戴德梁行：2023年北京商业大宗交易宗数创新高 险资为最活跃投资机构

1月8日，戴德梁行发布《2023年四季度北京写字楼零售市场报告》及《2024年中国房地产市场展望》报告。

戴德梁行预测，未来两年，中国大部分主要城市将迎来写字楼市场的供应高峰，并将导致整体吸纳压力加大，租金稳中下调，业主需要强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。

放眼大宗交易市场，越来越多的国内投资者加大了商业地产资产的配置力度，以寻求稳定的长期回报，尤其是在一线城市。鉴于国内较低的利率环境以及中国房地产信托基金的扩张，预计内资将不断提升其对核心城市优质物业的投资需求。

2023年，北京商业地产大宗交易市场成交宗数创新高，保险成最活跃投资机构。戴德梁行中国资本市场部董事总经理、中国资本市场联席主管刘兵指出，2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%，成交宗数创北京大宗交易市场新高。

从买家类型来看，北京自用型买家成交额占总成交额比达49%，九成标的为写字楼物业。随着消费基础设施REITs的放开以及保障性租赁住房REITs的成功发行，投资人更加关注商业和公寓业态。保险机构也持续发力，成为2023年最活跃的一类投资机构，险资背景的买家成交额占全部投资类成交额的41%，78%的金额投向了办公类物业，成为写字楼市场除自用买家以外的最大一类买方。

由于市场仍处于缓慢恢复期，部分企业仍出现退租和缩减面积的现象，导致2023年第四季度全市和五大核心商圈市场净吸纳量继续疲软，分别为下降2.3万、下降4.2万平方米。同期，望京－酒仙桥、亚奥、亦庄开发区、丽泽金融商务区、通州运河商务区的空置率分别是21.2%、17.9%、20.6%、34.7%、68.9%、38.6%；核心区域来看，中央商务区、金融街、燕莎、东二环、中关村的空置率分别是13%、5.3%、17.7%、18.2%、9.8%。

纵观全年，市场表现为市场租金水平继续下探，租赁市场仍表现低迷。北京全市净吸纳量为14.8万平方米，同比下降14.5%。与此同时，租金水平则继续下探。全市租金环比下降3.2%，同比下降7.3%至每月每平方米人民币297.9元，五大核心商圈租金则环比下降2.4%，同比下降7.1%至每月每平方米人民币348.5元。

行业细分方面来看，TMT、金融业和专业服务业继续成为租赁市场成交主力，分别占所有行业总成交面积的40.6%、15.2%和11.0%。能源行业位居第四位，占所有行业总成交面积的10.4%。

市场成交续租趋势愈加明显，尤其是2023年第四季度，续租面积占季度总签约面积的比例达42%，较三季度上涨11.4个百分点。纵观2023年全年，续租面积占年度总签约面积比例高于2022年10.9个百分点，为36.2%。

2023年四季度，北京写字楼市场共迎来约24万平方米的新增供应，至此，2023年全年北京写字楼市场总供应量达60.7万平方米，较2022年全年上涨43.2%。新项目的入市拉动全市和五大核心商圈空置率分别同比上升2.7和1.6个百分点至18.7%和12.6%。

戴德梁行预测，未来三年，市场将继续迎来约108万平方米的新增供应，其中40%将集中在2024年入市。未来一年，项目的集中入市将拉动北京全市空置率继续上扬，高空置致使市场持续承压，租金水平或将继续下调。2025—2026年，随着市场新增供应的放缓，经济形势的向好以及企业经济效益的好转，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖，届时空置率将回调的同时租金水平则有望维稳或呈上升趋势。

作者|宋虹姗

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