土地市场整体热度有望回升,优质房企迎机遇

本文转自：半岛都市报 半岛全媒体记者于红靓

近日,青岛发布的多宗地块拍卖公告中,均提到“地块不设底价,采用增价拍卖方式,按照价高者得的原则确定竞得人。”记者梳理发现,10月以来,已有成都、济南、合肥、厦门等热门城市对近期的土地拍卖规则进行了调整,在最新一批土地拍卖中取消地价上限,土拍重现“价高者得”规则。业内人士分析,让土地重新回归市场定价,是顺应市场形势的重要举措,土地市场整体热度有望回升。

取消限价,青岛土拍仍“波澜不惊”

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年前三季度,全国300城涉宅用地成交15856.72亿元,较去年同期下降26.1%；溢价率虽较去年同期3.77%小幅上升2个百分点至5.77%,但仍处于低位水平。整体来看,2023年土地市场热度仍然偏低,对限制性政策进行松绑似乎很有必要。

应对市场需求,10月以来,多地调整土拍规则,取消地价上限。青岛方面,10月20日,高新区挂牌出让一宗宅地,该地块的出让公告中明确提到“本次拍卖出让设置起始价,不设底价,采用增价拍卖方式,按照价高者得的原则确定竞得人”。随后,西海岸、城阳、崂山、市北、李沧等地出让地块中均提到”按照价高者得原则确定竞得人“。11月9日,青岛取消限价后的首次土拍,高新区上述宅地最终底价成交；17日,西海岸两宗地块同样底价成交；22日,城阳一宗涉宅地块拍卖,地块本身素质不错,最终吸引3家房企出价,虽三家房企参与但出价均较为谨慎,总计出价4轮,最终成交楼面价6866元/平米,微高于出让起始价6806元/平米。从目前土拍情况看,青岛土拍取消限价后的几宗拍卖可谓“波澜不惊”。

记者梳理发现,目前,济南、合肥、厦门等城市,均已经举行了取消土地限价后的首次土拍。从成交情况来看,取消土拍限价后,房企恢复了土拍自由竞价机制,热点地块热度确实有所升高、竞争激烈,但对其他区域地块带动作用有限,影响不大。以济南为例,济南在取消土地限价后的首次土拍中,地块冷热差异较为明显,其中两宗优质地块引来房企激烈竞价。凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块以241轮竞价成交；彩石片区地块竞价236轮成交,两宗地块均位于历城区。

业内分析,接下来,崂山、市北、李沧多宗地块将拍卖,有地块本身处于热点片区,或会吸引多家开发商关注。

冷热加剧,优质地块竞争或更激烈

土地拍卖取消限价,会对市场产生什么影响?

诸葛数据研究中心分析,地块限价松绑之后,土地市场整体热度有望回升；土拍冷热分化加剧,热点城市的核心地块将进一步升温。今年以来,在行业资金面紧张的背景下,房企拿地更为谨慎且更加聚焦,热门板块中优质地块的竞争优势突出,因此,不排除在地价上限被取消的情况下,热点城市的核心地块的竞价局面将会更加激烈。取消地价上限后,一些优质地块的地价或将会有所上涨,从而有可能会传导至房价端,拉动房价小幅上涨,提振市场情绪,对稳房价、稳预期意义重大。

一位长期从事土地投拓的人士分析,房企整体投资或将仍偏于谨慎。由于今年以来房企销售回款能力偏弱,债务压力犹存,短期内资金改善情况并不乐观,因此房企对于大部分投资或将继续持有谨慎态度。不过,取消地价上限对房企端也释放了一定的利好,能够给予房企更多的自主空间和利润空间,因此,不排除此举将会在一定程度上调动部分房企的拿地积极性,大型头部房企重获拿地主动权。资金实力较强且财务安全的房企将会拥有更多地块的斩获机会,长期来看,因布局优势逐渐显现,这类房企也会占据更多市场份额及话语权。中小房企可能会面临更大的挑战,行业分化加剧。

展望后市,多位业内人士认为,取消地价上限或将会提振土拍市场活跃度,也有利于稳房价、稳预期,不排除后续将会有其他城市跟进调整,但带来新机遇的同时也会有新的挑战,取消地价上限也可能会面临购房成本的上升。另外,由于长时间的市场信心持续下滑使得市场对政策的免疫力增强,加之短期内房企资金仍然较为紧张,拿地积极性的带动效果还有待进一步观察。