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房屋出租期房东卖房 租赁合同还有效吗？
本文转自：西安日报
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■记者 刘晓云
房屋出租期间，房东将房子出售，租客与原房东的租赁合同还有效吗？本期《小布说法》邀请西安报业传媒集团公益律师团成员、北京市盈科（西安）律师事务所律师武润娜来解读其中涉及的法律问题。
武润娜律师表示，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
“该条就是我们经常说的，买卖不破租赁。”武润娜律师说，即在租赁合同存续期间，租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求新房主继续履行原租赁合同，而不需要另行订立新的租赁合同，直到合同到期或者双方协商解除合同。
“买卖不破租赁”的立法目的在于保护作为善意第三人的承租方的利益与稳定租赁法律关系。因此在房屋租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的继续履行，承租人对租赁房屋依然享有使用权。
武润娜律师称，在租赁协议对所有权变动的违约责任没有约定的情况下，单纯的房屋所有权转移并不会产生违约赔偿责任。只有在因房屋所有权转移导致租赁合同不能继续履行时，才会引起后续的违约责任承担，如请求继续履行租赁合同、承担违约责任或损害赔偿等。需注意的是，转让租赁房屋时，应当通知承租人，承租人在同等条件下是享有优先购买权的，若未履行通知义务，则会因侵犯承租人的优先购买权而承担相应赔偿责任。
当然，“买卖不破租赁”也有例外，若房屋在出租前已经抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或房屋在出租前已被人民法院依法查封的以及原租赁合同中对此另有约定的，均不适用“买卖不破租赁”。
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快照生成时间：2024-03-25 05:45:01
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