救市，有了新招数

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今年3月以来，房地产似乎隐身了，关于房地产的新闻并没有在各大媒体占据多大的版面。但是在沉寂之中，救市的动作从来没有停，支撑房地产的新招数层出不穷。

就在4月9日，深圳房产中介机构乐有家联合一个新房项目，推出了“以旧换新”3.0版本。

这个以旧换新打破了原来的城市限制，允许异地以旧换新。

参与的客户可以来自于异地，不限制旧房所在的城市，拥有跨城置换需求的客户购买合作试点项目有独家折扣，并且享有“60天无忧退定”的权益。

针对广东省内的旧房，若购房人通过乐有家卖出并且购买了合作试点项目的房源，开发商会给予3万块补贴。

这算是深圳民间中介机构开创的新模式，现在是试点一个项目，后面会扩宽合作的范围。

深圳是全国第一个尝试跨市“以旧换新”的城市，在此之前，也就只有无锡将以旧换新扩大到了苏州和常州。

这个模式给全国其他城市提供了新的思路，如果允许外地的城市旧房来换其他城市的新房，等于打通了城市之间的换房阻碍。

“以旧换新”从前年横空出世，到现在主要是四种模式。

第一种是代售模式。买房人先买新房，然后和房企签无责协议，新房房企给予退定的权利，一定时间内二手房卖了，订金转为购房款，二手房没有卖掉，开发商则将订金直接退还。

第二种是以旧换购，由政府或者平台公司直接收购。

第三种是换新补贴，卖掉旧房买新房时给予税费减免和现金补贴。

第四种是旧转保，这个由广东的肇庆首创，旧有的二手房转为保障房，你不用卖房子，官方会收租你的房子一定时间的使用权，把租金给你用作新房的购房款。

这四种里面第二种是效果最好并且最直接的模式，这个模式在苏州和郑州已经实行开来。

比如郑州，去年郑州全年通过以旧换新的模式完成了10816套，超额完成了2024年以旧换新的目标。2025年郑州又定了10000套的以旧换新目标。

当下以旧换新已经成为一些城市去除新房库存的重要手段。

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当下房地产的症结还在去库存，解决各个城市楼市的供求失衡是首要目标。

2025年房地产行政性政策能出的已经应出尽出了，根据中指院的监测，今年以来已经有110个城市出台了超过170条的政策，这些政策多数集中在调整公积金贷款、加大购房补贴力度等方面，对直接库存的去化并没有产生立竿见影的效果。

而能够真正去库存的政策都是和钱有关的，最直接的方式就是存量商品房收储和房票安置。

这两个，一个是直接消灭一部分市场上的商品房供给，一个是激发出市场上更多的购房需求。不管是消灭供给，还是增加需求，都是直接影响的商品房供求关系。

而这两项政策，都是需要花钱的，那在各个城市推进的效果不一。

房票制度去年在郑州大规模推广开，在去年10月份以后明显的促进了郑州的新房销售。去年的下半年，广州也跟进了房票制度。今年3月份深圳市住建局印发了一份《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，里面提到要多元化安置补偿，建立房票制度。

这表明房票制度已经正式成为全国重点城市去化库存的重要手段。结合着城市更新正在快速落地。

而收储存量商品房变保障房的脚步相对就慢得多。

当下房地产行业的收储主要聚焦在存量土地上，关于存量商品房收储变为保障房的动作做的并不多。

收储存量商品房速度慢主要有两个原因。

一个原因是涉及到收储价格的问题。

收储价格是房企、平台公司和银行三方博弈的过程。收储存量商品房变保障房也需要保证盈亏至少平衡。因为收储资金也有资金使用成本，而全国重点城市的租售比过低，收储存量商品房去做保障房出租，不少城市算不过来账。

另一个原因是十四五规划中的保障房筹建目标完成进入尾声。

按照十四五规划，在十四五期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套/间，截止到2024年，这个计划已经完成了85.6%。前四年的工作节奏比较快，到了2025年筹建保障房的任务量比较小。

而且从今年开始，对于保障房要求是“以需定供，以需定建”，需要留出来一段时间供市场消化下存量的保障房。

这两个原因，拖慢了收储存量商品房的速度。

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今年房地产行业是探底之年。从2021年的高峰期到2025年，房价已经向下调整了将近4年。能挤的泡沫已经挤完了。

核心城市的房价相较于高峰期至少向下了30%，而部分城市下探的幅度甚至达到40%及以上。

到现在，基本上2017年以后入市的购房者已经没有了浮盈。

这四年房地产行业的调整，已经让该出险的房企出了险，社会的开工和竣工数据已经大幅下降，基于房地产行业的脱实向虚之风已经彻底刹住。

现在在买房人心中已经没有了房价永远涨的思想钢印，而且房地产在购房者心中的角色，正在从资产向耐用消费品的角色转变。

以上这些说明什么呢？说明房地产行业的调整已经接近了尾声。

但是在房地产行业调整接近尾声之时，全国重点城市二手房的价格下跌趋势依然没有止住。

根据克尔瑞50城房价的监测数据，二手房价格在今年2月和3月的跌幅略有扩大，两个月的跌幅均达到了0.42%。

而二手房是最具活跃度的楼市，能够表现出当下楼市的状态。二手房价持续跌，说明市场存在超跌的风险。

而这个房价超跌，会直接拖累当下经济的基本面。

所以，新一轮的房地产救市政策该上线了，尤其是在关税风暴骤起，外贸存在巨大不确定性的当下。

房地产作为内需中的重要一环，房价的稳定产生的资产稳定效应，会对居民的内需产生重要影响。

可以这么说，稳住房价能够稳住内需，让资产效应去带动内需，或者说不影响内需，是当下政策的重中之重。

4-5月份是房地产政策出台的窗口期，让我们静待下一轮的救市。