多家头部企业排队IPO 物管行业管理规模持续扩张

2023年以来，物业管理行业整体保持良好发展势头，行业管理规模持续扩张。中指研究院（简称“中指院”）最新发布的数据显示，截至9月30日，国内物业管理行业共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物业企业在管面积均值约为1.41亿平方米，同比增长27.68%；合约面积均值约1.91亿平方米，同比增长13.02%。虽然物业服务企业IPO节奏有所放缓，但包括万达商管、龙湖智创生活等在内的行业头部企业仍在排队IPO中。

中指院监测数据显示，2023年9月，TOP50物业企业新增合约面积共计约11739万平方米，企业新增合约面积均值为235万平方米。其中，深圳市金地物业管理有限公司、华润万象生活有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司规模扩张迅速，新增合约面积超过900万平方米。

随着物业管理行业的飞速发展，行业边界与内涵正在重塑。其中，第三方市场拓展、承接关联方、收并购是企业“扩规模”的重要渠道。

今年9月，嘉诚新悦转让嘉合欣诚物业51%股权由空港公园城市绿道建投接盘，金科智慧服务转让利川状元谷物业100%股权，九重台置业等接盘，其物业类型包含物业管理服务、企业管理咨询、停车场服务等。雅生活旗下龙城服务收购广昆生态31%股权并成为其第二大股东，其物业类型包含除甲醛服务、物业管理、园林绿化、清洁服务等。

企业营收方面，根据已公布了最新经营数据的57家港股上市企业的情况来看，2023年上半年港股上市物业企业营收均值约为22.31亿元，同比增速为9.91%，该值仅为去年同期增速的1/5左右，物业上市企业的营收增速明显回落。

同时，受宏观环境及关联房企影响，港股上市物业企业的营收结构持续调整，多种经营收入占比由2021上半年的41.89%下滑至2022年上半年的35.42%，后又进一步下滑至2023年上半年的27.41%。上半年，港股上市物业企业毛利润均值为4.96亿元，同比下降约3.5个百分点；净利润均值为1.74亿元，同比下降约6.45个百分点。

2023年前三季度，港股物业板块总市值下跌约32%。市盈率方面，截至9月30日，港股物业服务板块的平均市盈率为8.90倍。截至2023年9月底，华润万象生活在港股物企中市值排名第一，市盈率排名第二，市值为721亿港元，市盈率为25.76倍；市值排名第二和第三的是万物云和碧桂园服务，市值分别约为291亿港元、276亿港元，市盈率分别为19.7倍和15.6倍。

尽管2022年以来，物业服务企业IPO节奏有所放缓，但是当前仍有多家企业在排队IPO。

中指院数据显示，2023年以来，港股物业板块新增润华服务、众安智慧生活等2家上市公司，均为区域型企业。同时，目前IPO排队企业数量较多，其中万达商管、龙湖智创生活均为行业头部企业。

中指院分析认为，物业管理行业进入深度变革期，企业成长的不确定性被放大。此时既是物业管理行业市场化、资本化高潮后的平台期，也是市场培育和检验行业强者的机遇期。

该机构指出，上游产业的信用风险仍尚未完全出清、资本市场的估值回归理性、企业前期大规模收并购导致的商誉减值、部分企业利润的下滑等，不同体量的物业均面临全新的市场机遇和挑战。

此外，未上市企业对资本市场的渴望回归理性，已上市企业在资本市场上的表现仍受到来自关联方的影响，但市场正向预期调整加快，行业价值正在加速回归。