成都新“地王”诞生，千亿招商蛇口豪赌

来源 | 深蓝财经

撰文 | 杨波

招商蛇口，在成都搞事了！

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新地王诞生，楼面价破3万/㎡

今天上午，成都土拍市场迎来火爆一幕，一宗位于成都高新区大源西约63.88亩的住宅用地被开发商“疯抢”。经过数十轮竞拍，招商力压金茂、建发等实力对手，溢价70.43%竞得，成交楼面地价高达31700元/㎡， 一举刷新成都土拍地价的历史纪录 ！

（成都高新大源西板块）

目前，高新区大源西片区唯一在售二手房项目卓越珑樾府近期成交均价约3.45万元/㎡。高新区大源片区二手房均价约3-4万/㎡。

这意味着招商蛇口此次拍下的地价，已逼近片区二手房价。按照专业人士的看法，这么高的地价，那么以后房价要卖到6万/㎡才能保本。

招商这是疯了吗？

我们先来扒一扒招商蛇口的财务状况。

3月1日，招商蛇口公布业绩快报。2024年公司营业总收入约1789.47亿元，同比增加2.25%；营业利润约90亿元，同比减少36.54%；利润总额约90.89亿元，同比减少35.02%；归属于上市公司股东的净利润约40.38亿元，同比减少36.09%；扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润约24.49亿元，同比减少57.27%。

在房地产全行业营收下滑的大背景下，能够实现业绩小幅增长，实属不易。

另外，虽然归母净利润下滑36%，但是能够实现盈利，客观来说也是非常不容易的。

关于盈利下滑，招商蛇口解释，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。

再看现金流情况。

截至2024年末，招商蛇口的经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%。货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%。报告期末现金短债比1.58，同比提升0.3。

因此，总体来说，招商蛇口的财务比较健康。

总结起来，就是：有钱任性！

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豪赌高端市场，胜算几何？

不知道大家有没有发现，近一年来，虽然房地产市场整体销量下滑，但一个奇怪的现象出现了——各地“地王”频出。

去年 12 月 2 日，华润 + 中海联合体以 185.12 亿元高价竞得深圳第 9 宗百亿地块，楼面价约 7.04 万 / 平米，预计新房售价将达 16 万 / 平米，有望刷新深圳新房单价纪录；

今年 1 月 24 日，滨江集团成功竞得湖墅单元地块，楼面价高达 64834 元 / 平方米，溢价率达 71.25%，刷新杭州土拍史最高楼面价；

2 月 26 日，天津和平山东路地块成交，楼面地价为 43449 元 /㎡，再度刷新天津土拍单价新纪录，竞得者为天津津城建设 & 天津泰鸿开发；

3 月初，上海静安一迷你地块出让成功，楼面价超 16 万 / 平，刷新全国单价地王纪录。购买方为上海静投置新城市更新建设有限公司，由静安区国资委 100% 控股。

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从公众角度看，好像房地产不行了，可实际上地王频出背后，有以下几个逻辑：

一是开发企业拿地向一二线城市的核心板块聚焦，开发商之间竞争激烈，把单价抬高了；

二是各地取消限购、限价，修改住宅规范（提高得房率）， 开发商通过产品力提升，打造高品质房产不愁卖；

三是政策层面持续的“止跌回稳”需要，背后还有各地方隐形的托举，这个就不展开讲了；

总体来说，就是这样。

对开发企业而言，买到一块去化困难的土地，远不如加价去买一块核心地段的高价地！

小编借用最近雷总在总结小米SU7 Ultra的成功经验时说“还是要强化供给侧改革，要提供更多优质的产品”！

以成都市场为例，招商蛇口尝到了打造高端项目的甜头。去年，招商蛇口在天府新区推出招商翎雲阁项目，作为片区定价最高端的项目之一，起步面积210平，最大户型588平米，套均价格超千万，依然被市场哄抢。这可能给了招商蛇口继续押注成都高端市场的信心！

据悉，招商蛇口将在今天竞得的地块落子旗下“玺”系列产品，而且海报已发。

招商玺系是招商蛇口旗下顶级豪宅产品线，已布局深圳、北京、合肥、上海等城市。

（深圳招商玺 图源：房天下）

2022年，深圳太子湾招商玺项目开盘，成为深圳首个单价超12万/㎡的顶豪项目，604套房源吸引1615人摇号，冻资56.5亿元；

2024年，合肥招商玺开盘，成为合肥首个单价破6万/㎡的纯洋房社区，首开240㎡/300㎡户型售罄，单日成交额6.17亿元；

有了其他城市的成功经验，招商这次敢于下血本在成都高新区落子“玺”产品，应该是势在必得。而且，招商玺产品力应该会远远超过翎雲阁项目。

据成都当地自媒体报道，今天成交的地块隔壁的项目开发商，上午还参与了土拍，结果现在就在酝酿涨价了...

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结语

今年成都豪宅市场可能很“卷”。据成都当地自媒体不完全统计，2025年成都市场千万级豪宅供应量将超过3000套，而2024年千万豪宅成交量不到1000套。今年的豪宅供求关系，可能即将发生改变。

因此，市场质疑之声还是有的。面对今年供应井喷，成都有钱人还够吗？招商蛇口这一 “豪赌” 在成都市场能否成功？