政策“组合拳” 提振房地产市场信心｜访贵州财经大学应用经济学院教授张克雯

2024年10月，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等五部门发布房地产“四项取消”“四个降低”“两个增加”等”组合拳“措施。12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议强调，2025年将更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力。近期，有政策“组合拳”加持，贵州省房地产市场出现筑底企稳迹象，主要指标降幅不断收窄。

推动房地产市场平稳健康发展，是刚刚召开的省委经济工作会议明确的2025年重点任务之一。贵州财经大学应用经济学院金融系教授、金融学博士张克雯接受贵州日报天眼新闻记者专访时表示，就一揽子房地产“组合拳”政策能够促进房地产市场的健康发展，满足刚性和改善性住房需求，释放房地产市场更大的需求潜力。

“四个取消”降低购房门槛

贵州日报天眼新闻记者：在您看来，“四个取消”政策对房地产市场有何影响？

张克雯：房地产“组合拳”政策的实施，旨在通过减少政府对房地产市场的直接干预，赋予市场更多的自主权，从而激发市场活力，满足居民的合理住房需求，并推动房地产市场的健康发展。通过这些措施，政府希望能够促进房地产市场的供需平衡，稳定房价，同时支持居民的住房消费，提高居民的生活质量。

如为了促进房地产市场平稳健康发展而实施的“四个取消”措施，就很有必要。取消限购——取消或调减对购房的限制性措施，不再对新建商品住房销售价格上限实施指导，赋予城市政府调控自主权，因城施策。取消限售——取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。取消限价——不再对新建商品住房销售价格上限实施指导，允许市场在一定程度上自主调节房价。取消普通住宅和非普通住宅标准——不再区分普通住房和非普通住房，简化住房分类，促进房地产市场更加公平和透明。

从短期来说，“四个取消”政策将提升市场活跃度。今年10月份以来，全国新房和二手房成交量大幅增长，大城市土地市场也出现回暖。12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。这表明政策的调整能够迅速刺激市场，增加交易量。具体到贵州省而言，同样也促进房地产市场的交易活跃度，增加新房和二手房的成交量。

取消限价后，房价可能会经历一定程度的调整。在供大于求的区域，房企为了加快销售节奏，可能需要在房价上做出调整。同时，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，满足居民改善性住房需求。

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贵州日报天眼新闻记者：如何看待“四个取消”对房地产市场的长期影响？

张克雯：随着政策的落地，市场预期得到改善。住房城乡建设部提供的数据显示，截至11月13日，全国已交付285余万套，在保障购房人合法权益的同时，也对市场预期带来有效改善。贵州省也通过支持商品住房“以旧换新”、落实税费优惠政策等措施，能降低居民购房的成本，有效改善市场预期。

从长期来看，“四个取消”政策有助于优化市场供需结构。政策的调整能够促进房地产市场的健康发展，满足刚性和改善性住房需求，释放房地产市场更大的需求潜力。

随着以人为本的新型城镇化的推进，将释放房地产市场更大需求潜力。需要注意的是，传统的房地产发展模式难以为继，未来的房地产将向何处发展是一个值得关注的问题。取消一系列限制性政策后，楼市才能根据市场需求作出调整。

楼市的下降周期是一个漫长过程。楼市的低迷会影响到经济的方方面面，如家电、建材、五金等装修材料的销售，水泥的销量也受到影响，房地产市场的变化对整个经济结构有着深远的影响。

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“四个降低”购房成本下降

贵州日报天眼新闻记者：如何看待“四个降低”政策对购房者需求释放的实际效果？

张克雯：“四个降低”政策通过降低购房门槛和成本，减轻还贷压力，较为有效地刺激了购房者的需求释放，对促进房地产市场的活跃度和稳定发展都起到了积极作用，主要体现在以下几个方面：

购房门槛及成本降低。9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%；银行业积极落实9月29日中国人民银行公告和市场利率定价自律机制倡议，并实施相关调整举措，截至10月末，21家全国性银行共计对5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成调降。这些措施直接降低了居民购房门槛及成本，减轻了还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

市场预期改善。根据PMI（Purchasing Managers'Index-采购经理指数）调查显示，10月份房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点，显示房地产景气水平有所改善，市场预期出现好转。

促进住房需求释放。政策的实施有助于促进住房需求的释放，尤其是对于刚需和改善性住房需求的居民来说，购房门槛和购房成本的降低，使得购房意愿得到有效提升。全国来看，政策效果已经开始显现，我省政策支持力度加码，楼市也出现回暖。

贵州省住房资金管理中心日前连续发布了5项新政策，其中包括提高住房公积金最高贷款额度、优化提取住房公积金支付新建商品住房购房首付款、优化住房公积金贷款住房套数认定标准、支持住房公积金购房首付款代际互助等，进一步释放住房公积金政策红利。新政力度强，公积金释放量大，提振市场信心，强力支持贵州省房地产市场止跌回稳。

市场活跃度提升。政策发布以来，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现了积极的变化。聚焦本省，据12月3日贵州省房地产业协会发布的11月份贵阳市主城区商品房月度成交榜单显示，11月全市主城区商品房网签总金额36.93亿元，网签面积383046.02平方米，总套数3514套，成交均价每平方米9641元，市场活跃度明显大幅提升。

铜仁市思南县华城国际F区保交房项目

“两个增加”激活市场需求

贵州日报天眼新闻记者：对于新一轮的城中村改造和危旧房改造，您认为能如何有效创造并拉动消费需求？

张克雯：“两个增加”政策备受关注，即新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元。

城中村与危旧房改造拉动消费需求的多重效应逐渐显现，在新一轮的城中村与危旧房改造政策推动下，消费需求逐步得到有效激活。通过货币化安置，为居民提供更大的选择空间，释放大量资金流动性。而这些资金的流动将直接促进房地产市场的消费需求，并通过提升居民的购买力，进一步激活整个市场，带动相关经济活动的恢复和增长。

同时，城中村与危旧房改造不仅限于房地产领域，其涉及的产业链条效应对内需的拉动作用不可忽视。改造工程在推动建筑开发的同时，也促进了建筑材料、家居家电、家装设计等多个产业的发展，带动了这些行业的投资与消费需求，最终形成产业集群，推动全链条经济效益，各环节联动进一步刺激市场的消费潜力，并拉动就业需求，为经济增长注入强劲动力。

城中村与危旧房改造涉及的大量施工、设计、运输、销售等环节，将为劳动力市场提供大量的就业机会、创造就业岗位，帮助更多人实现收入增长，提振整体消费需求形成良性的经济循环，从而推动消费市场的持续复苏。

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贵州日报天眼新闻记者：扩大“白名单”项目信贷规模这一举措，您认为是否能有效解决房地产企业的融资难题？能否增加房企流动资金，盘活项目？

张克雯：房地产“白名单”管理机制的创新，不仅在全国范围内有效支持了房地产项目的融资需求，也在贵州省得到了具体实施，进一步解决房地产企业的融资难问题，增加房企流动资金，并盘活项目。

全国层面上看，“白名单”制度根据房地产项目的开发建设情况以及项目开发企业资质、信用、财务等，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，引导金融机构精准满足房地产项目合理融资需求。这有助于将房企集团的风险与房地产项目建设区分开来，为金融机构服务在建房地产项目提供参考，促进金融机构精准满足其合理融资需求。

“白名单”项目规模扩容意味着年底前增量信贷资金规模十分可观，预计将进一步改善房企流动性。这将为房地产项目带来更多资金支持，缓解房地产行业融资难题，进一步推动已售商品房的竣工交付，缓解房地产开发投资的下行压力。

政策助力下，更多项目获得了资金支持，助力保障房地产项目施工进度和顺利交房，为改善市场预期发挥积极作用。

房地产“白名单”管理机制的创新后，金融监管部门指导金融机构制定尽职免责具体实施细则，在评级授信、贷款调查审查审批、贷款发放及贷后管理等环节已按要求勤勉尽职的，以及因不可抗力因素导致贷款发生风险的，应予以免责。这有助于推动资金拨付“能早尽早”，提升资金拨付的灵活度，简化提款流程，避免无法按时按量发放贷款，提升资金拨付效率。

《贵州省全力推动经济持续回升向好若干政策措施》中提到，将所有符合条件的商品住房贷款项目全部纳入“白名单”，加大项目推送、问题项目修复及贷款投放力度，做到合规项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。这表明贵州省已经在积极落实“白名单”政策，以支持房地产开发企业合理融资需求。

贵州日报天眼新闻记者 陈露

视频制作 杨学安

编辑 管云 李雪雪

二审 李姗

三审 岳振