建院股份以房抵债风险不小：应收账款偏高，曾多次遭行政处罚

《港湾商业观察》廖紫雯

2024年12月30日，江苏建院营造股份有限公司（以下简称：建院股份）收到北交所二轮问询函。

公司曾于2024年12月16日完成北交所一轮问询。此次北交所二轮问询函涉及“关于与新源建设等的资金拆借事项、产出法确定履约进度的合规性、采购定价公允性及成本核算准确性、大额应收账款及合同资产减值风险、研发费用归集核算准确性”等方面问题。

此前招股书及一轮问询函内容披露，公司存在业务区域集中、苏州市收入占比超九成、以房产冲抵应付工程款、存抵债房产风险、大额应收账款及合同资产减值等情况。此外，报告期内，公司曾多次遭遇行政处罚，最高处罚达30万。

2024年上半年，苏州市贡献超九成收入

公司招股书停留在2024年6月。2021年-2023年（以下简称：报告期内），建院股份实现营收分别为13.95亿、12.02亿、14.16亿，实现归母净利润分别为6084.88万、5924.67万、6486.13万。

一轮问询函回复内容披露，2024年1-9月，建院股份实现营收为10.60亿元，较去年同期增长9.67%，净利润为4490.33万元，较去年同期增长22.20%。

招股书介绍，建院股份专注于岩土工程领域，主要围绕地基与基础工程，提供涵盖勘察、设计及施工相关的专业化工程服务，已形成岩土工程一体化服务模式。同时，公司以岩土工程业务为核心，布局总承包以及城市更新业务。

报告期各期，公司地基基础服务营收占比分别为68.36%、72.20%、58.84%；总承包服务营收占比分别为28.33%、25.59%、37.41%。2023年，勘察设计服务、城市更新服务、其他服务营收占比分别为1.98%、1.71%、0.07%。

此外，建院股份业务区域较集中。报告期内，公司于苏州地区的业务收入占比分别为76.02%、66.88%及89.46%。

一轮问询函回复显示，2024年上半年，公司于苏州地区的业务收入占比达93.36%。

建院股份于招股书指出，建筑行业企业通常具有区域性发展特征：不同地区的地层地质情况差别较大且具有不同的特点，地质情况对岩土工程企业的技术水平提出了较大挑战；公司技术实力获得其他区域客户认可、建立品牌知名度需要积累足够的项目经验。

北交所一轮问询函要求公司说明，说明主要业务集中在苏州地区的原因，是否符合行业特点，进一步说明苏州市内的市场竞争格局、竞争对手、市场占有率等情况。结合主要客户除发行人外的主要采购对象以及发行人在招投标业务上的竞争优势，说明发行人在苏州市内是否具有持续增长性和盈利能力，保持高市场占有率的可行性。

建院股份回复表示，业务主要业务集中在苏州地区为公司的战略选择，且符合行业惯例。具体原因包括1.苏州地区区域经济发展水平较高，拥有丰富的市场资源；2.公司在苏州市具有本地化服务优势；3.岩土工程行业具有一定的区域性特性，发行人业务集中的发展模式符合行业发展惯例。

此外，公司指出，经统计2023年苏州市区范围内办理施工许可证的工程（包括单独立项的桩基工程、基坑支护工程以及总承包工程），公司2023年承接的工程数量占比约为13.06%。经统计苏州市区范围内单独立项的桩基工程及基坑支护工程的数量，公司2023年承接的单独立项的桩基工程及基坑支护工程数量位列第一。

就“在苏州市内是否具有持续增长性和盈利能力，保持高市场占有率的可行性”，建院股份指出，公司与主要客户的合作稳定性较高、已形成较强的竞争优势，在苏州市内具有持续增长性和盈利能力，保持现有的市场占有率具有可行性。

坏账的难题，以房抵债风险仍不小

报告期内，建院股份存在客户以房产冲抵应付工程款的情况。

一轮问询函回复内容披露，2021年-2023年、2024年上半年，建院股份以房抵债金额1.01亿元，已网签金额6922.77万元，网签比例68.40%。其中，已办产证/已出售金额4051.87万元。

虽然公司会对抵债房产积极办理网签备案或相关房产登记手续，但由于抵债房产多为期房，2024年6月末尚有3600.58万元房产未办理网签。

建院股份表示，如相关房产因开发商资金紧张或债务问题导致楼盘烂尾、被列为开发商破产财产及被其他具有优先受偿权的债权人申请法院查封的情形，将会导致公司的物权期待权无法实现。如发生前述情况，虽然公司可以继续申诉或诉至法院，但仍存在无法全额受偿的风险。

建院股份表示，对于公司已办理网签或取得产证的房产，因限售政策等因素存在未及时出售的情况，公司将承担房地产行业价格波动引起的资产减值风险。

截至2024年6月30日，公司实施以房抵债且尚未网签的项目，以房抵债对应的应收账款及合同资产余额为4413.99万元，计提的坏账准备金额为1288.05万元，应收账款及合同资产净值为3125.94万元。

北交所二轮问询函要求公司说明，以房抵债具体业务及账务处理过程，涉及主要客户，抵债房产价值如何认定，是否有合同或协议条款约定，各期终止确认应收账款及合同资产金额、对应坏账准备的转回金额及利润占比，相关会计处理的合规性。

同时，北交所要求公司，表格列示已网签抵债房产的所处地点、持有及处置情况（明细构成及金额）、入账及处置时点、各期对外处置的损益情况，处置价格低于初始抵债金额的具体原因，是否反映抵债房产初始价值确认不公允，购买方为个人还是企业，是否与发行人及其客户、供应商存在关联关系；结合所在地市场价格走势及景气度、评估时点、评估测算过程及结果等，说明已网签仍持有的抵债房产是否存在减值迹象，评估价格低于账面价值情况下未计提减值原因，是否存在评估时点后市场价格下降情形，相关房产减值计提是否充分；结合初始抵债金额、后续所在地市场价格走势及景气度，说明未网签抵债房产是否存在减值风险，对发行人应收账款收回的影响；结合前述情况，重新测算以房抵债项目对应的应收账款及合同资产的减值风险敞口及其对发行人经营业绩的影响。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜对《港湾商业观察》表示，在房地产市场低迷的情况下，抵债房产的价值可能下降，如果房产价值低于其账面价值，公司需要计提减值准备，从而减少公司的资产价值。其次，房产属于非流动资产，变现能力较弱。如果公司需要资金用于日常运营或其他投资，抵债房产可能无法及时变现，影响公司的资金流动性。

柏文喜详细指出，如果房产存在产权纠纷、抵押或其他限制，可能导致公司无法顺利取得产权或出售房产。此外，若抵债协议构成“债的更改”，则新债的法律效力和可执行性可能存在问题。同时，即使房产已网签或办理产证，但如果客户无法履行相关义务（如协助过户等），公司仍可能面临无法收回工程款的风险。

大额应收账款及合同资产减值等遭问询

报告期内，建院股份合同资产和应收账款规模较大，报告期各期末，二者合计占同期总资产的比例分别为77.87%、81.20%及78.61%，占同期流动资产的比例分别为82.44%、87.72%及84.65%。

一轮问询函回复披露，2024年上半年，公司合同资产和应收账款占同期总资产的比例为81.16%，占同期流动资产的比例为89.74%。

建院股份表示，公司地基与基础工程项目从工程完工，至验收合格、竣工结算周期一般为1-2年，总承包项目时间更长，受工程变更、履行审批程序耗时长等原因影响，存在不能按照合同约定验收、竣工结算滞后、结算周期延迟的情况，因此形成较大规模合同资产和应收账款。

报告期内，公司主要客户信用及回款情况良好，但部分客户仍然存在逾期付款、以房抵债、无法还款等情形。如果未来公司应收账款管理不当或客户财务经营状况恶化，出现未能及时收回或无法收回的情况，将对公司的经营业绩及流动性产生不利影响。

柏文喜指出，高比例的应收账款和合同资产意味着公司资金回收依赖于客户的付款能力和付款意愿。如果客户出现资金紧张或信用问题，可能导致公司无法按时收回款项，影响资金周转。

柏文喜进一步指出，应收账款和合同资产均面临信用风险，即客户可能因各种原因无法支付款项。公司需要对这些资产计提减值准备，从而影响利润。一方面，大量资金被应收账款和合同资产占用，可能导致公司流动资金不足，影响日常运营和业务拓展。另一方面，如果应收账款和合同资产的回收情况不佳，可能导致公司现金流紧张，进而影响公司的偿债能力和市场竞争力。

北交所二轮问询函指出“大额应收账款及合同资产减值风险”。

北交所指出，根据问询回复，（1）2021年-2023年、2024年上半年，发行人部分房地产客户、承包商客户的项目回款周期在2年以上。其中承包商客户苏州嘉盛建设各期应收账款余额分别为3207.20万元、4404.05万元、3124.97万元、8010.45万元，呈持续增长趋势，其信用政策多为跟随其与业主的结算进度，总承包商收到业主款后支付给公司，导致回款进度缓慢。

（2）发行人部分客户资信情况较差，信用风险较高，其相关项目涉诉。其中苏州云彩鸿佑为失信被执行人，被列入经营异常名录，已破产重组由管理人接管。发行人在2024年6月末对其应收账款仍按账龄计提50%坏账。芜湖新华联为失信被执行人，发行人2023年末对其应收账款按账龄计提36.61%坏账，2024年6月末单项计提100%。

（3）2021年-2023年、2024年上半年，公司以房抵债金额为1.01亿元，已网签金额6922.77万元，部分持有房产评估价值已低于账面价值，部分房产已对外出售，且处置价格低于账面价值。

（4）发行人合同资产主要为已完工未结算项目，2021年-2023年、2024年上半年，合同资产转入应收账款的金额分别为13.18亿、12.40亿、14.63亿、7.66亿，转入时账龄未连续计算。

北交所要求公司进行就七点问题进行说明，其中一点为，说明合同资产转为应收账款的客观依据，各期合同资产转为应收账款时对应减值准备的转回金额，对净利润的影响比例，是否存在跨期调节利润情形；结合同行业可比公司做法，进一步说明合同资产转入应收账款时账龄不连续计算的合理性，模拟测算连续计算账龄对各期净利润的影响，发行人是否仍满足上市条件。

曾多次遭遇行政处罚，最高处罚达30万

2021年10月至2022年7月，建院股份自然人股东、董事、总经理管中建与公司发生借款，构成资金占用。

管中建为公司法人，持有公司7.29%股份。上述期间，管中建先后向公司借出了366.5万元，截至2022年7月6日，管中建已将上述期间内发生的全部借款本金归还至公司账户，其后未发生新增资金占用情况。

按4.35%的年利率计算，各笔借款在出借期间内产生的利息费用合计为1.12亿元，已由管中建于2024年4月8日支付至公司账户。截至2024年4月8日，上述资金占用的本金及利息已全部收回。

招股书披露，报告期内，公司先后受到8次行政处罚。

2023年2月16日，公司遭南京市应急管理局处以行政处罚30万元人民币，违法违规行为事实为“作为桩基施工单位，安全管理责任落实不到位，对特种作业人员未持证上岗的问题未引起充分重视，未及时发现并整改不具备建筑起重信号司索工资质的人员从事信号司索作业的隐患，未按规定开展新进员工教育培训。”

2022年4月12日，公司遭南京江北新区管理委员会应急管理局处以行政处罚1.8万元人民币，违法违规行为事实为“现场作业人员岗前三级安全教育记录卡上未记录学时，试卷未进行批改。”

2021年12月20日，公司遭浙江省嘉兴市综合行政执法局处以行政处罚3万元人民币，违法违规行为事实为“未经批准擅自进行夜间建筑施工作业产生环境噪声污染。”

2021年12月11日，公司遭浙江省嘉兴市综合行政执法局处以行政处罚1万元人民币，违法违规行为事实为“涉嫌未经批准擅自进行夜间建筑施工作业产生环境噪声污染。”

2021年11月23日，公司遭宿迁市宿城区住房和城乡建设局处以行政处罚10万元人民币，违法违规行为事实为“当事人在新盛街文化街区保护项目施工现场存在防尘网不合格，主道路破损未硬化。”

2021年8月31日，公司遭宿迁市宿城区综合行政执法局处以行政处罚1000元人民币，违法违规行为事实为“运输车辆带泥行驶污染。”

2021年8月29日，公司遭宿迁市宿城区综合行政执法局处以行政处罚2000元人民币，违法违规行为事实为“运输车辆带泥行驶污染。”

2021年8月18日，公司遭宿迁市宿城区综合行政执法局处以行政处罚1000元人民币，违法违规行为事实为“施工现场扬尘污染周围环境。”

此外，据天眼查显示，2017年9月、2023年2月，江苏建院营造股份有限公司曾两次沦为被执行人，被执行金额分别为10万元、50.4918万元。（港湾财经出品）