土拍升温：高溢价频现，楼市弱复苏

土地市场在经过很长一段时间的盘整后，最近略有抬头的趋势。

7月25日，北京海淀拍出一宗“区域地王”，保利+建工联合体斥资89.01亿元成功竞拍北京海淀区西北旺镇一宗地块，溢价率3.5%。其中，住宅楼面价约5.96万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。

这是一宗“回炉地”。2016年，北京万科以59亿元拿下这宗地块，彼时的出让条件要求这宗地块需要100%自持，但因为客观原因所限，万科一直未能找到解题思路，后被相关部门收回并重新挂牌，且不再需要企业自持。由于条件放宽，这宗地块的起始地价相较初次出让有大幅上涨。

不仅是北京，近期上海、杭州等城市都有高溢价率的地价成交，意味着房企的预期有一定的改观。克而瑞研究中心也分析认为，今年下半年，随着土地供应规模增加与盈利空间宽松同步到来，土地市场交易规模有望边际改善。

但这并不意味着楼市的成交也会随之企稳。进入7月，虽然市场整体的成交仍较前期有所改善，但周度数据的对比却隐现下行的趋势。这是因为，7、8月本就是房地产行业的淡季，叠加政策所激发的需求已接近消耗至尾声。除了政策的加持，房地产行业企稳还受其他客观因素的影响，弱复苏的趋势仍将维持。

土地市场溢价率抬升

今年上半年，土地市场整体的表现十分冷淡。根据Wind数据，2024年上半年，TOP100城市土地合计成交8611.2亿元，与2023年同期相比下降35.1%；中指研究院的数据则显示，今年前6个月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，降幅继续扩大。

虽然整体成交规模在走低，但由于土拍规则的改变以及供应格局的改变，土地市场的溢价率略有抬升。自去年年底开始，部分城市恢复“价高者得”的土地竞价模式，今年7月，一线城市中的上海也正式加入这一阵营，使得土地市场有了新的变化。

据中指研究院统计，截至目前，在22座实行集中供地的城市中，已有19城恢复“价高者得”的土拍规则，仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，其中，北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%。

在土拍规则更迭以后，土地市场呈现复苏迹象，诸葛数据研究中心监测数据显示，今年6月份全国主要地级市土地市场溢价率为9.15%，环比上升2.52个百分点，同比上升4.59个百分点，创近两年内月度溢价率新高。

在这其中，一线城市以及部分二线城市的优质地块受到热捧。可供对比的是，今年6月19日，南京3宗低密度宅地高溢价成交，整体溢价率达15.8%；此外，青岛崂山王家村地块被海业益佳以18.9亿元斩获，溢价率更是高达37.2%，刷新青岛土拍楼面价纪录。

进入7月，这种趋势愈加明显。其中，上海在恢复“价高者得”的竞价模式后，土地市场热度有了明显变化。今年7月9日，上海供应杨浦区平凉社区的一宗地块，最终由保利发展以22.03亿元摘得，溢价率高达21%，打破了杨浦区楼面价最高纪录。

7月24日，杭州成功交易2宗住宅用地，分别位于临平区、上城区，总成交金额达29.4亿元，平均溢价率为28.6%。其中，临平区丰收湖低密度地块在经过46轮竞价后，被绿城集团以6亿元的价格成功摘牌，溢价率高达59.2%，刷新了2019年以来杭州土拍市场的记录。

北京“海淀地王”的成交，也在一定程度上提振了市场的信心。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，“地价大幅提升，主要是受市场发展推动等因素影响。自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值也随之水涨船高。从位置上看，该地块周边生活配套逐渐丰富，同时叠加海淀区优质教育资源，总体价值较高。”

一些积极的变化

土地市场回暖的前提是，楼市成交出现回暖的迹象。在“517新政”出台后，楼市出现了明显积极的变化。

2024年5月17日，监管部门推出一系列调控措施，包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。同时，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后，多地陆续跟进“517”新政，市场成交量也有所上行。据Wind数据显示，中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套，环比5月份7.22万套大幅增长25.7%，其中，北上广深的新房、二手房成交规模均大幅增长，创下年内新高。

进入7月，这种向好的市场趋势得到一定程度的保持。根据诸葛找房公布的数据，从累计成交来看，2024年7月截止至21日，重点15城新建商品住宅成交52447套，较上月同期上升14.57%，较去年同期上升7.87%。

虽然整体数据表现尚可，但从“体感”上来看，还是存在一定的温差。

一位TOP10全国性房企的市场营销部人士告诉21世纪经济报道记者，“从我们自身的表现来看，‘517’新政的政策红利释放高点大概是在上个月的中下旬，从那时开始我们监测到的成交数据每周都有小幅的回落。7月整体的数据还没有出来，但由于季节性的因素还有其他客观因素的干扰，我们总体判断，和上个月相比应该有所下行。”

可供佐证的数据是，诸葛找房监测的数据显示，今年第29周（7.15-7.21），上海二手房成交量并未延续稳增态势，环比上周下降8.53%；深圳成交动力也持续不足，第29周二手住宅成交量环比再下降1.71%。此外，郑州、厦门位居跌幅前二，第29周二手房成交量分别较上周下降13.93%、8.63%。

中信证券在近期的一份研报中表示，未来一段时间又将迎来房地产政策出台的小高潮，从上海、北京等核心城市出发，市场的区域性、结构性复苏是有可能实现的。开发企业所面临的资产减值威胁将有所缓解，居住服务类企业的正常经营秩序也能得到保障。各地在限价、落户、利率、财政补贴等方面，仍有广泛的政策出台空间。

中信证券续称，北京上个月兑现调降利率和首付，有助于增强居民对于政策可持续的信心，积极释放自住需求。