越秀服务2025中期业绩：物业基本盘向好，管理规模实现有质增长

8月21日，越秀服务（06626.HK）披露2025年中期业绩报告。在行业回归理性增长的大环境下，公司交出了一份兼具韧性与创新的成绩单。报告期内，越秀服务实现营业收入19.62亿元，账面现金及定期存款47.91亿元，充分展示公司在长期主义理念下持续锻造竞争力。

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄表示，当前市场环境对物管行业在服务品质和经营质量上均提出了更高要求，越秀服务本身具备高质量发展的根基。面向未来，公司将会坚持和落实“以客户满意为先”的理念，不断提升基础服务能力、增加区域深耕耐力、挖掘增值赛道潜力、强化市场综合竞争力，在行业回归理性增长的共识下，静水流深，以坚守长期主义的理念和原则，持续穿越市场周期。

越秀服务非执行董事兼董事会主席–江国雄先生（中）、执行董事兼行政总裁–王建辉先生（右二）、执行董事兼常务副总裁–张成皓先生（左二）、财务总监–李慧婷女士（右一）、资本运营总监–万思蕴女士（左一）

01 营收增长，现金充沛，以稳固底盘筑牢发展护城河

2025年上半年，越秀服务实现营业收入19.62亿元，始终保持增长势头，其中基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年增速近20%，成为穿越行业周期的关键支撑。

在物业行业转型变革的背景下，越秀服务展现出难得的韧性。数据显示，截至报告期末，越秀服务账面现金及定期存款为47.91亿元，较2024年末再增8900万元，经营性现金流持续为正，稳居上市物企“现金第一梯队”。

在实现有质增长的同时，越秀服务不忘持续回馈股东，宣布维持50%的高派息率，将业务增长切实转化为投资回报，彰显对未来现金流的信心。

广州国际金融中心

有分析师指出，基础物管收入的持续性高增长，验证了“服务力即现金流”的行业商业逻辑。充裕现金储备为逆周期扩张提供战略缓冲，而持续稳定的分红政策则强化了投资者对长期价值的共识。

02 品质筑基，技术驱动，以科技赋能重塑服务体验

基础物管高增长的底层逻辑在于服务品质升级。在物业费限价政策下，“质价相符”成为行业焦点。越秀服务围绕业主需求，持续进行客户研究，结合客户痛点升维服务力，并利用数智科技驱动服务品质升级，致力于提供“优质优价”的服务。

首先是基础作业模式的迭代。2025年上半年，越秀服务打造“人机协同”保洁新模式，通过集中化管理和机械化作业，大幅提升了服务效率和品质，保洁满意度提升0.9分；同时全面推行智慧通行，以智能化管理显著提升社区安全等级与通行效率，目前近90个达到要求的项目已全部运行。

越秀服务在管项目配备智能化保洁设备

更为关键的是管理模式的变革。在越秀服务的集成指挥中心，大屏幕上实时跳动着全国项目的设备运行数据，从“人盯人”管理模式转向数据驱动的智能化督导。这背后靠的是自研EBA系统+RTU网关，从硬件设计到软件算法均实现100%自主可控，有效规避外部技术依赖风险，确保设备在数据安全、功能迭代及定制化服务方面具备灵活响应能力，为业务持续创新提供坚实技术保障。目前，越秀服务已实现项目穿透，完成物业驾驶舱主屏、客户满意和综合收缴分屏上线，通过后台数据倒逼一线规范作业，全面提升服务水平。

越秀服务集成指挥中心大屏

品质提升最终要转化为客户体验。在当前“好房子”以及“好服务”热议的市场环境下，产品和服务品质是核心竞争力，这也导致物业端和开发端的地物协同势必更加紧密。基于此，越秀服务积极构筑与地产双向延伸的管理机制、建立对客维保的快速协同响应机制、优化早介机制、重构验收工作机制，为广大业主提供好产品。在基础物业服务方面，越秀服务持续聚焦物理、数字、人际三大触点，开展客户研究与服务设计，形成服务蓝图及任务清单，满足客户的使用价值、情绪价值和资产价值，夯实服务力。2025年上半年，公司收缴率逆市上升，侧面印证了业主对越秀服务的认可。根据第三方满意度调研结果，截至2024年末，越秀服务已连续三年满意度超90分，远高于行业平均水平。

03 区域深耕，精准外拓，以优质增量锻造市场竞争力

稳固的财务底盘、强劲的“造血能力”与优质的服务水平，为越秀服务持续的规模增长提供了充足弹药。截至报告期末，越秀服务合约面积达9245万平方米，较2024年末提升4.2%，合约项目515个，在管面积超7231万平方米，较2024年末提升4.3%，在管项目444个。越秀服务区域深耕战略是其收益持续稳定增长的重要原因之一。其在管面积中91%位于一二线城市，公司平均物管单价约 2.8元/平方米，属于行业中高水平区间。母公司越秀地产近几年的交付楼盘也均为一二线核心城市的高品质社区，为越秀服务的高量级区域深耕打下基础。凭借人口净流入、物业费单价高、客户粘性强、未来服务长期可持续等优势，为公司提供了稳健的穿越周期能力。

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“行业整体回归理性，我们强调高质量发展。”越秀服务管理层在业绩说明会上表示，公司主要围绕资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道展开，提升评审标准，强化风险管控，寻找优质项目与标的，保证公司的稳健发展。2025年上半年，越秀服务新增合约面积596万平方米，成功中标港航大厦、国家管网集团华南公司、广州民俗博物馆、渡江胜利纪念馆等代表项目，并与多家国央企大客户建立了友好联系，在提升自身抗风险能力的同时，也为服务版图的高质量扩张提供了坚实基础。

越秀服务2025年上半年部分外拓项目

“服务是基石，现金是弹药，数智转型是未来。”越秀服务凭借核心城市的精准布局、先进丰富的服务经验及充沛的现金储备，在行业周期波动中实现稳健经营，将行业调整期转化为高质量发展的战略窗口期。连续四年基础物业管理服务的高增速和营收规模的稳步提升，已有力印证了越秀服务发展战略的前瞻性，深刻揭示了卓越的服务力才是企业持续成长、穿越周期的核心竞争力。

展望未来，越秀服务将持续聚焦客户需求，加强客户研究与服务设计，迭代好服务标准，持续推行精益服务，焕新作业及管控模式，升级服务触点，稳步优化客户服务体验，筑牢高质量发展的根基。此外，越秀服务将深化从住宅到广阔城市服务的边界拓展，深耕核心领域，不断丰富和完善战略蓝图。在物业管理回归服务本质的时代，紧抓机遇，以“优质优价”的高质量发展战略，继续为广大股东、客户及合作伙伴带来可持续的价值回报。