10条规范性意见来了，房产中介迎“大考”

本文转自：嘉兴日报

建议经纪服务费适当降低、双方共担、分档定价……

10条规范性意见来了，房产中介迎“大考”

■记者 沈 婷

利用房源客源优势收取过高费用、捆绑收费、发布虚假房源、“一房多卖”、私自挪用客户房款……近年来，房地产经纪服务行业存在着不少乱象，令不少购房群体感到苦恼。近日，住建部和市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），提出了10条意见，其中3条以上围绕“收费”，另有3条的关键词是“管理”。

《意见》的出炉，有人认为这是为购房者减负，有人认为这是房产中介所面临的一场“大考”，针对嘉兴的实际情况，记者采访了我市房地产经纪服务行业相关人士和有关专家，进一步了解新规出台究竟给房地产市场带来了什么影响？

嘉兴的经纪服务费情况如何

在合理确定经纪服务收费方面，《意见》主要提出了3项建议：房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

当前，在实际交易中，嘉兴的经纪服务费收费情况如何？

嘉兴市本级多家中介门店表示，当前嘉兴的经纪服务费率在1.5%左右浮动，具体根据成交总价、交易难度和提供服务的不同等因素浮动，购房价格乘以经纪服务费率即为经纪服务费用。

早在1995年，国家就曾有过政府指导价标准：房地产经纪收费最高不超过成交价格的3%。多年来，我市房产中介服务机构收取的经纪服务费一般在房屋成交价的1%左右，并且普遍通过委托和受托双方协商议价确定具体标准。

2014年，浙江省物价局、省住房与城乡建设厅联合下发《关于放开房地产咨询和经纪收费的通知》，其中规定收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求及市场供求状况等因素协商确定。但文件出台当下，并未给嘉兴市场带来直接的影响，中介行业依然以1%左右的标准进行收费。

2016年，嘉兴二手房交易量处于高位，市民在感叹楼市火热的同时，发现二手房经纪服务费也悄然从1%上升到了1.5%，这一标准一直沿用至今。

经纪服务费用怎么收取较为合理

嘉兴南湖区合拓地产中介张攀给记者打了个比方，如果经纪服务费率只设置一个固定的档位，比如都是1.5%，分别成交一套总价100万元和一套总价1000万元的房子，提供同样的中介服务，经纪服务费却是1.5万元和15万元这样的天壤之别，这在一定程度上打击了中介提升经纪服务水平的积极性。

至于经纪服务费用向谁收取，在很长的一段时间内，我市经纪服务费用主要由买家承担。买家不仅要承担高额的房款，还要承担高额的经纪服务费、税费，也意味着风险均由买家承担。

君悦嘉兴站业务负责人雍其星表示，今年以来，我市经纪服务费用的收取向着买卖双方自愿共同承担的趋势发展。

合理确定经纪服务收费，是否能为购房者减负

在采访中，有的购房者认为，《意见》最直接的利好是经纪服务费用可能要降了，购房成本将大大降低。但也有购房者认为，“羊毛出在羊身上”，削减的经纪服务费用最终会以其他形式收取，仍会转嫁到购房者身上。

那么，这些举措能否真正为购房者减负？“购房者并不会因为经纪服务费用便宜而立刻购买房产，首先购房者要有购房需求，还要观望市场情况，结合多种因素，才能最终成交。”南湖区科技城君悦地产御上江南店店长姜忠惠告诉记者，只有足够的佣金才能保障服务质量，单单降低费用，对购房者也可能意味着所享受到的服务水平的降低。

浙江天程律师事务所丁远桂律师认为：“在市场不火热的情况下，降低经纪服务费可能没办法直接刺激购房需求，但是对于那些计划购房但对成交价格敏感度较高的客户来说，确实直接降低了购房成本，对交易市场能产生一定的激励作用。”

他还认为，成交价格分档定价，将定价权交还给市场，让交易双方可以“按需索骥”，也有利于房地产经纪行业提供更高品质、更具特色的经纪服务，而引导经纪服务费由交易双方共同承担，这既是明确了成本分摊规则，也有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。

嘉兴南湖学院副教授张建华表示，经纪服务费用的定价属于一种市场行为，实际操作过程中存在协商余地，如果行情不好的情况下，成交量较少，中介为促进成交便很大可能会自行降低经纪服务费来激活市场交易。

嘉兴市房地产业协会副会长、房地产经纪专委会主任李小柱认为，未来，经纪机构和从业人员还需苦练“内功”，加强专业修养和服务能力，做好差异化、精细化服务。

房地产经纪服务如何规范

《意见》从人员、门店、平台、行业四个方面入手，对从业主体管理、规范交易、行业自律等多方面内容进行了指导，进一步规范并整顿房地产经纪服务。

在规范房地产经纪服务方面，除了对于人员、门店的严格规范和整顿外，我市以数字化改革为牵引，积极建设“服务+治理”现代化的智慧房管一体化管理平台。早在去年12月，嘉兴市本级已投入使用“智慧房管”平台。一方面，该平台录入了从业主体、房屋楼盘、房产交易等信息，进一步加强了对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理；另一方面，该平台能为交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务，实现了网签合同全流程无纸化，也可为群众提供房源真实性验证。

今年以来，我市开展了持续整治规范房地产市场秩序工作专项整治行动。2023年第一季度全市共开展专项整治检查64次，其中检查经纪机构139家，评估公司3家。在检查中发现，目前中介人员尚有不少未具备经纪人资格证或从业服务证，且受教育水平大多在大专以下，对相关法律法规政策缺乏全面了解，也发现存在门店对外公示不全、存在未签订房地产经纪服务合同等情况。

为加强嘉兴市房地产经纪行业自律，助力维护行业稳定和健康发展，今年初，嘉兴市房地产业协会向房地产经纪机构会员单位发出了加强行业自律、规范经营行为等倡议，坚决制止和抵制在房屋交易和住房租赁方面的违法违规行为，自觉维护市场秩序。

嘉兴市房管中心相关负责人表示，市房管部门将开展房地产市场常态动态巡查，开展中介从业人员业务培训，进一步规范商品房房地产经纪机构行为和代理分销行为，重点开展对房地产分销的整治，确保我市房地产业平稳健康发展。