杭州自主客，不再相信“看房团”

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今年3月，杭州楼市中流传着一个段子：已经押注杭州的投资客们为了护盘，在各大视频平台上频繁搜索唱衰市场的视频，然后默默地点下“举报”。

有人说，投资客们比平台的内容编辑都敬业，他们不希望听到一点杭州楼市不好的消息。

但坏消息还是突破“封锁”一个接一个传出来。

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3月份，蚂蚁集团确认退掉之江大桥北侧两宗地块，不到一年前以3.7万元/平米买下云启之江的3000多个业主陷入焦虑，尽管还要再等2年多时间才能交付，但他们已经开始频繁刷周边二手房的成交走势。

一位二手房业主现身吐槽，从蚂蚁集团2020年10月拍地到去年下半年，他的房子涨了100万，但在蚂蚁集团退地前后的几个月内，又断崖式跌掉了130万，一夜回到了七年前。

等到4月底，想要卖房的人最后一点乐观被打掉了，机构公布的数据显示，一季度杭州新房成交141万平方米，同比下降58%，4月份新房成交又环比下降了43%；3月、4月杭州十三区二手房情况好一些，只比2023年同期下降了10%。

几天之后，杭州楼市终于等来了今年的第一个好消息：杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)，宣布在杭州市范围内购买住房，将不再审核购房资格。

彻底放开限购，让房企、中介、投资客们再一次集体兴奋。

就连“炒房教父”欧成效也迅速把个人自媒体账号简介改为“杭州活动可进粉丝群了解”，在央行发布“首套房个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%”的第二天，迅速组织粉丝去奥体板块的中海·璞翠云集看房，目的地是萧山和奥体板块。

“温州购房团杀入杭州”、“热烈欢迎甬台温看房团莅临看房”、“热烈欢迎金华义乌看房团莅临看房”刷爆了房产销售们的朋友圈，但有媒体去核实的时候，得到的回答是“据说看房团确实来了”。

位于杭州城北的“招商爱达1872”，在去年10月发布的“杭六条”新政后也接过“温州看房团”，当时项目给出了“开盘总价优惠20-30万元、送车位券”的福利，并承诺晚于首开节点再买，福利就没有了。

但这一次新政后，去年买了的招商爱达1872业主们发现，现在再买，不仅可以享受单价92折优惠，还能用车位券折现7.5万，另外还赠送价值约十万元的“家装包折现”。

一位准备在钱江新城买入的购房者说，他盯了一个项目半年多，开盘流摇之后就不着急了，最近这个项目也在宣传有“看房团莅临”，但他判断看房团有“水分”。

另一位购房者看了开发商发的外地看房团宣传视频，直接留言调侃：这不是杭州口音嘛。

杭州奥体板块，曾经一房难求，是投资客们重点布局的板块之一，但目前大量二手房待售，却缺少真正的买家。

一位中介表示：“曾经在奥体买不到房子的人，形成了外溢需求，去向了市北东等临近板块，但现在即使在奥体板块内，也已经供过于求，影响到未来需求和购买信心。”

王萍正准备买房，她关注的桂月云翠与奥体板块相邻，该项目在去年开盘已经经历过一次“流摇”，区域内还有不少流摇或高中签率楼盘，她决定多看看再决定。

即将结婚的小文，从4月开始看房，预算是200万。杭州新政推出时，小文在加班备战618，但他并没为新政的影响感到焦虑，“政策的力度似乎不够，现在买房成本的确降了，但谁都不确定这是不是最低点。”

小文把自己的看房日记发到社交平台，一些业主时不时会在评论区“毛遂自荐”：“xx考虑吗？我自己的房，全明户型，地铁二号线。”还有人羡慕他杭漂六年，躲过了房价最高点。

相比已经“佛系”的买房人，琦琦正在卖掉杭州的房子，她想咬一咬价格，但心理又没底。

琦琦说，新政之后，看房的人确实多了，有一次一天接了三波看房客户，肯出价的也比之前回暖了一点，但给出的价格的距离自己的预期还有落差，中介劝她让让价，她自己算了一下，比买入的成本已经亏了二十多万。

令她欣慰的是自己的房子户型和位置都不错，几乎每天都能接到中介的电话，不过其中一半是问能不能看房的，另一半是打探她心理最低价位的。曾经有一位中介当着她的面对看房客户说：“这个小区的车位超过15万都不要买，一定会跌。”

此前，开发商卖了第一波车位之后就卖不动了，于是开始降价：第二个车位6折，第三个车位再打半价。琦琦是第一波买的，价格34万。现在，有部分挂牌出售的房主直接赠送车位。

琦琦不是“炒客”，心态也相对平和，但三年前在17%中签率下摇中的喜悦，最终在卖房时也变成了纠结。

02

在杭州楼市很火的时候，有人把全部身家都押在了杭州。为了能参加新房摇号，他们把户口和社保迁到杭州，刷满购房资格，然后把热门摇号盘的申请全部点一遍，如果能幸运地摇到一套网红盘的房子，则意味着多达300万左右的收益就能被装进兜里。

乐观的投资客们从长三角各地奔向杭州，有的摇号盘售楼处甚至比西湖边还热闹，常常引起堵车。

形成了一个杭州楼市现象：“买房打新多数是投资，自住仅占少数。”同时，也推动了杭州的房地产市场快速发展。

2017年以来，杭州连续七年位列全国各城市土地出让金收入TOP3，七年总卖地收入高达1.7万亿元。与此同时，大量项目入市，最终形成了新房的库存和二手房的挂牌房源。

据杭州研究机构统计，目前杭州新房市场已领出预售证但尚未售出的显性库存约3.9万套，够卖半年，如果再加上已成交地块待入市的商品住宅，去化周期接近一年半。另据“杭房数据”统计，截至5月31日，杭州二手房总存量房达25.7万套，去化周期高达20.8个月。

2022年，国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》中统计了各省市人均住房面积，其中，杭州户均住房面积达到了107.4平方米，人均住房面积达到了44.52平方米，明显高于41.76平方米的全国平均水平，同时也是全国各大城市中最高的一个。

有人根据官方数据进行再计算，得出一个结论：浙江是买房第一省，杭州是买房第一城。

到2022年末，杭州的人均负债达到了21.18万元，是全国唯一一个人均贷款余额超过20万元的城市，住户杠杆率高达139.7%，是全国平均数字62%的两倍多。

贷款买房，导致杭州的人均净存款为“-3.81万元”。

楼市和互联网等产业一起，成为杭州造富运动的大赛道。其中又有两大财富密码，一是网红，二是阿里，前者带火了钱江两岸的商业大平层，后者带动了未来科技城的房价。

新房不够“抢”，投资客们就转向二手房，进一步拉高了这些板块中新房和二手房的价格倒挂，财富因此形成了滚动闭环。

直到楼市转向，有投资客才发现，他们买期房的时候，少算了一个因素：时间。

每套房都曾被600个人疯抢过的西溪公馆，如今交付刚满三年，出现了不少闲置房间。一位未来科技城工作的中介表示，这个盘被市场看作“投资客的终结者、群租房的示范区”。因为有五年限售期，这个阶段出手不合适，很多投资客选择委托给二房东机构做群租房。

“买到就是赚到”效应消失了，价格倒挂盘越来越少，摇号盘也越来越少。沿钱塘江附近的金沙湖板块，新房限售价格已经高于所在区域的二手次新房。某2021年开盘的限售盘，当时新房开盘价格为37500元/平米，如今二手房市场的签约均价已经跌至35090元/平米。

2020年，位于未来科技城板块、距离阿里总部不到3公里的杭州远洋西溪公馆面市，959套房，却引来6万人参与摇号登记，中签率不到2%。楼盘火爆的原因主要在于限价导致与二手房价格倒挂严重。开盘均价每平米2.8万元左右，而当时周边二手房价格普遍在4万元左右。现在，西溪公馆二手房成交均价降到了2.8万元/平米左右，价差不见了，算上资金成本，投资客是亏的，而且前提是这个价格的二手房能卖出去。

千万顶豪盘也一起走下神坛。不久之前，一位中介朋友圈热传：“XX小区，超级亏本卖，房东1450万买入，1250万出无大税带车位……房东是两三年前二手买进的，因股票亏损又急用钱，才含泪割肉。”

有人冷冷地评价说：

炒房的人不值得同情，但是杭州确实玩得花。

作者 ｜ 房涛 宋虹姗

36氪作者 ｜ 房涛

36氪作者 ｜ 宋虹姗