香港楼市蹦跶不了几天，深圳才是天选之子！

这段时间，受香港和深圳这一波楼市热度的影响，很多人都失去了理智，蒋老师想给大家几点建议，避免踩坑！

从2月28日开始，香港宣布取消楼市辣招，任何人去香港买房，跟本地人享受一样的待遇，仅需要缴纳印花税就可以了。

而在此之前，内地人去香港买房，需要缴纳的税率是15%，一套1000万的房子，你需要交150万的税，搞得很多内地富人，不敢去香港买房。

自从这个政策被松开了，香港楼市近一周的成交量，上涨了18倍！

其中还出现了一个“日光盘”，这个盘位于长沙湾板块，凭借1.4万/平方尺的超低价，引发大量内地人士疯抢！

上午10点开盘，4个小时后，138套房子获得4330人认购，刷新了香港楼市的认购记录！

有人专门趁着周末，从内地乘高铁到香港来抢房，花1亿在香港扫货，一口气买下12套新房！

虽然当前香港楼市很火，但我还是想给大家降降温！

第一，如何把内地的钱合理合法、低成本弄到香港来，比在香港买什么类型的房子，要重要100倍！

目前香港买房有一个硬性要求，那就是你买房的钱，必须是你香港银行账户里面的港币。也就是说，你买房之前，一定要让资金合理合法到香港来。

而按照当前我们内地的外汇管制，每人每年只能换汇5万美金，其中还不包括个人到境外买房、境外证券投资、购买人寿保险、投资性返还分红保险等等。

说白了，我认为，起码80%以上的内地富豪，不具备把大量资金弄到香港的本事，也不太清楚里面的操作细则，这里面也非常容易踩坑！

媒体只会宣传正面内容，但从来不会告诉你，这里面对你的负面影响和风险点！

第二，就算你把钱，通过特定渠道，合理合法弄到香港来了，那么你还得面临一个问题，那就是持有香港房产的隐性成本！

这里面包括高额的管理费、物业税、差饷税、地租，这些费用加在一起，有多少呢？绝对颠覆你的认知！

举个例子，在香港有一个楼盘，两房的租金是1.8万一个月，年租金大概是21,6万，如果你认为这21.6万都是你的，那就大错特错了！

首先你得交差饷，这费用是年租金的5%，那么就是1.08万/年；

其次，地租费用，这个费用是针对“非永久产权”的房子征收，主要就是面向九龙界线、新界、离岛等区域，年租金的3%左右，而港岛是999年的期限，未到期是不征收的。即使按照3%计算，你一年也得7000多；

接着是物业税，这个是针对出租房收取的税，一般为年租金去除20%的维修费用后的15%，那么我们以这套房子来计算，那就是25920元！

还有管理费，现在香港的新房，最低的管理费，也得5元/平方尺，这套房子是400尺，那么每个月就得2000元，一年就是24000元。

你以为就完了吗？还有租金印花税、中介费、买房还需要律师费，租赁中介费，如果加在一起，你一年的平均费用就是75120元！

表面上看，香港的房租收益率是深圳的两倍，但其实这些费用扣除下来，大概也只有1.2倍左右，甚至有些楼盘，收益率跟深圳持平！

第三，香港买房的贷款比例和杠杆，跟内地是不同的

网上都在宣传来香港买房，只需要首付1成，但其实这些政策都是针对香港本地人，内地人过去，如果提供不了资产证明或者完税证明，那么你就得全款买，就是你能够提供这些证明，你贷款额度，最多也就5-6成！

所以，从以上分析，你手里有1000万以上的存款，月收入低于10万，就不需要考虑去香港买房了，这事跟你没啥关系！

但如果你资金实力可以，且也需要把内地资产，腾挪一部分到香港来，那么我认为你在香港买房，是没啥风险的，且也是不错的选择！

如果你不想来香港居住，只是想在香港买房收租，那对不起，我要给你泼一盆冷水！

因为完全犯不着，你还不如买个香港储蓄保险，五年期收益率能够达到6%-7%，这比买房靠谱多了！

你要耐心等待深圳的后续政策，而不是把眼光盯着香港，香港楼市回报率是肯定不如深圳的，这一点毋庸置疑。

如果这一点你还在质疑，说明你买房认知几乎为零！

最近很多小道消息，说深圳会取消参考指导价，另外增值税五改三，或者是五改二，下一步有可能全域放开限购！

我认为这些政策都会到来，无非是时间问题，所以现在，你应该准备好钱，随时准备到深圳来吃肉！

我就问大家，全国还有没有一座城市，升值潜力会超过深圳？

不会再有了，1997平方公里的面积，2000多万管理人口，只有186万套商品房，GDP总量全国第三，上市公司总市值全国第二、民营企业含金量全国第一，税收自用金全国第一，人地矛盾全国第一！

深圳，对于全国中产和富人群体来说，才是买房的天选之子！

你若还有半点迟疑，都是你认知出了问题！