探盘 | 大兴双触顶“地王”项目颐和公馆即将入市，成色几何？

2024年开年，北京楼市迎来一波“小阳春”。在土地市场，房企拿地兴致高涨，竞争激烈，多宗地块双“触顶”成交；二手房市场，挂牌量激增，回暖态势明显；新房市场，开发商纷纷加快推盘节奏，抢占市场先机。据房天下数据中心不完全统计，3月份将有约11个楼盘预计开盘或加推新房源，丰台、昌平、大兴、房山、石景山、海淀等区域均有新项目亮相。

本期探盘聚焦将于3月9日开盘的壹品兴创·颐和公馆项目，该项目所在地块是去年北京土拍市场竞争激烈的双触顶地块，也是中建壹品在大兴推出的首个“公馆”系作品，其成色如何，是否值得购买？让我们一探究竟。

产品户型尚可，价格缺乏竞争力

据了解，颐和公馆本次开盘主推72平方米两居、98平方米三居和128、162四居4种户型。预计单价5.3-5.7万/平方米，预计总价在380万起。该项目以地理优势、同区罕见的低密纯洋房住宅、临铁盘为宣传点，吸引了不少购房人的关注。

公开资料显示，项目容积率2.0，共19栋住宅楼，8-11为层洋房+小高层设计。从资料图可以看出，颐和公馆地块被一条横贯东西的道路一分为二，导致两块地变得十分狭长，进而影响了项目楼栋的排布，也导致颐和公馆19个项目中，有14栋临街分布，尤其是套数最多的98平三居户型，208套房子的南侧都临马路，而且南地块的9号楼，东南侧是义和庄社会停车场，还有154套的72平两居户型，北侧和东侧都挨着马路，无论是私密性还是舒适度都大打折扣。

从产品户型来看，颐和公馆共设计了72平、98平、128平、141平、162平、222平6个面积段。其中，颐和公馆最小的户型是72平两居，这个面积段大兴星光城有70平两居，中铁兴创逸境有74平两居，德贤华府有70、72平两居。由于同属中建壹品出品，颐和公馆70平面积段产品与大兴星光城几乎一模一样，客餐厨在一条动线上，通透性较好。

在主力户型98平的设计上，颐和公馆也做得不错，是时下最流行的三面宽；在120平-130平这个面积段，目前黄村的几个在售项目都比较雷同，均为“四叶草”四居格局，户型方正。总体来说，颐和公馆的户型设计跨度较大，与区域内产品户型和面积设计差别不大，缺乏核心亮点。

从价格方面看，颐和公馆期房指导价5.9万/平方米，现房6.1万/平方米，预计单价5.3-5.7万/平方米，从成交楼面价约3.13万/平方米的价格来看，其售价预计不会低于5.5万。目前黄村主城区板块的晓月和风和大兴星光城的成交均价约5.4万/平方米左右，与颐和公馆同属义和庄板块的中骏金辉未来云城和中冶·德贤华府均价约5.3万/平方米。

此外，包括兴城之星在内的大兴城建的两个项目，指导价都在5万/平。按照目前北京楼市价格走势，未来大兴城建俩项目的开盘价预计不会高于5万。

值得注意的是，晓月和风和大兴星光城均属黄村主城区，从区位上优于颐和公馆；同区域内，未来云城和德贤华府的均价明显低于颐和公馆。因此，在价格上，颐和公馆也不具备绝对优势。

配套缺失，居住舒适度有待提升

从区位方面看，颐和公馆的位置接近南六环，据南六环直线距离仅1.1公里，距离地铁4号线义和庄站站约400米。相对北京城区及北部区域的消费者而言，这个位置和距离较远。

虽然离地铁不远，但项目北边是各方面都更为成熟的“老城区”黄村，且区域内有晓月和风、星光城、中铁兴创逸境等项目，这些项目不论是在区位还是价格上对改善型消费者的吸引力都更大。

从配套来看，商业方面，颐和公馆项目北侧就是泰禾中央广场，东北侧是万科中心和兴创总部公园，大部分以写字楼为主。尤其是泰禾中央广场，大部分业态都是公寓和写字楼，目前入住率并不高。板块内暂未规划大型的商业购物中心，目前仅有泰禾中央广场及未来云城的底商和商街。

往南有生物医药基地的龙湖时代天街和天宫院的凯德Mall，分别距颐和公馆一站地和两站地。

此外，颐和公馆所在的区域属于“TOD现代商务风貌区”，未来将以商业为主，而非居住，生活配套方面的规划相对较弱。

在教育方面，项目直线一公里内有大兴永华实验学校，其次是更远一点的大兴区第四小学，教育资源较普通。

医疗方面，大兴唯一三甲医院北大医院城南院区距离项目7公里，距离较远，医疗配套不足。据了解，项目所在区域规划范围内人口为4.5万，规划的常驻人口规模不足以达到设置综合型医院的标准，这意味着，义和庄区域，短期内将不会新增三甲医院。

总体来说，颐和公馆优劣势明显，板块有发展空间，但位置较远，区域内生活配套缺乏，户型设计有亮点，但临街噪音大，私密性和舒适度欠佳，价格也缺乏核心竞争力。