龙湖集团：2023上半年经营性业务收入增10.4%，净负债率57.2%维持低位

2023年8月18日，龙湖集团控股有限公司（「龙湖集团」或「集团」，港交所股份代号：960）公布其截至2023年6月30日止半年业绩。

主要财务表现

2023年上半年，作为国民经济重要支柱的房地产行业加速出清，各地调控政策密集出台，促需求、稳预期、助融资，以促进地产行业良性循环和健康发展。

在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，面临多重挑战，龙湖集团始终坚守战略，实现高质量发展，2023年上半年实现归属于股东的核心净利润同比增长0.6%。

1-6月，集团实现归属于股东的净利润80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元；毛利额实现139.0亿元，毛利率为22.4%；核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。

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销售稳步增长，回款率稳居高位

积极布局高能级城市，把握战略主动性

随着政策的回暖，行业正缓慢步入平稳健康发展，龙湖集团地产开发业务表现稳健，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率为14.3%。

龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

相较于规模，龙湖更加注重产品品质。集团上半年交付84个项目，6.2万套房源，100%如期交付。同时，龙湖上线“云交付”、“交房即交证”等服务，“以新交心”不断升级用户体验，交付满意度高达90%以上。

截至2023年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

集团上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。

截至2023年6月底，本集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

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“1+2+2”协同效应显现

经营性利润占比过半

“一个龙湖”生态体系之下，集团已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局，布局清晰，聚焦协同。

2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

商业投资方面，上半年如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产，轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局。受益于消费复苏，以及龙湖商业持续在空间布局、品牌招商、营销推广等多方面的精进创新，出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

得益于行业利好政策的支持及精细化的运营管理能力，集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源。冠寓在业务发展的同时，精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为人民币58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。

凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。其中，物管在管面积达3.5亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。

龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，自去年品牌首发亮相以来，已经快速成长为代建行业有力的竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

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平均融资成本4.26%保持低位

财务盘面稳健，债务结构安全

无论市场起伏跌宕，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制债务规模及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

为规避汇兑风险，龙湖集团外币借款保持较低占比，并辅以一定比例的汇率掉期，总借贷中约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值。综合借贷中，约人民币678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至2023年6月底，固定利率债务占总债务的比例为33%。

集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

凭借稳健的经营表现，龙湖连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；连续三年入选《财富》世界500强，最新排名跃升至第402位，是上榜的境内房企中排名提升最快的公司。

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坚守善待初心

践行社会责任

在业务稳健发展的同时，龙湖亦不忘坚持“善待”底色，履行企业公民责任，贡献社会价值。

以“善待你一生”为出发点，龙湖公益基金会在“一老一小”、乡村振兴、助学兴教等领域，开展各项帮扶计划。截至目前，龙湖公益基金会已开展了诸多项目，持续支持抗疫救灾及高校合作，累计帮扶超181万人。龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会已累计捐赠近19亿元。

与此同时，龙湖高度重视国家“双碳”战略，现已公布到2030年单位面积碳排放强度降低15%的减碳目标。截至年中，公司累计满足绿建标准的项目超1.3亿平方米，且新增项目100%推进落实绿建标准，持续践行低碳、绿色的可持续发展理念。

因在企业社会责任层面的突出表现，龙湖集团在可持续发展维度取得一系列评级：明晟MSCIESG评级BBB级、全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可、Sustainalytics“低风险”评级，其风险分数进一步降低至15.2分，目前为国内房企最优。

万年青计划-适老化改造成果

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30周年善行致远

契合时代需求，聚焦高质量发展

在开发业务板块，2023年下半年，集团将继续重点布局一二线核心城市，结合市场情况灵活调整推盘节奏。同时，集团不断迭代升级产品，推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列，优化产品质量，精准匹配客户需求，力求在波动市场中把握机遇。

在项目投资维度上，龙湖集团将继续以销定支，严守投资刻度，控制拿地成本、提高资金使用效率，精准投资。

在运营业务板块，约6座商业项目将于2023年下半年在北京、上海、济南等城市开业。长租公寓未来也将随着市场的需求精准布局，稳步推进，在推动产品升级的基础上继续寻找增量。以长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”组成的长租公寓业务四大产品线，未来将为更多用户打造全新的租住及办公生活体验。

在服务业务板块，拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，服务更多业主，并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏；龙湖龙智造将以龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮，协同驱动，为客户提供定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等一站式、全业态、数字化的服务，也为智慧城市营造提供了全新的解法。

成都新津天府牧山数字新城项目

面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖将加快构建高质量发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。与此同时，稳步压降集团有息负债规模，依靠各航道行活能力提升，实现经营性现金流为正的内生式增长，并持续优化提升资产质量，使得集团未来整体发展更加稳健、更可持续。

30岁的龙湖，步履稳健，开放善变，但不变的是“善待”的初心，与“客户至上”、“坚守承诺”的底色。我们坚信，经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。