22城卖地盘点：合肥溢价率最高 上海依旧“揽金王”

自今年10月，部分热点城市土拍恢复“价高者得”后，土地市场热度出现明显分化。

有的城市出现了许久未见的数十乃至上百轮竞拍的高溢价地块，但更多城市依然以国企拿地+底价成交为主，甚至取消或流拍的地块多于成交地块。

重点22城（原集中供地22城）中，哪些城市土拍市场表现更好？谁吸金最多？

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厦门成交均价高 上海“揽金”最多

整体来说，2023年的土地市场，在2022年低位的前提下，进一步缩量。

中指数据显示，截止到11月30日，今年22城共推出住宅用地规划建筑面积15326.26万平方米，同比下降25%；成交面积10459.37万平方米，同比下降41%；土地成交平均溢价率为6.26%；土地出让金同比降30%。

其中，推出地块最多的城市是长沙，共推出土地163宗，但流拍撤牌率较高，近半数都未能成交。推出地块最少的是厦门，仅10块土地，成交8块。这与厦门本身土地资源有限、市中心地处海岛有关。土地的稀缺也推高了成交楼面均价，厦门成交均价达到39659元，高于北京的31704元和上海的25118元。

成交地块最多的是苏州，达到123宗，杭州、成都紧随其后，分别为116宗和115宗。从成交面积来看，成都、杭州也略优于长沙。

论“揽金”能力，作为一线城市的上海远胜其他城市。今年1-11月，上海斩获土地出让金1838.2亿元。虽已“傲视群城”，但仍算不上火热，毕竟，2022年，上海卖地收入高达2839.5亿。

第二名杭州有1594.16亿出让金落袋，高出第三名的北京82亿。此外，苏州、成都土地出让金也已破千亿，南京逼近千亿。

倒是作为一线城市的广州，土地出让金仅951.5亿，还排在这些城市之后，也难怪广州会是一线城市中唯一一个取消地价上限的了。土地出让金最少的是沈阳，前11个月仅37.33亿落袋，尚不及上海的零头。

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仅4城未取消地价上限

目前，执行集中供地的重点22城中，已有18城取消地价上限，仍执行地价上限的仅剩北京、上海、深圳和宁波四城。

四城之中，也有少许松动。深圳11月16日挂牌的两块住宅用地中的龙华地块，仅限制了最高地价，取消了销售限价，意味着该宗地届时销售时将随行就市，灵活出价。

11月20日，宁波自然资源和规划局发布发布的挂牌出让公告中，出让地块设定土地上限价格从此前溢价率15%调整为30%，且把此前的“限房价和竞地价”调整为实际销售价格可在指导均价基础上浮动。

尽管各地普遍解除了限价，但土拍情绪持续低迷，整体溢价率并没有显著提升。

11月28日，福州2023年第7次涉宅地土拍中，10宗地取消出让，剩下的6宗地中，5块以底价成交，仅1块溢价成交。而在其前后南京、天津、无锡等地的土拍，推出地块全部以底价成交。

从整体溢价率来看，相对受欢迎的城市是合肥、深圳和厦门。

11月2日的合肥土拍，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。合肥土地市场成交单价最高纪录也被刷新。

一方面，地块区位较好，引来众多房企关注；另一方面，合肥楼市在一二线城市中尚算活跃，给了开发商拿地的信心。在国家统计局发布的10月70城房价变动情况中，合肥新房销售价格环比上涨0.2%，环比涨幅排70城第4位。

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沈渝深卖地收入不及预算收入一成

中指研究院数据显示，1-11月，TOP100房企拿地总额10855亿元，同比下降6.6%。

土地市场的冷清，直接影响了各地的财政收入。对城市来说，财政收入主要来自于两部分，以各类税费为主的一般公共预算收入，以及以卖地为主的政府性基金收入。而土地市场持续低迷严重影响了地方政府的“钱袋子”——一方面土地出让金收入大幅减少，另一方面跟房地产相关的税费收入也出现下降。

由于多城最新的一般公共预算收入尚未公布，搜狐城市以前三季度一般公共预算收入为基数，测算了各地1-11月土地财政依赖度。

测算结果显示，重点22城中，卖地收入占一般公共预算比值最高的是南京，达到80%。此外，成都、杭州、上海卖地收入占一般公共预算收入比值也超过70%。

最低的沈阳，比值仅6%，低到近乎可以忽略。重庆和深圳占比也不足10%。占比低于20%的城市还有长春和郑州。

在过往，土地财政依赖度高是令人担忧的事情，一般说明该城市过渡依赖卖地收入，财政结构不够健康。但在当下市场环境中，土地出让金占比高，反倒是土地市场更活跃的结果，说明房企对该城未来发展较为看好。

让地方财政摆脱对土地的依赖，固然是期待的方向，但财政收入的大起大落，必然会影响地方在城建开发、公共事业等方面的投入，也不利于政府债务稳定还本付息。

2023年还剩下最后1个月，但已不影响断言，今年将是土地市场的又一“小年”。

按相关要求，各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，商品住房用地供应规模也会受到控制，土地收入不足可能是未来几年持续面临的问题。

如何稳住房地产市场，开源节流，应对土地收入下降，还需要这些城市持续探索。

参考资料：

多城市新一轮土拍开启市场热度小幅提升. 经济参考报返回搜狐，查看更多

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