“特价房”的魔咒

特价、打折、促销……

多么诱人的字眼

如果指的还是房子

那就更令人心动了

心动不如行动

但是，请三思而后行！

案情简介

研究生毕业后，张平选择了留在无锡工作，“乐业”之后自然要考虑“安居”的问题。于是他请已经在无锡买房的师兄刘明为自己参谋，刘明就给张平介绍了某房企销售周东。

沟通中，周东一直声称自己有能力搞到“特价房”，房屋单价要比市场价格便宜不少。张平听后心动不已，随即就支付了定金50000元给周东，用于锁定房源。

殊不知，销售周东此时却有了自己的盘算。他搞来了台POS机，将出单小票抬头改成了“某房企”。他还费尽心机将公司里作废的房屋买卖合同“再利用”，直接把合同上的买受人、房款及其他购房相关项变造成了“张平定制款”。为了确保万无一失，周东又通过违法渠道购买了一枚某房企财务专用章。

一切准备就绪后，周东就通知张平来售楼处付款。2019年8月7日，张平和父亲一起来到售楼处。周东拿出变造的商品房买卖合同给张平确认，张平不假思索就在买受人处签了名字。签完合同后，张平跟随周东去到售楼处三楼。

周东掏出POS机，低声细语地说：“你首付款刷卡是吧？就在这里刷就好。但是POS机有限额，限额10万元，需要多刷几次。”对于周东的话，张平深信不疑，他爽快地刷了5笔，共计422447元。

“哗啦啦”，POS机吐出了抬头是“某房企”的签购单，即使没给收据，也没有到财务室付款，张平也没觉得有什么不对。其实，这台POS机关联的银行卡是周东个人的银行卡，张平刷出去的四十几万也全部就这样流入了周东的腰包。

接着，张平又转给了周东7万元。做戏做全套，周东还把敲上假章的收据寄给张平。张平心中揣着憧憬，一直盼望着能早日收房。

时间就这样来到了两年后，期间，张平不断催促，不但没交房，网签备案合同也一直没有签。张平多次询问原因，周东都以各种各样的理由糊弄了过去。甚至在张平发现原定房屋内有人有灯光时，周东都可以找出借口安抚住张平。“特价房”的魔咒让张平对周东的做法和言辞不敢质疑，生怕即将到手的“特价房”没了。

最后，耐不住张平的不断追问，周东自己编不下去了，这才主动将实情告诉了张平。张平如遭晴天霹雳，不敢相信周东居然是个骗子。回过神后，张平想要回自己辛苦攒下的买房钱，但却已被周东挥霍殆尽。张平无奈，遂报警处理。

法院裁判

2022年5月31日，法院作出刑事判决：周东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年九个月，并处罚金人民币四万元，责令周东退赔张平人民币542126元。但骗取的款项早已被周东挥霍殆尽，未能退赃。张平转而向新吴法院提出财产损害赔偿纠纷，要求某房企按照过错程度对周东不能退赃部分承担补充赔偿责任。

法院经审理认为，本案中，张平不管是磋商合同还是支付款项等行为均发生在某房企售楼处，该特定场所也是权利外观的一种体现，虽然该房企声称周东不是正式员工，是渠道专员，但对此普通买受人根本无从甄别，所以在此场所应减轻张平的法定注意义务的履行责任。

另外，POS签购单上某房企（无锡）有限公司的抬头及变造的房屋买卖合同、销售财务章等，一般人都无从辨别。由于房企管理不规范，周东拿到了作废的合同进行变造，双方后续的一系列付款行为都与该份合同的签订有关联，所以某房企对于作废的空白合同未有效管理的行为应当承担补充赔偿责任。

因此，张平主张的案涉损失与某房企的过错之间确实存在因果关系，但因张平的损失直接原因为周东实施诈骗所致，周东作为故意侵权人系直接责任人也是终局责任人，理应承担全部的赔偿责任。结合某房企的过错程度及其在此次侵权损害中所起的作用，法院酌定某房企对张平的损失在周东不能清偿部分以90000元为限承担补充赔偿责任。

法官说法

虽然法院支持了一定比例的补充赔偿责任，但案涉损失还是给涉世未深的大学生造成了不可逆的影响，张平很多的“天真”都源于周东“特价房”的设定。其实在房企销售过程中，所谓的“特价房”都是销售的噱头，根本没有所谓的价格特别优惠的房屋，若房屋低于其他销售价格，也是囿于楼层、房型等房屋本身的原因，没有特殊渠道可以申请,不能公开和声张的“便宜”房屋。

审理团队

承办法官：方 华

法官助理：许培培

书记员：高坚浩

（文中人物均为化名）

来源：江苏高院