证监会明确REITs权益属性，投融双方再获政策支持

公募REITs权益属性进一步明确。

2月8日，为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，促进资本市场各类经营主体提升会计信息披露质量，中国证监会对近期市场反映较为集中的会计问题进行梳理，研究起草了《监管规则适用指引——会计类第4号》（下称“《会计类第4号》”）。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

业内各方表示，公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。

明确公募REITs权益属性定位

公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是在证券交易所公开上市，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。REITs是境外市场较为成熟的金融产品，长期持有不动产资产，产品收益绝大部分用于分红，资产业态涵盖基础设施、商业物业等多种类型。

《会计类第4号》并非对会计准则的解释，而是针对资本市场具体交易事项如何执行会计准则提供指导性意见，旨在促进会计准则在资本市场的一致有效执行，提高经营主体的会计信息披露质量。《会计类第4号》共涉及金融工具、收入、研发支出和长期股权投资等8个具体问题。每项具体指引包括三部分内容：交易事项背景及具体的会计问题、会计准则的相关规定、具体问题适用会计准则的意见或监管口径。

其中，监管实践发现，部分公司对于并表原始权益人在合并财务报表层面将基础设施REITs其他方持有的份额列报为负债还是权益，存在理解上的偏差和分歧。

证监会认为，如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。因此，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。

自公募REITs上市以来，市场各方普遍认同REITs产品的权益属性，实践中已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在制度性层面并未作出明确安排。

内部人士指出，公募REITs作为资产上市的平台，投资人既获取资产所产生的经营收益，也相应承担资产经营相关风险，并非获取固定收益，风险收益更贴近权益类产品。公募REITs产品在二级市场交易价格，除了本身资产经营变化影响外，受宏观经济、政策、资金等因素影响较大，根据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅达到58%，如此幅度的波动性也充分说明其更贴近权益属性的特征。

此次证监会发布的《会计类第4号》，在规则层面对实践处理安排进行了认可，“如发行人已依照相关法规要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资”。

市场专家表示，《会计类第4号》对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性。

明确权益产品定位对于投、融两端意义重大

业内人士认为，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。具体来看，主要有两点影响。

一是有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。

“本次政策的出台，明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。”业内人士表示，本次政策也为社保资金、养老金、企业年金等长期资金和其他配置型投资者进入市场夯实根基，进一步优化投资者结构，推动长期配置型资金比例提升。同时，公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

二是助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。

“原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。”业内人士进一步指出，此次政策出台，有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

市场机构表示，近期REITs项目2023年四季报陆续披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。会计处理方式的明确将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。