专家：房子14亿人住不完，不简单等于房产过剩

中国国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。原住建部副部长仇保兴在2022中国城市高质量发展智库论坛上曾说：住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。

《中国人口普查年鉴-2020》则显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。似乎没有多少人感觉到自己住的如此宽裕。

尽管如此，14亿人住不完不简单等于房产过剩，而是结构性短缺与结构性过剩并存。

在1980-2010年的经济高速增长时代，有6亿中国人（超过欧盟的全部人口，也超过美国、日本、英国、加拿大、澳大利亚五国人口之和）从农村进入城市。但是，中国的很多城市尤其是一线城市，对人口的迁入有户籍限制。老家没有工作机会，虽在城市工作，但并没有归属感。城市容纳不下灵魂，故乡安置不了肉身。于是，在城里工作在故乡建房、买房是大多数人的选择。人口外迁导致大量乡村已成为空村，还有大量乡镇的房子只是在春节过年那几天有人居住。在大多数的时间里，很多人自己在工作地租住在狭小的空间里，而被平均出来的“41.76平方米”却在闲置。

城里的房子限买，乡村的房子限卖，人的自由流动与房地产的不自由流动导致房地产资源错配、资源利用效率极低。房企这两年大量暴雷、经营困难则是这种资源错配、资源利用效率低的一种表现。

中国复杂地权带来的高成本由来已久，尤其是农村的宅基地以及与之相关的集体土地。如果城市不限购，城里人有权将自己的房子、土地卖给城里人、卖给农民、抵押给银行，而农民无权将自己的的房子卖给城里人或非本村的外地农民，也无权（更准确地说是“不可能”）在资金短缺时抵押给金融机构获得贷款。

当农民无权转让土地、房产时，金融机构不会接受农民土地、房产的抵押金融业务，农民也不可能用这些固定资产获得流动性，农民贷款难就会自然发生，农民在土地、房产上的权利实质上是被剥夺状态。

权力，不可交易。权利，必须是可交易的，否则，公民的权利实际上是官僚的权力。

城市化是大势所趋，在当今中等收入以上的国家里，排名前20的城市多集中了该国人口的50%以上。城市化后，还会有一个“大城市化”过程。东亚尤其明显。东京都市圈有4200万人口占日本人口的30％以上，占日本GDP的50％以上，这也是人口集中带来的分工效率。首尔都市圈的人口已经超过韩国人口的三分之一。台北经济圈（台北、新北、桃园、新竹）的人口也超过台湾人口的三分之一。（阮加《货币经济的逻辑》，中国经济出版社2021年版）

中国需要提高房地产的自由流动性，取消城市、乡村住房的限购政策才可以有效提升全国住房的使用效率。2021年全美退休人员移居人数最多的前十五个移入地没有一个是大城市。大城市的退休人员卖掉自己的房子去小城市、乡村养老，增加了大城市的住房供给，也抑制了大城市的房价上涨，降低乡村住房的空置率。

（来源：第一财经）

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据媒体报道，9月23日，十一届全国人大财经委副主任，国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况之下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

关于中国究竟有多少房子，又有多少房子在空置，一直讨论不休。

事实上，近些年来，不少机构都发布了相关的研究报告，比如2017年中金公司的《数说中国存量住房》称：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。

西南财经大学的《2017中国城镇住房空置分析》称：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

去年8月，有市场研究机构发布的一份住房空置调研情况报告，将人们的目光又拉回到住房空置率这一话题上。

28城平均空置率处于较高区间

去年8月，有市场研究机构公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况。报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

此外，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

该报告认为住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

事实上，对空置率的定义，也有广义和狭义之分。

广义空置率，是指 只要某时刻该房屋无人居住即为空置 ，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

狭义空置率 则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除 ，方法上更为科学合理。

而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。

每个国家或地区的实行标准也有不小的差异——

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电；加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住；我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

1-8月全国商品房销售面积同比下降7.1%

据国家统计局，今年1-8月份，全国房地产开发投资下降8.8%。全国商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；商品房销售额78158亿元，下降3.2%。

9月15日，国家统计局公布的数据显示，8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

其中，二手房市场降幅更为明显。8月份，一、二线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.6%和3.0%，降幅比上月分别扩大0.2和0.3个百分点；三线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅与上月相同。

来源：每日经济新闻综合自财联社、国家统计局