地产股普涨迎合房贷利率下调预期，机构称房地产资产价格已近底部

地产板块又集体走高。9月19日，港股内房股多数表现强势，金地商置、富力地产、建发国际涨幅超10%，雅居乐、华润置地、融创中国、越秀地产等涨幅也在7%以上；A股方面，天地源、电子城强势涨停，金地集团、中洲控股也有6%以上涨幅。

地产股集体走强的背后，是美联储降息的靴子落地。北京时间9月19日，美国联邦市场公开委员会（FOMC）宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%。

这是美联储自2020年3月以来的首次降息，幅度也超过市场预期。业内认为，尽管继续以50基点的幅度降息不会是常态，但预计美联储未来将持续推动降息，年内累计降息幅度预计达到100-125bp。

华泰证券宏观研报称，美联储开启持续降息周期有望进一步减轻人民币汇率面临的由利差形成的外汇流出压力，并打开国内货币政策空间。

中国首席经济学家论坛理事长连平预计，本轮美联储降息周期持续时间或长达14-16个月，降息6-8次。在此背景下，我国货币政策基调获得了难得的调整时间窗口，具备了推动新一轮降准、降息的空间。

在8月金融统计数据解读中，央行有关部门负责人也曾表态，将“加大调控力度”“着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕。”此番美联储降息，为我国后续货币政策调整释放出了更大的空间。

中指研究院市场研究总监陈文静预计，在当前的背景下，我国后续降准、降息的调整或加快落地，进一步降低企业和居民的融资成本。对于房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房的成本也将跟随下降。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，美联储降息有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时，对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。这预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点，比如按揭利率进一步调控的空间更大，对于缓解开发商资金链紧张，降低购房者的按揭成本，促进住房需求有帮助。

事实上，今年“517新政”实施以来，首套房、二套房房贷款利率持续走低。据中原地产研究院统计，8月的全国首套房平均利率已跌至3.25%，二套房贷款平均利率约为3.6%。

目前，多数城市首套房贷利率在2.9%~3.4%的范围内。其中，一线城市5年期以上房贷利率最高的是京沪两城，约为3.4%，广州则低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。房贷利率已触及历史最低水平。

今日地产股大涨的原因之一也正是市场对房贷利率进一步下调的预期。9月20日，新一期LPR报价即将出炉，市场预期LPR可能会有20bp左右的下降，同时，关于存量房贷利率下调的预期也在加强。

兴业研究公司宏观市场部高级研究员何帆等撰文指出，随着美联储进入降息周期，年内我国仍有降息空间，后续可能推出的政策包括：一是继续降低存量房贷利率，可能采取直接降低存量贷款加点幅度的方式；同时，LPR仍有进一步下调空间，而考虑到部分地区个人住房贷款和公积金贷款利率已经较为接近，后续公积金贷款利率也可能继续下调。

野村中国首席经济学家陆挺表示，美国即将开始的连续降息给我国提供了降息的机会，不过预计我国降息幅度不会很大，应该以降低存量按揭贷款利率为主。

据陆挺测算，2015~2022年期间的存量房贷规模约30万亿元，存量房贷利率估计平均约5.2%；2023年下调73个基点后，目前估计为4.5%，仍比目前的新增房贷利率水平高出100个基点左右。

除了房贷利率有了更多调整空间外，国内资产也有望迎来更多资金青睐。李宇嘉认为，此次美元降息通道开启，资金持续流向美国的预期缓解，对于人民币标价的资产价格预期也将有所缓解。

据上海易居地产研究院测算，经过持续三年的房地产深度调整，存量房地产资产价格大致跌去了3成，价格已基本跌到底部。

李宇嘉表示，当前房地产价格处于历史性的低位，美元降息通道开启以后，预计境外资本收购国内大宗物业的动作会增加，这一方面基于现在低价入场的优势，另一方面基于美元现在还在价值高位的优势，此外还有国际资本对于存量物业运营和增加溢价收入的预判。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，最近两年，国内写字楼、购物中心、长租公寓、物流园区的投资出现了波动，预计随着新一轮外资的进入，房地产领域的大宗投资将有所升温。同时，随着新一轮宏观经济发展和产业经济发展，也会增加对商业办公物业等的需求。

不过，李宇嘉也表示，近年来国内货币政策自主性、独立性强化，住房和股市资产价格主要受国内因素影响，与整顿金融地产秩序，着力推动经济转型，“不强刺激、不放水”等关联度更大，因此美联储降息并不会改变国内决定资产价格走势的基本面。