买17宗土地14宗“有毒”？陆家嘴索赔100亿元，项目已停工

7年前一次大胆的投资决策，令上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）头疼至今。

11月3日晚，陆家嘴在公告中透露，下属子公司因土壤污染问题，将江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，近日收到了江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。

2016年10月17日，经过200多轮的报价竞争，苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）95%股权以约85.25亿元的总金额成功转让。竞得者是陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司（以下简称“佳湾公司”）与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划（以下简称“安心信托”）组成的联合体。

这次收购是陆家嘴实施“走出去”战略的重要一步，苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米的土地储备将大大拓展该公司的发展空间。但项目的推进并没有预期中顺利，2021年，苏州绿岸意外发现项目的部分地块存在严重污染风险，便向当地政府部门进行了报告，并暂停相关开发建设工作。

根据最新的公告信息，陆家嘴及各方环境调查已确定苏州绿岸名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。陆家嘴认为，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，因此提出了约100.44亿元的赔偿诉求。

11月6日，陆家嘴董事长徐而进在业绩说明会上对中国房地产报记者表示，该公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任。

买了17宗土地14宗有污染

苏州绿岸的95%股权是苏钢集团挂牌转让的，目前该公司仍持有苏州绿岸5%的股权。

苏州绿岸持有位于苏州市高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢路东17块国有土地的使用权。项目地块红线内使用权面积约65.95万平方米，土地性质包括住宅、商办、工业、幼儿园、加油站等，规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中其中住宅用地有6宗，规划总建筑面积约66.4万平方米。项目地块的土地出让金已支付完毕并已取得全部的《国有土地使用证》。

由于地块体量大，方便连片开发，苏州绿岸95%股权获得了不少企业的关注，当时有30多家意向受让方递交了意向受让申请材料，最终19家参与竞价，将挂牌价格从31.5亿元的底价推高至68.4亿元，加上承接的16.85亿元债务，总成交金额达到了85.25亿元。

在挂牌文件中，苏钢集团披露了土地的污染情况，表示焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0~18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。

股权交易后，苏州绿岸就苏钢集团所披露的污染范围进行了治理修复。据坊间消息，2021年，在土地开发的过程中，苏州绿岸意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标，不符合该等地块原对应的规划用地标准，4幅地块面积合计约11.8万平方米。就土地污染事宜，苏州绿岸向当地政府部门进行了报告。2022年4月，江苏省公布的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》中提到，第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。

在2022年4月份的公告中，陆家嘴表示，公司组织专门力量核查发现，在苏地2008-G-6号地块调规变性及出让过程中，不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让苏州绿岸95%股权时隐瞒了相关信息。

此后，每隔几个月，陆家嘴就更新一次土地污染事件的进展，截至目前已确定苏州绿岸名下1号至13号，及17号地块等14块土地存在污染。据徐而进介绍，2023年8月7日，陆家嘴及全资子公司佳湾公司、上海佳二实业投资有限公司作为原告，就2016年苏州绿岸95%股权交易，向江苏省高级人民法院提起了民事诉讼，向包括苏钢集团、苏钢集团当年委托的环评机构、苏州相关政府部门在内的多方当事人发起共同侵权诉讼。

关于这个案件的更多情况，中国房地产报记者联系了5家被告单位，但截至发稿，电话均未接通。

项目已停工，陆家嘴索赔百亿元

按照苏州国家高新技术产业开发区管理委员会披露的信息，苏州绿岸项目在2017年5月正式启动开发建设，预计2025年前后开发成熟。其中，商业体项目在2018年12月开工，原本是预计2021年底投入使用。但随着土地污染问题的暴露，这个项目的开发便被按下了暂停键。"目前，苏州绿岸房地产开发有限公司已暂停相关开发、建设、销售工作。"徐而进如此表示。

据了解，在停工前，苏州绿岸项目的学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。陆家嘴曾在公告中透露，已开发项目的8幅地块，其中2号、8号、9号、13号地块已竣工，12号地块处于停工状态，2号、13号地块为教育配套，8号、9号是商办、商业用途，12号则为住宅用地。

徐而进没有回应截至目前项目已投入多少资金的问题，但结合陆家嘴过往的公告信息，可发现该公司在工程建设方面投入的金额约22亿元，对应的存货金额达113亿元。

据一位业内人士分析，作为苏州绿岸项目的开发主体，陆家嘴负有实施土壤污染风险管控和修复的义务，需承担相应的调查、评估、修复费用，已完工的建筑若土地也存在污染，不排除整体拆除、修复后重新建设的可能，加上停工的影响，损失难以估量。

陆家嘴也表示，土地污染问题可能导致苏州绿岸项目的部分存货可变现净值低于其成本，或面临经济损失，进而对公司利润产生不利影响。但直至今年中期业绩，该公司都未对该项目计提存货跌价准备。

在提起诉讼前，陆家嘴尝试过其他处理方案，例如和苏钢集团交涉退还苏州绿岸的股权，致函苏州市自然资源和规划局要求退还污染地块并赔偿损失。但最终，该公司提出的诉讼请求是判令苏钢集团向其承担赔偿约100.44亿元的侵权责任，其余4位被告承担连带责任。

陆家嘴曾经认为，拿下苏州绿岸的大片土地，可以增强公司持续经营能力和盈利水平，有利于竞争力的提升和发展。截至2022年末，该公司的土地储备面积约58.8万平方米，苏州地区就占了六成。在苏州绿岸这个火车头被迫熄火的背景下，陆家嘴于2022年底启动了重大资产重组，以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处优质资产，增加建筑面积近100万平方米的土地储备。

从目前来看，苏州绿岸事件尚未影响陆家嘴的投资信心，徐而进表示，未来将密切关注长三角市场情况，择机参与土地拍卖，继续积极支持长三角一体化发展建设，持续做强做优公司主业。