北海的“候鸟式养老”火了，但房价掉头向下

谈起北方老人钟爱买房过冬的城市，多数人会想到海南三亚。实际上，在我国广西最南端、濒临北部湾的地方，还有一座被称为“小三亚”的旅游城市——北海。

北海身上的亮眼标签不少：我国最早的对外通商口岸之一、“一带一路”交汇对接的重要门户，但最广为人知的，还是其秋春相连、长夏无冬、夏无酷暑的宜人气候，和候鸟式养老的理想栖息地。

过去五年来，北海凭借得天独厚的自然环境，吸引了一波又一波游客、老人、和前来掘金的商人。做民宿、卖海鲜、炒楼房，北海在疫情发生前是许多人创业投资和养老的天堂。

但近三年来，间歇反复的疫情，让这座旅游城市的步调有所放缓。曾一度火爆的房地产行业，也随着退潮的人群逐渐降温，房价回归理性后，北海正展现出符合城市基本面的真实样貌。

离场的民宿老板

日前，上海交大安泰经济与管理学院发布《2022中国候鸟式养老冬季栖息地适宜度指数》，广西5个市上榜，分别是桂林、南宁、柳州、北海、百色。

上述报告指数，从气温、气压、湿度、空气质量、水体质量、医疗条件、交通便捷度、区域自然风光和人文景观、是否文明城市、生活成本等17个角度，对55个候选城市进行了综合评价。

与山水靓丽的桂林一起上榜的，还有知名度同样不低的北海。北海，别名“珠城”，是广西壮族自治区地级市，北部湾城市群、广西北部湾经济区重要节点城市。

得天独厚的地理位置，让北海成为我国最早的对外通商口岸之一，历史上是云贵、川、桂、湘、鄂等省与海外贸易的主要商品集散地之一。北海下辖的合浦，是古代海上丝绸之路早期始发港，两千多年前便成为中外通商往来的重要门户。

开放、包容，是这座城市较突出的标签。北海不仅在商贸上南来北往，有壮族、瑶族、苗族、侗族、仫佬族、毛南族等43个少数名族，更是吸纳了各地前来过冬养生的老人。

记者了解到，因宜居环境优越，北海广受各地候鸟老人的喜爱，当地有的小区是典型的“候鸟”栖息地，小区常住人口中，“候鸟人群”占比高达65%，覆盖了全国31省份。

旅游业也成为北海最突出的一张名片。公开数据显示，2019年北海全年有超过5279万人来此旅游，旅游业获得近700亿收入。2020年受疫情影响回落后，2021年北海全年接待国内游客5124万人次，同比增长24%，实现旅游消费667亿元，同比增长29%。

旅游、海景、养老，三大备受房地产商钟爱的要素集齐了。从2017年开始，北海的楼市行情开始直直上扬，各大知名开发商涌入买地，房价也随之水涨船高，项目售价过万屡见不鲜。

房产中介李波见证了这波行情。“疫情发生前，北海楼市行情还比较火热，来买房的外地人多。很多人投入到这场热浪中，房产中介更是如此，17年到18年中介都很赚钱，不少人因此致富。”

独立民宿、海鲜餐饮，都在北海遍地开花。李波称，当时建别墅、做民宿在北海特别普遍，前期投资动辄几百万，就冲着旅游旺季能赚钱，有本地人做、也有很多慕名投资的外地人。

不过，反反复复的疫情，打破了这几个行业互相助推的火热。今年夏天，正值传统旅游旺季，一场突如其来的疫情，让北海的几个主要景区一度歇业，旅游相关产业随之受挫。

一些做民宿的老板坐不住了，开始降价脱手资产。记者在房产交易平台上发现，当地有两年前刚建成的五层别墅，现在正挂牌出售。今年10月24日挂牌后，三天后便降价58万元，在接下来的两个月，又接连降价50万元、72万元、30万元、40万元。

如今，这座总面积417.67平方米、9室3厅的房子售价368万，较当初挂牌时降价250万元，但仍然鲜有人问津。经手该房源交易的中介称，业主想尽快出手才降价，本来想好好做民宿，没想到疫情三年让他碰上了，现在市场上这类业主和房源也并非个例。

“北海是旅游城市，因为疫情城市活力也有所降低，这三年疫情反复，民宿老板都不好做。”上述人士称，现在各地防控措施都逐步放开，但来北海旅游的人还是没回到高峰。

房价掉头向下

除了旅游业波折前行，房价也成为北海难以忽视的痛点。

据国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格指数，今年11月份，有29个城市新房价格低于2020年，40个城市二手房价格低于2020年，北海均在其中。

其中，北海新房价格比2020年下降10%以上，达到13.5%；二手房价格降幅同样较2020年超过10%，同期其他三个降幅超10%的城市为牡丹江、哈尔滨、安庆。

安居客平台数据也显示，自2020年以来，北海的房价一直曲折下降，截至今年12月新房均价6825元/平方米，环比上月下降0.61%；二手房挂牌均价5990元/平方米，环比下降0.33%。

中介李波告诉记者，北海的很多新房项目，价格较高点回落了三成甚至五成；“我住的小区19年开盘时均价卖13000元～15000元，今年三月买的时候折价到不到六千元。”

二手房也是如此，一些业主因生活及资金周转需要，普遍折价售卖。除了那些降价出售房产的民宿老板，很多普通商品房也降价连连，有的房源自今年10月挂牌后降价44万、有房源自今年7月挂牌后降价42万、有房源12月初刚上架便降价了40万。

疫情是很重要的影响因素。在2020年，北海市主城区商品住宅供应面积209.95万平方米，同比下降44.9％；成交面积116.37万平方方，同比下降33.4％；成交均价8427元／平方米，同比下降10.1％。为争抢客源，当时低首付、首付分期的项目已接连出现。

到2022年，低温的楼市盘面仍未改变。据北海市房地产交易中心数据，2022年11月，北海新建商品房网签901套，环比下降2.28%，同比下降9.08%。其中，新建商品住宅交易669套，环比下降13.12%，同比下降26.64%。

为激发楼市活力，北海接连出台调控措施，年初便下调房贷首付比例，首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。5月，北海宣布停止执行2017年9月30日起执行的《关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知》。

上述通知要求，非本市户籍的居民，限制在北海市辖区（不含合浦县、铁山港区）范围内购买第二套商品住房。新购买第二套商品住房，需取得不动产权属证书满两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房，需取得不动产权属证书满五年后方可转让。

解除限购限售等措施后，北海于10月26日再出重磅新政策，公积金贷款下调二套房首付比例，上调贷款金额。缴存职工家庭购买第二套住房、或申请第二次住房公积金贷款，最低首付款比例下调至30%。此前，二套房的首付比例最低为60%。

但是，市场的恢复需要时间，李波告诉记者，现在北海整体的市场行情仍然较低，像一些可以做民宿的别墅或者私人楼房，价格也比疫情前低了不少，以前外地人来买房的多，现在这一人群缩水了不少。

许多和李波一样的北海本地人，见证了这座城市的房价起落，但仍然对未来怀有希望。毕竟，这座城市充沛的旅游资源仍会吸引人前来。第七次人口普查数据显示，2020年北海市常住人口为185.32万人，较2010年第六次人口普查增加了31.4万人，十年净增长20.4%。