总股本扩增30%后 福星股份红桥城旧改项目仍缺口巨大

2022年的11月28日，证监会公布了股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业平稳健康发展，其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

消息公布以后，多家上市房企公布了定向增发计划。福星股份（SZ000926）本次非公开发行股票的数量不超过发行前公司总股本的30%，拟募集资金总额不超过13.4亿元，即使将全部募资完全投入，依然无法覆盖福星股份正在开发的武汉江岸区红桥城旧改项目的全部资金需求。

根据2021年年报，整个红桥城的开发资金预计投入需要75亿元，而截止2021年年末仅投入了2.84亿元，即使加上这次计划募资的13.4亿元，仍有接近60亿元的资金缺口。在武汉房地产市场整体走弱的大环境下，上述开发资金缺口的存在，可能会继续给公司财务带来负面压力。为此，东方网地产频道向公司方面发出书面邮件，询问如何解决募资项目的公共配套资金分摊，以及募资能否真正改善公司财务，但截止发稿并没有获得回复。

销售收入或无法达到预期

根据福星股份的增发预案，上述13.4亿元增发资金，有三个去向：一是拟募投2.56亿元的红桥城K6住宅项目，二是拟募投6.85亿元的红桥城K15项目，三是补充流动性资金。

根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的信息，红桥城K6住宅项目和K15项目目前都已经获得预售许可，但即使是相对容易销售的住宅，截止目前也仅仅只是出售了其中的45.4%。住宅销售的低迷，直接带来了开发建设的资金压力。

红桥城K6项目住宅部分的预计总投资只有6.63亿元，如果全部销售完成回笼的资金约有9.89亿元，但事实上，截止12月初，这一项目住宅实际到位资金只有3.53亿元。根据武汉市住房保障和房屋管理局的信息，总共295套住房已经卖出了其中的41.36%。已售住宅的比例，远远超过了项目到位的资金，这背后和项目的高价位房源滞销存在一定的关联。

这不能不对项目实际的盈利情况以及预计销售收入总规模，是否能达到公司已经披露的水平，是一个大大的问号。东方网地产频道曾就此发采访函给公司方面，但截止发稿，公司方面未作回应。

实际上，根据武汉市住房保障和房屋管理局信息，目前红桥城K6实际销售的6号楼和7号楼，其中7号楼主要销售的都是27层以下的房源，且单价多数在28000元/平米以下。如果中高楼层未来继续滞销，不排除降价销售的可能性。

相比之下，6号楼的销售则好一些，除了部分楼层3号单元未售出，绝大部分房源已经出售。但问题是已售价格不高，最高楼层的单价只有27400元/平米，最低的只有25000多元/平米。

从已售部分的价格看，红桥城K6项目住宅部分要实现销售收入是9.89亿元和1.05亿元的净利润，存在着非常多的不确定性。

相比于K6项目，K15项目的情况也不乐观。预计总投资是22.88亿元，但截止目前的资金投入是14.38亿元。

根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的信息，K6的1—3栋除少数楼层外，都已经售罄，但销售价格绝大部分在26000—28000元/平米之间。可是5栋开始销售起价就已经飙升至29000元/平米起，销售也变得糟糕起来。

以在售的5栋为例，总共工112套截止目前才售出了其中的58.92%。尴尬之处在于滞销的4单元，主要是82平米的小户型，目标客群对单价的承受能力非常有限，而且很容易被周边的竞品洗走客户。

在这样的背景之下，红桥城K15地块的预期销售收入和盈利是否能实现，也存在着不小的疑问。

商办滞销：福星股份红桥城旧改项目缺口巨大

然而，住宅的销售压力，还仅仅只是导致红桥城K6和K15地块开发资金缺口的一小部分因素。对于这两个项目来说，如果要完整整个红桥城K6和K15地块的开发，商业的配套的建设和完善，是不可或缺的一部分。但相比于住宅的开发资金解决，后者的难度更大。

中国指数研究院的统计显示，自2022年7月份以后，武汉商办的月成交面积就没有超过10万平米。7—11个月五个月的成交量加在一起，只有6月份一个月的成交量，仅占到全年总成交面积的15.58%。和去年同期相比，下降幅度达到32.57%。

根据武汉市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交统计数据，红桥城k6项目所在的江岸区一个月的办公房源销售只有54套、商业21套。据武汉市住房保障和房屋管理局公布的信息，由福星股份开发的红桥城旧改项目，目前已经取得预售许可证的商办房源总套数高达1540套。这意味着即使整个江岸区销售的商办楼都来自红桥城项目，也需要花费21.38个月的时间。更何况，整个红桥城项目的开发量，不只是上述1540套。根据房天下等房地产网站的信息，福星惠誉星誉国际的总开发规模达到87万平米，其中除了一部分住宅外，商业和办公是最主要的组成部分。

根据福星股份2021年年报，截止去年12月31日，由湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司开发的福星惠誉星誉国际预计总投资规模超过75亿元，但实际投入的资金仅2.84亿元。即使通过销售部分住宅，以及非定向增发募资填补窟窿，依然存在有数十亿的资金缺口。

在这样的背景下，即使福星股份的定向增发计划获得通过，恐怕对解决整个福星惠誉星誉国际的意义也仅仅只是望梅止渴，要彻底解决资金缺口，还得指望于销售的整体回暖，然而如果销售依然乏力，增发融资不仅难以彻底解决福星惠誉星誉国际的问题，反而可能会因为扩大的开发规模，带来新的财务风险，这恐怕是多数股东并不愿意看到的。