房贷百万,月供利息可省200多元

本文转自：齐鲁晚报

12月LPR按兵不动,明年不少存量房贷客户利率会下调

房贷百万,月供利息可省200多元

新一期贷款市场报价利率(LPR)如期出炉,据央行官网显示,2022年12月20日LPR为:1年期3.65%,5年期以上4.3%,均与此前保持一致。

需要注意的是,5年期LPR的定价也关乎所有购房者月供。因大多居民房贷重定价日为每年的1月1日,据记者测算,在等额本息计算方式下,以贷款100万元25年期为例,相较2022年1月1日之前的房贷,2023年1月1日之后,“房奴”们首套每月月供可少还204.18元,二套月供可少还209.26元,一年下来可省约2511元。

缘何LPR按兵不动

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,12月20日LPR为:1年期3.65%,5年期以上4.3%,两类均与此前保持一致。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

最新一期LPR维持不变,符合市场预期。事实上,自8月LPR实现非对称下调后,近几月LPR报价均“按兵不动”,主要与MLF等政策利率维持不变,资金利率快速上行和市场波动使得银行负债端承压、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等因素有关,LPR报价没有相应下调空间。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华解释了多个方面的因素,“作为LPR的锚,本月MLF利率不变,市场对本月维持LPR不变已有预期；另外,近年来,国内银行受宏观经济波动与持续让利实体经济,部分银行的净息差和经营压力明显增大；考虑国内因城施策稳楼市政策措施仍有较大空间,国内需要继续引导各区域用好政策空间；市场对经济复苏前景持续增强,稳楼市一揽子政策效果滞后显现,楼市有望筑底企稳回暖”。

中国民生银行首席经济学家温彬进一步补充,12月MLF利率维持不变,则主要源于内外因素的综合考量。一方面,美国CPI虽连续第二月超预期回落,但美联储决议及鲍威尔讲话偏“鹰”,且利率终值预期提升,2023年至少还有75个基点的加息空间,短期仍对我国政策利率下调形成一定制约；另一方面,近期防疫、地产等稳增长政策持续加码,各项重要会议积极定调提振市场信心,经济回稳向上的大趋势已基本确定,政策效果显效观察期内继续下调政策利率的必要性不高。

除了政策观察期原因,也有人士提出房贷利率重定价日效应。正如仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟向记者所说,LPR按兵不动,最大可能是要配合多数居民房贷的重定价日(每年1月1日),同时作为LPR报价基础12月MLF利率未发生变化。“但是总体来看,2023年尤其是2023年上半年居民房贷利率下行的概率比较大。”庞溟说道。

推动楼市尽快回暖

因5年以上贷款大部分是房贷,其利率下调情况备受购房者关注。记者根据央行数据统计,今年以来,LPR一共调降过3次,时间分别在1月、5月和8月。

其中,1月,两个期限LPR出现非对称下降,1年期LPR下调10个基点至3.7%,5年期LPR下调5个基点至4.6%；5月,1年期LPR不变,但5年期以上LPR单独下调15个基点至4.45%；8月,1年期LPR下调5个基点至3.65%,5年期则下调15个基点至4.3%。

值得一提的是,因大多居民房贷重定价日为每年1月1日,因此后一年房贷利率水平一般要依据上年12月5年期LPR报价。据记者粗略计算,今年内5年期LPR共调降35个基点,假设某购房者在等额本息的计算方式下,按照基准计算,存量房贷利率变化即,贷款100万元分25年期,明年首套月供可少还204.18元左右,1年内可省下2450.16元；二套月供可少还209.26元,1年内可省下2511.12元。

在庞溟看来,下调LPR尤其是优先调降、单独调降5年期依然很有必要,这样可以逐步降低增量和存量房贷利率以及购房成本,满足和进一步释放居民刚需、改善型按揭贷款需求,提高居民购房意愿与能力,促进房地产市场销售,推动楼市尽快出现趋势性回暖势头。

“如果要降低LPR,在未来几个月内降息也就具有必要性和可能性。因为降息可以有效帮助商业银行降低利息收入下降带来的资产端的压力,同时最近存款利率进入新一轮下调趋势,也助力了报价行下调LPR报价加点的动因。”庞溟说道。

一季度LPR调降仍有可能

同日,央行发布消息称,为维护年末流动性平稳,12月20日人民银行以利率招标方式开展了1460亿元7天期和14天期逆回购操作,其中7天期50亿元,14天期1410亿元,利率与此前保持一致,因当日有20亿元逆回购到期,实现净投放1440亿元。

“近日央行加大逆回购操作力度,以熨平年末短期资金面扰动因素影响。整体看,国内经济复苏前景更加乐观,物价整体温和可控,宏观政策环境友好,市场流动性保持合理充裕,对股、债均偏有利。”周茂华评价道。

事实上,近期各项稳经济政策不断加码,中央经济工作会议释放出更强的稳增长、扩内需、提信心信号。在业内看来,为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖,并有利于消费回升,2023年LPR仍存在下调空间。

时间点上,温彬认为,考虑到明年初银行面临“开门红”任务,在信贷亟待发力的情况下,LPR调降可有效带动实体融资成本下降,推动信贷扩张。同时,金融支持地产“16条”措施出台后,按揭贷款等仍在低位徘徊,也需要信贷政策进一步配合,推动地产销售和投资回升。因此,明年一季度LPR调降或存在可能,且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。

同时,从银行息差角度考虑,居民房贷重定价日多为每年1月1日,也不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑,推迟到2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能,这样既可以有效促进信贷增长,又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口,具备可行性。

温彬进一步称,考虑到当前新发放的按揭贷款利率已经较低,多地首套房贷利率降至4%以下,进入“3时代”,部分地区房贷利率已处于历史性低点。而今年居民按揭贷款持续疲弱的一个重要原因,则是存量房贷与新增房贷之间利差不断扩大(有客户利差高达2.27%)造成的按揭早偿率大幅提升。为此,在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外,更重要的是通过下调存量房贷利率进一步降低住房消费者的负担,以稳定居民资产负债表,促进消费恢复。