“法式”生活丨房屋漏水，该找谁？

大河网讯 （记者 宋向乐）“回家后看到整面墙被洇透，顶上还不停滴着水，那感觉太揪心了。”10月21日，郑州市民汪杰在一个话题为“你家房子漏水吗”的小组讨论里分享了自己的经历。比起直面房屋漏水的惨淡，更让汪杰迷茫的是，始终找不到一个行之有效的解决手段。汪杰该找谁解决呢？邻居、物业还是开发商？本期的“法式生活”我们来一起帮汪杰出出主意。

房屋装修不善导致漏水。

5次漏水，邻居反目成仇

“第一次是冬天，因为楼上的租户忘记关窗户，直接把热水器冻爆了，水流到厨房的地板上，然后家里两个卧室全部沦陷。”

汪杰记忆中，楼上邻居共发生过5次漏水，厨房下水管漏水、洗手台暗管渗水、卫生间往下渗水，每次原因都不同，但每次都给汪杰造成很大的麻烦，那个冬天汪杰就在潮湿阴冷的卧室睡了近一个月，终于晾干的墙才得以重新粉刷。

“主要还是当时他们为了出租，装修时用的材料很便宜，时间久了就容易出现问题，尤其是卫生间的管道。”其余4次漏水后，楼上邻居和汪杰有了不同的意见，“他们认为是开发商当时做的防水和管道有问题，让我去找物业和开发商”。

这让汪杰很愤怒，“明明是从他家滴下来的水，却不愿意担责任，这不是耍无赖嘛”。自此，汪杰和邻居关系闹得极其僵硬，数次险些动手。最终，汪杰和楼上邻居都选择搬离这个小区。

汪杰所遭遇的只是千万普通人遭遇的一个缩影，记者在中国裁判文书网以“房屋漏水”为关键词搜索出102540 篇文书。其中主要涉及的纠纷在于“物业管理”“违约金”“赔偿损失”“违约责任”“鉴定”等多方面。

记者采访过程中了解到，在社区进行房屋漏水民事纠纷协调的过程中，住户双方争论较多的则是“物业”“赔偿损失”及“鉴定”等方面。

漏水位置、原因不同，维修方式、责任判定也不同

记者电话询问房屋漏水维修公司，工作人员透露，最常见的包括天花板漏水、墙壁渗水、窗框渗水三种情况。天花板漏水通常和楼上住户关系较大，比如楼上卫生间或厨房没有做好防水层，或者因房屋老化导致天花板内出现裂缝，从而造成房屋漏水。

窗框渗水则通常是因为窗框与墙体之间的密封没有做好或密封胶出现老化。墙壁渗水通常出现在靠近卫生间或房屋顶面墙面，与自身或邻居的水管预埋有关系。

实际上，不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，涉及不同赔偿责任主体。在日常工作中，物业公司、社区工作人员也时常遇到五花八门的漏水纠纷。

除装修、用水习惯等因素外，造成房屋漏水的潜在因素还有很多种，比如因为房屋质量问题导致漏水、因为屋顶雨水管破裂导致房屋漏水等。

“很多人在发现漏水问题后，第一反应是找楼上邻居，第二是找物业。实际上在解决漏水问题时，应先看漏水部位是顶楼、飘窗还是洗手间等，确定责任方是开发商、邻里还是物业。”

信阳市浉河区法院王法官告诉记者，如果漏水为房主装修或使用不当导致，则房主应自行承担相应责任。如果因为物业公司对公共设施日常养护、管理不当导致漏水造成损失，那么物业公司需要承担相应责任。

如果漏水原因为房屋质量问题，开发商在保修期内应承担维修责任。开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。

一小区居民用盆接漏下来的水。

3类情形，要找的责任主体不一样

根据民法典，房屋漏水涉及不同的责任主体——

第一类，如果是楼上业主因装修或铺设水管造成楼下住户漏水，可找楼上住户进行赔偿；如果是楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远、自然老化，正常生活用水导致的渗水漏水，可找楼上邻居进行协调解决；若是物业未履行管理义务，比如物业公司发现装修过程中存在违规行为，却不加劝阻或处理，则需要物业公司承担相应责任。

第二类，若是由于房屋质量问题或房屋本身设计不合理导致渗水，而房子还在保修期内，可要求开发商履行保修义务。

第三类，物业公司对于房屋某些部位也有修缮义务。“比如需要对建筑的外墙、屋顶等基本结构部分，业主共有部分和设备等进行维修养护。”物业管理公司对于超过保修期的共用设施承担维修责任，可以通过物业维修基金对小区内共用设施进行维护和更新。

王法官说，根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书，质保书应详细记载房屋各个部位的保修期限。

未超过保修期房屋因质量问题漏水的，业主可以向物业报修，物业公司应将该情况向房屋开发商报告，房屋开发商应进行维修。

当开发商按照业主的要求派人修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商承担。当开发商不予理会时，受损业主可以找到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

房屋年久失修导致漏水，建议分担补漏费用

尽管从法律上看，房屋漏水问题权责明晰。但在实践中，当事双方若互不让步，也容易导致邻里矛盾甚至出现民事诉讼纠纷的情况。

在漏水纠纷中，往往在第一步寻找漏水原因时双方就容易发生争执。“楼上的人基本上都不情愿重新装修，这就需要大家了解权责和法律程序，有了法律链条后才好解决问题。”倘若遇到“不认理”的住户，则建议进行房屋漏水鉴定。黎斌律师建议，如果房屋是因为日久失修造成漏水，可由楼上楼下各承担一半的补漏费用，共同分摊解决问题。此外，他还建议双方选择正规装修公司。

“在处理房屋漏水问题时，业主应首先明确责任主体，通过协商、投诉、诉讼等方式维护自己的合法权益。同时，业主也应加强自我保护意识，定期检查房屋状况，及时发现并处理漏水问题，避免造成更大的损失。”

郑州惠济区彩虹社区工作人员张帅告诉记者，在购房时应仔细阅读购房合同和房屋质量保证书等相关文件，了解房屋的质量保修期限和保修范围。在质保期内，如果房屋出现质量问题，业主应及时向开发商反映并要求维修。如果开发商拒绝维修或维修不到位，业主可以向相关部门投诉或寻求法律帮助。

网友：保留证据，明确责任，依法维权

网友“家园守护者”：“房屋漏水纠纷真的让人头疼，我之前也遇到过。我觉得最重要的是先找对责任方，看看是开发商的问题、物业的责任，还是楼上邻居的过失。明确了责任，才能有针对性地解决问题。另外，一定要保留好证据，比如漏水现场的照片、视频，还有维修记录等，这些都是维权的关键。”

网友“法律小达人”：“遇到房屋漏水纠纷，千万别怕麻烦，一定要通过正规途径解决。可以先尝试和责任方协商，如果协商无果，可以向物业、业委会或者相关部门投诉。如果问题依然得不到解决，还可以考虑走法律途径，向法院提起诉讼。当然，前提是你要了解相关的法律法规，这样才能更好地维护自己的权益。”

网友“和谐社区倡导者”：“我觉得社区和物业在解决房屋漏水纠纷中也应该发挥更大的作用。他们应该加强对房屋质量的监管和维护，及时发现并处理漏水等公共问题。同时，他们还可以组织业主进行沟通和协商，帮助大家找到一个合理的解决方案。这样，可以减少漏水纠纷的发生，促进社区的和谐与稳定。”

编辑：赵地审核 ：王世洋