多楼盘存开发资金缺口 华发股份仍欲收购140亿资金项目

近日，多位业主投诉华淞铭宏房地产开发有限公司所开发的松江区泗泾镇恒泽路横岗公路泗水和鸣苑北区涉嫌虚假宣传、销售欺诈、偷工减料，导致泗水和鸣北区与沙盘严重不符，而该项目是正是由华发股份（SH600325）和建发集团合作。

根据周到APP报道，新房到了交付日期，开发商却不让业主先验房，必须先签字才能看新房项，如果到期业主没有验收签字，那么就会视为自动签收。种种迹象表明，泗水和鸣苑北区的交付没有达到前期销售承诺，业主反馈地板高低不平、瓷砖空鼓、墙面不平、下水管堵塞等问题依然存在。

而这些问题，或许和公司的资金不足有关。去年12月7日，华发股份发布了2022年度非公开发行A股股票预案，为郑州华发峰景花园等四个项目增发募资，以及充实企业资金流动性，其中的目的之一就是增强公司资金实力，拓展公司经营规模。而上述四个项目的销售情况都不太妙，如果销售不见回转，仅靠华发上述募集资金，完成项目开发仍然会有资金缺口。

无独有偶，今年1月29日华发股份发布公告，欲收购深圳融化置地投资有限公司51%的股权，其中股权收购价格为35.7亿元，债权收购价格为1190万元。尤其是后者的负债总额超过70亿元，净资产负债率超过100%，而华发股份此次定向增发融资的总金额也不过60亿元。在市场销售未见好转，企业品牌口碑又因为交付劣迹，存在拖累销售嫌疑的背景下，华发股份的这次收购很可能会让2022年度非公开发行A股股票预案所提到的“降低公司资产负债率，改善公司财务结构定增项目”如同镜花水月。

定增项目销售：多数存在压力

种种迹象表明，华发股份拿来募集定向增发资金的项目，多数前期销售表现都不太好。以是次定向增发募资项目的南京燕子矶项目为例，在去年的11月30日就已经售出了其中的509套，但截止1月29日，这一项目在两个时间里，只是增加了成交数至541套。平均每两天才卖一套的销售速度，让这个项目能否兑现定向增发预案中关于净利润率、净收益率的预期，存在着巨大的疑问。

根据南京网上房地产披露，南京燕子矶项目去年4月17日首开的132套房源中，截止今年1月29日尚有27套房源未销售。至于去年12月19日获得销售资格的两栋共计216套新上市房源，更是只出售了其中的8%。在剩余的486套房源中，绝大多数是139平米的三房总价较高，是通过销售回笼资金的主要来源。另外一部分则是中低层住房。这些房源的主要特点是销售速度慢，长时间滞销。在市场未能回暖时，长期的滞销会迫使开发商投入更多自有资金包括定向增发的募集资金以完成项目施工。若未售房源单价在3万元/平米（实际上大部分的房源的单价在3万元以上），按照目前剩余房源以139平米为主的特点，总价基本在417万，以此计算如果全部销售，能回笼20亿的资金。而整个项目的投资预算在48.56亿元，即便定向增发获取的13.5亿元募集资金全部投入，如果销售仍然没有起色，仍将有六七亿元的资金缺口。

同在这次定向增发范畴的郑州华发峰景花园项目，销售情况更是糟糕。根据郑州360房产网的信息，在已获得预售许可1054套住宅房源中，华发峰景花园一共销售了其中的32.44%。根据定增预案，这一项目的销售收入计划有37亿元，按上述成交比例估算，回笼资金也就只有十一二亿元，再加上这次增发获得的9亿元募资，整个项目35亿的总开发投资，仍然将有较大资金缺口。如果销售局面不能需迅速扭转，仅靠定向增发资金，并不足以解决项目的交付压力。

收购文旅项目：或扩大资金缺口

在定向增发融资项目资金尚存缺口的背景下，华发股份又一口气吃下一个总资产超过140亿的项目，这必然会导致资金缺口的扩大。

1月4日，华发股份发布公告，全资子公司珠海华发房地产开发有限公司拟收购深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）部分股权，股权收购价款为35.7亿元，债权价款为1190.24万元。

公告进一步披露，截至2022年11月30日，融华置地总资产143.1亿元，其中负债73.73亿元，而净资产只有69.44亿元。这意味着公司的净资产负债率早就超过了100%。

另据评估报告，该项目目前最有可能通过销售回笼资金的人才房自2022年1月以后已经停工，目前完成的主体结构比例在80%，另外6栋商务发展至评估截止日，除了少部分外，多数还没有完成地下基础部分。

截止2022年12月17日，地块有63.55亿的地价款和契税尚没有支付。已经停工的工程、尚未支付完毕的土地出让金和契税，这些意味着在支付完35亿股权收购款外，华发股份仍然需要再支付60至70亿元的资金，才能再次启动项目。

这极可能意味着华发股份需要扩大负债等方式融资才能实现这一点。而这个结果，显然又和华发股份2022年12月份刚刚公告的非公开发行预案的目标相矛盾，并进一步让业主担心，华发股份能否确保项目按照所公开承诺的标准，保质保量地实现交付。

面对这种潜在的风险和可能，东方网地产频道向华发股份董事会秘书、证券事务代表以及媒体联络邮箱发出邮件询问，但截止截稿，未得到回应。