮国恒在回应负资产数字激增时解析称。

按保即按揭保险。根据香港金管局发布的指引：按揭保险计划为银行提供按揭保险，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。相关计划下，只要申请个案符合相关条件（例如楼价上限及贷款额上限等），银行可提供最高达八成按揭贷款。换言之，置业人士的首期负担可以低至物业价格的20%，可减轻置业人士的首期负担。

2019年及2022年，中国香港为协助市民购房，曾推出两次放宽按揭保险计划（九成按揭适用的楼价上限由原来400万放宽至800万，以及将九成按揭适用的楼价上限放宽至1000万），让市民更容易借到九成按揭贷款“上车”。自此，按保高成数按揭贷款新批宗数由1万多、2万宗，推高到逾4万至5万多宗。

“不少屋苑楼价重回2017年、2018年水平。再加上去年批出了大量按揭保险个案，借取高成数按揭容易沦为负资产。”一位当地的地产代理对《财经》记者解析称，“一个细节是，上述负资产个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，其按揭成数一般较高。银行则一般会向其员工提供较高比例的贷款作为员工福利，最高能达到10成。”

但阮国恒亦指出：按保相关计划下的贷款拖欠比率最新数字为0.01%，较银行业整体按揭贷款的拖欠比率0.06%更低。这“反映贷款质素仍然良好，银行按揭业务风险可控。”

进一步解析细节：当地的买家买楼申请贷款，第一步会先向银行申请，称之为“一按”。但囿于首期不足，买家还可采取两种方式获得帮助，除前述按揭保险，还包括由地产商（及其旗下的财务公司）提供的二按，其方便在于审批宽松，缺点是利息更高。前述一系列负资产调查数字仅涉及银行提供并已知道为负资产的一按，并未涉及二按。因此有相关分析指出：市场实际的负资产数字可能会比公布出来的多。

而负资产的业主万一断供，相关房屋则将变为“银主盘”，银行有权收回单位拍卖，届时业主还须补缴差价。负资产贷款拖欠比率目前并未上升，与相关计划对符合特定资格的贷款申请人的还款等能力设定了严格要求有关。

整体而言，中国香港房地产的短期情况仍较为稳定。目前市场的普遍观点是：除非银主盘增多，否则楼市风险不大。此外，金管局亦指出：负资产宗数占当地整体按揭比例，按季升2.01百分点至2.1%，未偿还总额比率增3.49百分点至3.66%；而银行自从2011年一季度起，并无录得任何拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。

与此有关的细节是：吸收了此前数次炒楼带来的崩盘教训，中国香港近年来持续对房地产市场采取以稳为主的“逆周期”策略（调高印花税、增设辣招税、下调按揭比率、加强压力测试等），短期内的“炒楼”现象并非市场交易主流。整体的按揭贷款比率亦远低于上世纪九十年代的90%至95%（当地目前住宅的平均按揭成数为57%左右、还款27年左右，总额平均为480万元左右）。

在此基础上，相关贷款的业主还款能力亦通过“压力测试”等手段进行了保障。在1200万元和1600万元以上的物业中，目前最高可贷款六成及五成。在房价下跌不足两成的前提下，这些房屋距离成为负资产仍有相当距离。

此外，与前几轮地产价格下跌时失业率攀升至超过8%及2022年初的5.4%相比，目前中国香港最新失业率仅为3.5%，接近全民就业。前述地产代理分析：目前市场上出现的负资产案例，相当大的部分可能是按揭贷款比率较高的中低价物业（主要用于自住）。在当地经济逐步复苏的情况下，大部分业主仍有工作收入，可保障短期内持续还款。“账面上的负资产增加，除了会让业主在消费时更加小心谨慎，对楼市的实际冲击可能也不会像以往那样。”

另外或许能让负资产业主相对安心的消息还包括：进入2023年后，随着中国香港与内地恢复通关，以及美国加息的影响逐渐被吸收，当地楼市如出现“小阳春”，二季度楼价有希望回稳。此外，随着2月下旬当地财政预算案即将公布，其中或许会涉及楼市调控“减辣”的新闻亦时有传出。