理念创新见实效 解决商办困局 MFG创始人朱元坤揭示商办资产运营不二法门

香港鼎辰中国有限公司及中国商办运营标杆、知名品牌MFG创始人朱元坤

MFG上海滨港商业中心

MFG与嘉里建设举行签约仪式

MFG九龙仓成都IFS路演厅

日前，戴德梁行在《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》报告中指出：随着供应规模的急剧攀升，甲级写字楼从稀缺的舶来品成为大众商品，存量楼宇与新增楼宇之间的竞争日益白热化，以使用者需求为导向的空间优化和项目特色化至关重要。香港鼎辰中国有限公司及中国商办运营标杆、知名品牌MFG创始人朱元坤在一次商办论坛上表示，2020年以来，越来越多的写字楼业主向MFG抛出橄榄枝，期望通过MFG专业的精细化招商与产业运营能力，引入高质量、高成长性的企业租户，从根本上持续优化楼宇产业生态。

朱元坤强调，高质量发展与理念创新，是解决发展商写字楼存量居高不下困局的关键，MFG与戴德梁行、九龙仓、新世界及嘉里集团在经营领域的创新合作模式，不仅说明了理念创新的实效，亦直接体现了赋能香港商办资产运营和楼宇经济发展。

从空间出租到价值共创 唯理念创新方有望破局

2020年开始，中国商办经营市场显现疲软无力，不少业界老臣直呼难过，叫苦不迭。就连美国业界大牌经营商在使尽浑身解数无力回天后，无奈收缩裁员，甚至关门清算。在内地，MFG迅速调整思路，改变以往同发展商单纯租赁的方法，以创新提质为突破口，以同舟共济为纽带，把自身发展与开发商及地方政府紧密的联系在一起，把自身利益融入各方利益之中，一举实现了全国唯一的年增长率过百，创造了「泰山压顶不弯腰」，寒冬经济大考中「鲤鱼跃龙门」的历史奇迹。

MFG在着力运营理念创新，全力提升自身服务质量的同时，积极采用联营模式与管理输出模式，主张资产共营、资管绑定与价值共创，并与物业持有方共同开展招商引商，实现收益共享。在输出管理模式中提供全链条解决方案。具体涵盖定位、设计、代建、招商、运营等资产管理服务以及标准化SOP体系，同时推动效率革命与降本增效。

据悉，MFG与九龙仓、新世界、嘉里集团等港企在内地的合作已有多年，被行业称为「港资专业户」。朱元坤指出，MFG布局的都是全国经济活跃度比较高的城市的地标项目，回顾其合作的香港企业，绝大部分是看中MFG的运营赋能资产的核心能力。他说「我们正在与香港的一些潜在合作对像接洽，部分写字楼业主已向MFG发出邀请，希望携手合作。我们将链接香港与内地的优质资源，打造香港商办细分市场运营新标杆。」

朱元坤介绍说，过去10年，MFG和九龙仓在IFS国金系列商办资产的合作运营持续深化，共同打造了长沙IFS、成都IFS、重庆IFS等一系列标杆商办资产项目。近期，MFG与九龙仓旗下长沙IFS在既有合作共赢基础上正式签署扩租协议。在传统写字楼市场面临供给过剩、同质化竞争激烈的背景下，此次扩租，MFG与九龙仓构建「运营商+业主」深度协同的资产增值共同体，为商办楼宇从「物理空间出租」向「全生命周期运营」转型提供了成功模板。本次合作通过资源互补，实现了产业集聚与资产效能的双重提升，印证了专业运营对地标级楼宇价值的赋能，更为全国商办市场树立了可复制的合作标杆。新模式将增加产业吸附能力，加速优质企业资源向核心枢纽集聚。

「MFG与新世界在上海、武汉等多地的甲级地标写字楼深度合作，打造大体量现代职场办公空间，赋能了数百家企业高速成长并引进优质产业集群，其中不乏世界500强、上市公司及独角兽企业。」朱元坤表示。

以精细化的运营为核心 创多维价值管理体系

此前，MFG与香港相关企业的合作均为内地项目，但朱元坤坚信MFG这些经验可以成功克隆到香港市场。朱元坤认为，MFG的招商与产业运营能力、智慧楼宇与企业服务生态体系、资产价值提升模型等核心能力，放在全球范围的业主及入驻企业，也一样适用和被需要。他说，MFG始终致力于推动城市楼宇经济发展，为物业持有人提供全方位的资产运营与增值服务。公司秉承「轻重并举」的资产办公理念，为企业客户提供灵活、多元的办公空间解决方案及一站式商务服务支持。同时，MFG积极协助政府筛选和引入高质量企业资源，助力区域经济实现高质量发展与增量突破。

据了解，MFG为企业客户提供涵盖企业全生命周期的综合办公解决方案。在硬件方面，提供灵活多元的办公空间选择、高质量的办公设施及智能科技产品；在软件方面，提供包括企业服务、商旅支持、资源对接、市场推广与生活服务等全方位配套，助力企业提升运营效率、实现可持续发展。此前，MFG在内地和港企联手打造的一系列项目都已经成为城市名片，其中包括九龙仓IFS系列、新世界的上海K11、武汉K11等。

在全球经济承压下行的背景之下，其为入驻的客户提供灵活性解决方案，提供更灵活的办公空间组合和租期选择，匹配不同阶段企业的需求，实现企业生存空间价值最大化。

在MFG运营的写字楼中，不仅有小体量的「迷你办公室」，也有大体量的「总部级空间」。此外，MFG更创新性推出「租一套享十城」的服务，客户可在MFG位于北上广深、杭州、成都等经济活跃度高的十个城市30余个项目免费使用配套的会议室、路演厅等商务空间，实现「轻资产多城扩张」。同时，为嫁接城市发展资源，MFG还创新性的推出了「城市会客厅」项目，构建高价值产业集聚地。朱元坤说，香港正一步步融入国家发展大局，与深圳、乃至内地诸多城市往来越来越密切，这些功能对港企来说同样重要。据悉，2025年7月1日，LEED ID+C金级认证，正式落户MFG深圳湾超级总部基地SIC项目空间。LEED北亚区董事总经理杜日生携团队亲临授牌。

十城联动更益资源共享 强强联合实现价值共创

在谈到MFG在内地的成功经验时，朱元坤表示，从「十城联动」的资源共享模式创新，到首次在业内提出「办公产品素质设计」理念，MFG与LEED携手，将ESG理念贯穿运营全链路，以人为本、增进福祉，持续构筑优质办公环境与企业成长平台。更凭借前瞻性洞察与专业化服务体系，在环境优化、社会价值共创、治理效能提升等维度深耕 ESG实践，全方位赋能入驻企业客户的价值增长、物业持有方资产增值与区域社会生态提质。

此外，MFG围绕区域经济发展焦点，打造「城市会客厅」，积极链接城市发展资源，有效促进政企对接与产业协同，构建高价值产业集聚地，吸引众多知名企业入驻。通过「城市会客厅」项目，拓宽了入驻企业与地方政府及产业资源之间的沟通管道，帮助企业更快融入本地产业链，实现业务加速成长与跨越式发展。

MFG联动政企资源举办「区长咖啡」「局长下午茶」「企业大咖说」等活动，邀请各局办的负责人、政策的执行者开展企业发展答疑解惑、政策倡导活动，与在营企业共话发展。如今，MFG每年举办1000多场活动，围绕产业发展、政策解读、产业链互动等企业关心的热门主题开展。

今年8月28日，位于MFG 上海滨港商业中心内的「川聚企业会客厅」正式揭牌。该平台集政企交流、商业服务与党群联动于一体。MFG负责运营与服务优化，致力于提升区域营商环境、完善服务体系，为企业提供高效便捷的一站式服务支持。去年，MFG与崇邦集团正式达成合作，以联营模式合力打造「上海潮流海派新地标」高端商办标杆：滨港商业中心。「我们致力实现『硬件更新』与『软件运营』全流程打通，形成可复制的焕新示范。」朱元坤介绍，上海滨港商业中心是一栋新建筑，体量大，地理位置极佳。MFG在此项目上进行了充分的发挥，融合了海派文化，注重质量、设计与体验，打造具有文化特色和现代功能的高质量空间。

见贤思齐引进世界五百强 海纳百川与小微价值共生

2012年，朱元坤创立MFG。目前，MFG已引进了多家世界500强、上市、跨国公司。其中有中信集团、中国石化、阿里巴巴、字节跳动、中国平安、华为、华润等中国企业，亦覆盖了壳牌、西门子、培生、飞利浦、资生堂、麦当劳等知名外企。累计优质企业超过1万家。总部位于深圳的云豹智能，是一家专注于云计算和数据中心数据处理器芯片及解决方案的半导体企业。朱元坤介绍说，云豹智能成立初期就选择了入驻MFG的空间，现在已发展为细分行业独角兽企业。他形容MFG与企业的关系为「双向奔赴」。

MFG服务式办公均选址于城市成熟核心商圈地标，享高密、优质交通、生活、商旅配套资源。城际交通无缝接驳、高效快捷的城市公共交通，为商务出行及开展异地合作提供便利。「我们的高质量、低消耗、资源共享、融合发展的理念，与那些对办公环境、员工幸福指数等有要求的企业，不谋而合。」

朱元坤表示，在香港，MFG可以充分发挥产品及服务优势，提供国际化的空间产品，为港府招引更多优质企业；希望将过去积累的经验迁移到香港，满足全球企业在新形势下的真实需求。这也是MFG长久以来秉持「根植中国，放眼全球」的品牌愿景。

朱元坤认为，MFG还具备「看不见」的价值运营，其中重要一项，便是MFG打造的行业聚合生态平台，让入驻企业收获实实在在的交流与合作机会。譬如，目前已有多家重点金融机构入驻MFG服务式办公，包括国务院批准委托设立的国家调控基金、国新融资租赁；中国人寿、泰康人寿、意才基金等知名企业；中金证券、西南证券、农银人寿等央国企重点金融机构；瑞达期货、中关村科技租赁、东兴证券等上市公司及其他数百家知名大型集团、高速成长性优质金融公司，形成现代金融产业生态聚集。「金融行业讲求行业聚集氛围，MFG全国空间汇聚金融机构集群，并通过政企对接、行业交流活动、CEO私董会、金融从业成长交流沙龙等，创造入驻企业、金融协会、政府机构的交流合作平台，以此促进金融机构之间的整合合作和资源共享，提高区域性金融行业的竞争力。」朱元坤介绍。

朱元坤最后指出，目前，全国写字楼供应已达高峰，资源式生态服务已成趋势。戴德梁行发布的《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》报告显示，从大中华地区的各个主要门户城市来看，2024 年至 2025 年上半年甲级写字楼市场尚未恢复。今年下半年，仍有较大规模新增项目入市，写字楼租赁需求急需进一步释放。莱坊（Knight Frank）《北京甲级写字楼市场报告》中预估，2026年是北京写字楼市场的供应高峰年，预计将有75.7万平米的写字楼供应入市，其中提到今年「业主积极采取定制化装修交付等招商策略，也为市场活跃度回升提供支持。「为此，只有不断创新，全力提质，与发展商、与各地政府紧密配合，从根本上实现价值共创、资源共享、融合发展，方能勇破困局，再创辉煌。」