中指研究院：物管企业关联方风险逐步出清 板块价值有望回归

2022年，在房地产行业整体下行的大背景下，物业服务企业出现了较大分化，优秀企业拓宽服务边界，补齐服务业态，积极把握发展新机遇。近日，中指研究院发布研究成果显示，物管上市公司关联方风险逐步出清，板块价值预期有望回归。

数据显示，2022全年，物业管理行业新股发行数量6家，均在香港主板，较2021年减少8家，募集资金金额74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。2023年至今，仅一家企业登陆资本市场。虽然IPO放缓，但是，凭借信用好、资源足、稳健性强等诸多优势的国资背景物企，在商业运营、城市服务、IFM等专业赛道中的佼佼者以及有一定规模的物业服务企业仍然具备冲击资本市场的实力。

截至2022年底，物业服务上市公司管理面积均值约1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约12.50%，管理面积与合约面积增速较去年显著下降。市场竞标成主流拓展方式，2022年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比较去年提升2.37个百分点，达53.89%，继续创新高。

2022年物业管理行业发生并购交易共43宗，较2021年减少102宗，国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半。营业收入均值46.44亿元，同比增长19.38%；其中，基础物业服务收入占比为66.71%，同比增加7.77个百分点，占比为近四年来首次正增长。毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元，净利润均值为3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%，毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。

中指研究院分析指出，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米；2022年受多重因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降，但长期看，社区增值服务市场空间广阔，增长潜力大；创新型服务处于发展初期阶段。尤其是近年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业打开了更大的想象空间。

该机构进一步分析认为，物业管理行业上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业股价值回归的直接动因。此外，2022年，物业管理行业发展的脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，此为物业股价值回归的预期动因，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心。

从长期来看，物业管理行业基本面并未改变，此为物业股价值回归的根本动因。基于此，加强ESG建设，提升长期投资价值，成为影响投资者决策的关键因素。ESG从三个非财务指标出发来衡量和评价企业可持续投资价值的理念和评价体系，使企业在关注经营绩效的同时，充分考虑企业所处环境、社会、公司治理情况，降低企业综合运营风险，实现高质量长远发展。未来，物业公司需要从ESG治理架构、及时应对政策指向、健全供应链管理等方面强化ESG建设，助力企业可持续发展。