建发国际集团总裁：房地产市场持续性不确定，今年土储规模不...

3月22日晚，建发国际集团（01908.HK）召开2023年全年业绩发布会，执行董事兼行政总裁林伟国等出席会议。

期内，建发国际集团实现收入1344.3亿元，同比增加34.9%。其中，物业开发收入约1301.31亿元，与上个财政年度比较增加约334.84亿元，占集团总收入的96.8%。

今年销售目标难确定，逐季逐月盘点

2023年，建发国际集团权益合同销售金额约1379.6亿元，与上个财政年度比较增加约13.5%；归属股东权益的累计合同销售面积约666.4万平方米，与上个财政年度比较增加约9.3%。

对于今年的销售目标，林伟国多次提到“不确定”。今年1月、2月份市场（成交）下降很多，3月份比1月份有所好转，但整体持续性具有不确定性；另一方面，二手房市场挂牌量很大，所以市场是会持续恢复还是稳定在这个状态，不好判断。公司不会为了整体的销售目标去打折（销售），将会根据具体的项目合理定价和制定销售策略。

林国伟称，目前形势，没办法去判断中长期的规模，很难去估计。（公司）2024年的目标“相当难确定”，公司现在的策略是逐季逐月盘点，制定最佳销售目标来推动销售，没办法太准确地制定全年的目标。现在考虑中长期的目标不是一个很好的时点。

林国伟同时表示，对全年的销售目标公司要考虑能够稳住市场占有率，稳定排名名次，大概往这个方向去努力。

对于利润率问题，林伟国则表示，整体看，公司把项目的安全性和流动性看得比较重，宁愿毛利低些，也要确保资产的相对健康。

“确保土储规模不会太大，确保安全性”

截至2023年底，建发国际集团拥有311个项目，土地储备总可销售面积约1552万平方米。

对于土地投资，林伟国表示，2024年，公司在投资规模上，会结合销售进度，确保土储规模不会太大，确保安全性。公司要考虑市场容量问题和产品问题，可以接受项目的利润水平低一点，会重点考虑新获取项目未来售价的抗波动能力。

林伟国称，因为销售的不确定，公司的拿地预算也没办法很精确。如果拿太多，土地储备太多，库存太大，市场如果继续下跌怎么办，公司的负债可能很重，这些方面可能都需要综合评判，需要和销售综合平衡，整体看和去年不会有很大的变化。

毛利下降净利增加主要是“今年的计提减值比较少”

利润方面，期内，建发国际集团实现毛利约149.16亿元，同比下降约2.0%，净利润率11.1%。毛利率下降，建发国际集团解释称，主要由于近年房地产市场显著下行，部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。

期内，建发国际集团净利润63.35亿元，同比增加13.9%，净利润率4.71%；本公司权益持有人应占溢利50.35亿元，非控股权益13.01亿元。

净利润增加和费用下降不无关系。2023年，建发国际集团的行政开支较2022年度的44.42亿元下降约15.91亿元，至28.51亿元。2023年，建发国际集团总借贷成本由2022年度的40.15亿元将至本年度的33.86亿元，下降金额约6.29亿元。

对于投资人提出的公司利润靠压缩费用和节约达成，林伟国回应称，2022年市场波动比较大，当年计提的减值准备比2023年多；去年，审计事务所逐个项目逐个业态去审计，所以计提减值比较少。毛利率低和结转结构有关系，2023年结转了些2021年获取的项目，这些项目是计提减值的，是亏损的。

公告显示，2023年，建发国际集团物业存货及其他存货拨备为16.37亿元，2022年则为37.91亿元，下降约21.54亿元。

截至2023年底，建发国际集团持作销售物业145.6亿元，较上一年度的77.93亿元增加67.67亿元。对于公司的竣工未售存货的增加，林伟国称，公司的集体拨备并不区分是不是竣工，公司将在今年对竣工未售库存进行管理，让资金有更好的流动性。