震惊！又一房产巨头被查

坑爹的二代不一定都是纨绔子弟，也可能是上市公司董事，比如房地产的二代。

雅居乐每逢大的利空都是极好的进货时机，不知道这次陈卓贤事件能不能重现历史，将雅居乐股票从泥淖中拉起。

坑爹的二代，也许会给投资人一个机会！

坑爹的二代不一定都是纨绔子弟，也可能是上市公司董事，比如房地产的二代。

01

事件

6月20日晚 ，港交所出具了公告对雅居乐非执行董事陈卓贤进行通报批评，并要求其在90天内，完成18小时的监管及法律议题以及《上市规则》合规事宜的培训。

陈卓贤此次被港交所制裁的原因是来自其子陈思铭，因其向陈思铭的公司输送资金，违反了港交所对上市公司不竞争承诺的规定。

陈思铭为上市公司景业名邦的创始人，陈卓贤为其提供了初始资金、发展资金及融资担保，涉及资金共计26.055亿元。

雅居乐被称为地产界的“华南五虎”，于2005年12月在香港联交所上市，其由陈氏家族陈卓林、陈卓林妻子陆倩芳、陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南六名成员经营，该家族通过家族信托持有该公司超过66%的股份。其中陈卓林与陈卓贤负责地产业务，而另外三人主要负责其它行业。

作为核心成员的陈卓贤曾为雅居乐执行董事、董事会副主席兼联席总裁，目前为非执行董事。

根据相关要求，在雅居乐上市前，陈家所有成员，包括陈卓贤均对雅居乐作出了不竞争承诺，主要规定其家庭成员不得直接或间接从事任何与该公司及其附属公司有或可能有竞争的业务，又或持有当中权益或以其他方式参与其中。

陈氏家族一直遵守该承诺，直到2013年11月，陈卓贤以个人名义为陈思铭提供1.8亿元的初始资金给其创业。但此事陈卓贤并未告知雅居乐董事会有关其儿子的业务或其以个人名义向该业务提供资金之事。

陈思铭随后创立景业名邦，该公司是一家房地产开发商，其主营业务涉及房地产开发及销售、酒店营运、物业管理及商业物业投资等，业务范围很可能与雅居乐构成竞争的业务。

之后，陈卓贤继续协助儿子发展业务，前后共提供资金20.7亿元及融资担保5.355亿元，并担任儿子业务集团旗下两家公司（有关附属公司）的董事及签署人，以协助有关附属公司融资。

2019年，景业名邦在港交所上市。

目前看，关联交易只是陈卓贤的个人行为，并未上升到上市公司，因此港交所只对其个人进行了制裁，并不影响上市公司的正常运行。

02

扩张

近几年的雅居乐可谓是进入“多事之秋”。

和业内其他开发商不同，雅居乐近几年的发展颇值得玩味，其发展节奏与房地产市场周期并不同频，甚至有点背道而驰。

根据克而瑞发布的数据，2012-2015年间雅居乐在国内房企中的排名都在17、18位之间。2016年业务开始下滑，滑落到第20位，到2018年一进步滑落到第29位。

众所周知，2016-2018年是国内房地产行业扩张较快的时期。

错过了行业扩张期的雅居乐其后开始发力，尤其2020年扩张速可谓“凶猛”。该年销售额同比增加17.1%，营业收入同比增长33.2%，毛利同比增长32.3%，净利润为同比上涨32.7%，排名上升至26位。

但彼时，正是国内房地产企业开始降杠杆的时期。

扩张期最突出的表现就是大量拿地和杠杆高企。

据《2020年内房股土储TOP50》显示，截至2020年底，雅居乐土地储备达5301万平方米，排名第15名，较2019年大幅增长33.53%。

增加土地储备需要大量资金，雅居乐不得不多次大笔融资。

到2020年底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，非受限现金短债比为1.3，同时发行了大量永续债，曾被称作“永续债之王”。截至2020年，雅居乐永续债达到 136.37 亿元。

但在“房主不炒”政策总基调下，房地产行业进入降速求稳通道，当时整个行业都在收缩。

2020年50家主流房企筹资额骤降64%，2021年1-5月房地产企业融资同比减少10.15%。

这一时期的雅居乐却在持续激进扩张。雅居乐集团的员工从2017年的17602人增加至2021年的98466人，五年间新增员工80864人，薪酬费用也从22.33亿元飙涨至88.62亿元，增长率高达296.87%，五年间薪酬费用累计达275.2亿元。

雅居乐此时的逆周期扩张，无疑蕴藏着风险。

03

收缩

2021年底，风险开始初露端倪，雅居乐集团营业收入、归母净利润纷纷终结了前些年一路增长的势头，其中营业收入五年来首次出下滑，降幅为9.0%，归母净利润降幅为29.2%，创近四年来新低。

雅居乐的利润降幅远远大于收入下降，主要因为成本居高不下。

由于房地产市低迷，回笼资金压力大，不得不加大渠道销售力度，导致于佣金费大幅增加所致，佣金费用为17.63亿元，同比增加6.68亿元，增长率为61.15%。但是加大推广销售力度后结果不甚如意。

至此，雅居乐不得不放弃扩张战略，开始收缩，2022年主要做了两个动作：

一是控制支出，改变态度谨慎投资，不再新增土地储备；

二是积极转让部分项目股权等方式回笼资金，通过退出36个合营项目等措施，主动化解风险，实现回笼资金超过200亿元，确保了经营性现金流却持续为正。

但是由于在行业性的普跌，2022年公司依旧录得上市以来首次亏损。

04

股价

经过了战略反复，又遇到行业萎缩，雅居乐的股价一路下跌，最低跌至1.15港元。

但陈卓贤的事件并没有对雅居乐股价造成影响。

实际上，陈卓贤并不是第一个出现危机的核心管理层。

2014年9月30日，雅居乐董事会主席陈卓林被昆明检察院执行了“指定居所居住的措施”，那时的雅居乐正面临成立25年以来最大的一次危机。

10月3日雅居乐股票停牌，停牌前报4.77港元。

标准普尔评级服务公司因雅居乐股票暂停交易时间超预期、信息不透明，将其信用评级BB级列入负面观察名单。而花旗则重申了对雅居乐地产股票的卖出评级。

13日，雅居乐地产复牌即遭暴跌，开盘报3.3港元，下跌约30%。

但雅居乐股票并未受到事件影响，3.3港元这个价格更是未来6年的最低价（不复权价格）。

危机过后，雅居乐股票在当月收出光头光脚大阳线，其后上涨半年方才见顶，2017年后更是启动主升浪，直至2018年4月16日创出17.84元的历史最高价。

而且这家房企并不是第一次卷入行贿事件中。

更早的2007年，雅居乐就被曝涉嫌行贿摩根士丹利前中国房地产主管加思·彼得森（Garth Peterson）。

当时有外媒报道称，雅居乐在2006年拿下海南清水湾项目时，曾引入摩根士丹利旗下基金以52.83亿元认购清水湾30%的项目权益，而行贿事件就发生在这次引入资金过程中。

2009年2月27日，雅居乐开盘后遭基金洗仓，股价一度重挫21.71%，低见2.20港元。不过，这次事件对雅居乐股价影响远不如2014年事件影响大，创了2.2港元新低后便一路向上，此后4个月气势如虹，连续收出大阳线。

雅居乐每逢大的利空都是极好的进货时机，不知道这次陈卓贤事件能不能重现历史，将雅居乐股票从泥淖中拉起，毕竟雅居乐的基本面在房开企业中依旧可圈可点。

坑爹的二代，也许会给投资人一个机会！