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租房合同的特别解除权
本文转自：上海法治报
□上海通乾律师事务所 朱慧 武慧琳
作为承租人如果租赁到存在危及安全或者健康的房屋，是可以随时解除租赁合同的，这是法律对承租人生命健康权的保护。
无论是用于居住还是用于办公、生产经营的租赁房屋，都可能存在安全隐患，例如甲醛超标、房屋成为危房等，这些安全隐患毫无疑问将危及承租人的安全或健康，而确保出租的房屋不会危害承租人的安全或健康是房屋出租人的基本义务。我国在立法时也意识到了这一点，因此《民法典》中规定了房屋承租人的特别解除权。
何为承租人的特别解除权？《民法典》第731条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。
从该条内容来看包括两层意思：第一，租赁房屋存在危及承租人的安全或者健康的，房屋承租人可以随时解除合同；第二，即使租赁房屋时承租人已经知道该房屋存在危及安全和健康的质量问题，房屋承租人仍然可以随时解除合同，这也即是承租人特别解除权的含义。
一般来说，合同相对方明知标的物存在瑕疵仍签署合同的话，是无权以质量瑕疵为由解除合同的，这充分体现了对双方意思自治的尊重。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条就规定“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外”。
我国《民法典》关于房屋承租人特别解除权的规定着重体现的是对生命健康权的重视。上述对承租人特别解除权的规定和其在第四编人格权编的规定是一脉相承的。
我国《民法典》第1002条规定：“自然人享有生命权。自然人的生命安全和生命尊严受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的生命权。”《民法典》第1004条规定:“自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。”
因此，作为承租人如果租赁到存在危及安全或者健康的房屋，是可以随时解除租赁合同的，这是法律对承租人生命健康权的保护。
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快照生成时间：2023-02-13 10:45:03
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