福建：从“各唱各调”变“同频共振”

东南网3月10日报道（福建日报记者 林霞）

天台漏水，如何处理需要大伙儿共同商议，顶楼居民着急，楼下居民漠然置之；污水管堵塞，一楼居民难忍，楼上的居民却不愿出钱……缺乏物业服务，导致老旧小区居民经常面临一些难题。

每平方米0.3元、0.5元、0.7元，老旧小区的物业收费标准有几档供选择，这些数据显然比商业小区低了许多，但仍能在老旧小区里引发纠纷。横亘在物业与居民之间的最大问题，还是钱。

如何破解老旧小区管理难题？近年来，我省围绕强化社区物业党建联建，聚焦物业服务管理，建立“社区+物业+业委会+居民”多方联动机制，探索老旧小区可持续管理模式。数据显示，目前全省16800个住宅小区中，有物业服务的占95.92%，有承接物业服务项目的物业服务企业共3571家。

盘活闲置资产——

唤醒与更新

对老旧小区而言，缺乏物管，一方面意味着小区缺乏停车、商业、家政等运营服务；另一方面，没有建立小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，维护更新难以进入良性轨道。

改造，让我省更多老旧小区得以蜕变。老旧小区改造之后，走市场化道路，如何找到与居民需求相匹配的物业？

记者走访时发现，我省不断拓展“党建+”基层治理模式，在社区、物业、业委会多方联动下，通过盘活闲置资产，“旧巢”引入“新凤”，既解决了资金困难，也有效提升了小区品质。

乘坐电梯时查看公告，已成为安溪县山水湾小区业主许金土的习惯。不久前，新的一份公告出炉，印着小区公共收益收、支、结存情况：截至去年底，尚有84个车位未销售，收益结余1695281.22元。“去年的收益结余，将由物业行业党委推动完成山水湾小区电梯更换事宜。”

山水湾小区的公共收益，主要来自2021年以来建成的193个立体车位。2020年8月，安溪县物业服务行业党委牵头组织县物业服务行业发展促进会、山水湾小区兼合式党支部、党员楼长、业主委员会成员、业主代表等召开协调会，探讨解决停车难问题。

“建设资金拟采用设备厂家垫资建设办法，建成后车位专供本小区业主竞拍租赁使用。投资方收益不超过20%，80%的收益归全体业主所有。”安溪县住建局相关负责人史建阳说。

相较山水湾小区，晋江市青阳街道永丰里小区在改造时，率先实施“改管运一体化”改造新模式，物业公司参与到设计改造、物业进驻、管养运营的全链条中。

此举带来了充沛的启动资金。超300万元投入后，小区“改面子”“建里子”的同时，还盘活永丰里小区店面，着重打造生鲜、餐饮等板块，通过统租统管模式，改善街区环境，提升店铺效益。

记者看到，永丰路“党建+”邻里中心已配套建设邻里小食堂、党建会客厅、邻里市集、咖啡屋、党群服务中心、社区网格服务站等，从而带动了整条邻里街的人气。“出租率由之前的不足25%提升到当前的95%左右，租金也提高了60%。”愿景佳园建设有限公司负责人罗帆说，相关收益用于弥补物业运营资金不足，实现小区物业微利、可持续、常态化运营。

晋江市青阳街道还创新打造“先尝后买”服务模式，针对20多个小区居民花钱买服务意愿低的情况，设立政府物业服务应急资金，免费为业主提供半年的专业物业服务，提升居民对物业服务的认可度。经过一段时间的试行，很多小区业主的缴费意愿不断提高，物业费收缴率从不到10%最高上升到70%。

记者了解到，聚焦物业服务管理突出问题，我省已先后出台、修订《福建省物业管理条例》《福建省物业服务企业信用综合评价办法》等，并在2015年成立了社会组织行业党委，在设区市依托物业管理主管部门建立物业行业党委，切实推动社区物业党建引领基层治理工作走深走实，形成了合力共治小区难题的基层治理新格局。

截至去年底，我省已推动1064个无物业服务小区实现兜底物业服务，物业服务覆盖面大幅提高。

多方联动——

赋能与“共生”

资金问题解决后，要实现小区治理“管理有长效”，还需建章立制、完善机制。在此过程中，离不开小区党组织、业主委员会、物业服务企业、小区居民“四方联动”。

对此，晋江市梅岭街道梅庭社区居民深有体会。3年前，梅庭社区、瑞璟·香榭花都小区物业、业委会三方代表，多次就一件事展开探讨——

5万多平方米的地下停车库喷涂地坪漆，钱怎么出？如何让1236户居民满意？三方讨论的结果是：业主每户出400元，地产商出7个车位变现，小区公共收益再拿出一些钱。最终，事情办了，居民也很满意。

“往近了讲，过年那阵子，‘熊孩子’在附近引燃火苗，3分钟不到，工作人员就拿来消防器材灭火了；往远了说，去年规定两轮车禁入小区，居民、业委会、物业会商后选择在外围设置了充电桩，接下来还考虑加设雨棚，现在小区里是看不到一辆两轮车咯。”瑞璟·香榭花都小区业委会主任吴敬章说。

“在社区党总支牵头下，小区实行交叉任职、双向进入的‘党建+物业’融合机制，即社区、业委会、物业服务企业交叉任职、双向进入。”瑞璟·香榭花都小区物业总经理席建说。具体怎么做？由社区宣传委员担任小区党支部书记，物业负责人作为社区二级网格（小区）网格长，并设两名网格员，同时下设三级网格分布，实现社区事务、小区工作相融合。

构建法治化、服务型的物业管理体系，在我省并不少见。

橡树湾是厦门市首批实行公共收益统一代理记账的小区，小区将游泳池、广告、经营摊点等公共收益统一打包，委托第三方机构进行代理记账，改变了以往由物业服务企业自己做账的做法，让每一笔公共收益的收取、使用都变得更加规范，且有迹可查、公开透明。

龙岩市曹溪街道乘风社区在龙地华庭小区建立起“社区+小区党支部+物业+开发商”四方联动的治理机制，业主公共收益来自场地租赁、临时车位费、灯箱电梯广告费、充电桩场地费、人防车位出租费等。目前，该小区公共收益已增长到约60万元。

治理触角向小区延伸，构建起多元共治新格局，有效解决了过去“看得见的管不着，管得着的看不见”的治理难题，我省小区治理实现从“各唱各调”向“同频共振”转变。