全国首个自筹资金翻建项目拿到不动产证 为城市更新提供了思路和样本

本文转自：央广网

央广网北京11月1日消息（总台记者周益帆 景明）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近日，全国范围内公开报道的首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目——南京市鼓楼区虎踞北路4号5幢开始发放新房产证。经过整整十年的努力，这幢曾被鉴定为危房的小楼全面重建，业主们住进了新家，也为南京乃至全国的城市更新提供了思路和样本。

原址翻新重建小区难点很多：政策能否支持？如何突破？推倒重建的资金从哪里来？建好后，房产证如何办理？记者对话项目带头人与业主。十年探索积累了哪些经验？

虎踞北路4号5幢建于上世纪50年代，房屋已经破旧不堪（央广网发 受访者供图）

新产权证于近日下发（央广网发 受访者供图）

南京市鼓楼区虎踞北路4号5幢原本是一座建于上世纪50年代的两层小楼，周围被机关、高校、公园环绕，生活十分便利，一些业主在这里住了几十年。67岁的业主李小菠从未想过，十年后的这个秋天，能拿到新房产证。

李小菠说：“过几天我要过生日，我在生日前拿到新房产证，比什么都好。”

2022年5月新房交房（央广网发 受访者供图）

小楼原本为砖木结构，多年来，白蚁啃食、风吹日晒。业主张玉延回忆，下雨时，天花板漏的水常常滴到床上，要等雨停了，才能睡到床上去。2013年左右，受附近工程施工影响，小楼直接开裂了。

张玉延表示：“当时最怕的是失火，哪家电路一旦起火，整个楼瞬间会化为灰烬。当时城西干道有地方施工，施工时产生的震动，让房子也开裂了。大家开始找各个部门反映诉求，我们找过施工单位，人家同意负责，但是要求拿出法律依据。于是按照要求找安全鉴定部门去鉴定，鉴定结果为C级。”

C级危房意味着部分承重结构承载力不能满足正常使用要求。危房消险，通常的解决方法有处理后使用、停止使用及整体拆除等。但是张玉延认为，对于这幢小楼，加固治标不治本，“自拆自建”的念头，从2014年开始萌发。

张玉延介绍：“我们排险的方法有两种，一是加固，二是推倒重建。当时强调要推倒重建，也就是彻底排险。因为加固改造得不到根本改善，险情依然存在，花费也不少。当时推倒重建在全国没有先例，但是找到了某项政策是C级作为推倒重建的依据之一。”

改造前小区内部环境（央广网发 受访者供图）

张玉延先从业主工作做起。“我们是两层楼，此楼有1890平方米，一共有24户，从房产证的角度上看是26本房产证，这样难度会很大，5个产权证属于产权单位，但是产权改制了，单位也换了好几家，我好不容易才找到了这家单位。整个1890平方米的楼，每家还要做工作。”

在此期间，他还往返于各级住建规划部门，2014年，南京市的住建部门批准了虎踞北路4号5幢的翻建。但“自拆自建”没有先例可参照，规划、测绘、审批等每一项工作都要自己跑。

张玉延说：“我比十年前上班还忙，我经常在夜里睡觉时都爬起来写材料。后来南京有市长办公会100号会议纪要，就把虎踞北路4号作为试点，这下好办了，撬动财政资金，就由市里出20%，区里出20%，老百姓出60%。”

2019年，《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》（2019—2021）出台，鼓楼区政府为虎踞北路4号5幢的危房治理项目成立了专班。2020年，张玉延拿到了南京市规划和自然资源局发布的行政许可决定书，此时，距离当初的“大胆设想”已过去六年。

张玉延表示：“有了这个决定书之后才能进入市场，进行国家规定的招投标工作，找施工单位，还要领建筑施工许可证。施工两年，我天天在工地上跟工人在一起搬砖，我想把坏房子变成好房子。”

建设过程也并非一帆风顺，24户人家各有各的诉求，有一些住户希望能往下挖一个地下室，还有一些住户对要交的建设款心存疑虑。张玉延和工作小组再做工作：一方面解释政策，新建的房子要遵循“原址、原面积、原高度”的三原原则，不能随意改扩建；保证这个大前提下，大家一起商量图纸，对各户型进行优化。

张玉延介绍：“过去是砖木结构，现在是框架结构；过去由南面入户，现在是由北面入户，已经完成结构优化。还有就是户型的改变，过去有4户房子全部朝北，现在做到了24户房子的每一户都是2扇窗户朝南。”

张玉延站在新房前拍了合影（央广网发 受访者供图）

2022年5月，新房翻建完成，原本破败的小楼外立面被刷成了清爽的咖色和米色，业主收房后，搬入新家。

张玉延：平整度、垂直、角、线、边做得都不错。 某业主：马上就装修，如此好的环境肯定要装修得漂亮。

房屋2020年开始动工，历时两年完成建设（央广网发 受访者供图）

然而，随着时间的推移，新问题摆到了大家面前：房产证迟迟无法办理。跑通政策的接力棒，从张玉延递到了李小菠的手上。

申领新房产证的过程出现的状况主要集中在几个方面：消防、测绘图以及门牌号。虎踞北路的重建需要遵循“三原”原则，在此限制下无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求。此外，办房产证需要有测绘图表，但有业主不配合入户测量。同时，重建后是否需要重新编排门牌号码也迟迟没有定论。

李小菠说：“我也是通过多次沟通并且报上去，有一天到街道办，街道书记的态度很好，立刻打电话。当时我觉得完全没有希望了，有时候也想放弃，但过了几天，门牌号码的问题就解决了。”

在政策及媒体的推动下，消防和测绘也有了进展。按照2023年7月南京市的新政策，针对“三原”项目，确受条件限制导致无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求的，改造利用单位应当编制消防实施方案，针对薄弱环节进行性能化补偿。就这样，在居民主导、政府推动的合力下，这个“自拆自建”项目又历时一年，终于走完了“最后一公里”。

李小菠说：“从开始到正式通知我们，时间不到一个月，全部证照就下来了，速度快得我不敢相信。”

居民主导、政策推动下，这个“自拆自建”的项目正式动工了（央广网发 受访者供图）

不管是张玉延还是李小菠，回想一路走来的这十年，都觉得“过于漫长了”，但如愿住进了新房，特别是为南京乃至全国其他类似小区的改造提供了经验，又让他们觉得十分值得。

张玉延表示：“我们可以把自筹自建的事情作为一味药，让所有人都明白一个道理，江苏南京的北京西路，有这样一个故事，我们要想真正获得好生活，应该积极用好政策。”

虎踞北路4号5幢的项目启动后，鼓楼区峨嵋岭10号、司背后2号等项目的翻新也很快提上日程。南京鼓楼区住房保障和房产局一位工作人员此前向媒体介绍：“危房翻建项目正是借鉴了虎踞北路4号的经验，组织实施加快推进进程，因为有了成功经验，在程序上我们也进行了优化，提高了效率。”

东南大学建筑学院副院长、博士生导师鲍莉认为，老人们十年的坚持，为城市更新探出了一条道路，更宝贵的是为精细化管理提出了更多思考。

鲍莉表示：“十年的坚持和执着，其实是一直在探路，把路都走通了，尤其是一开始建章立制没有很周全。反过来讲，在某种程度上可以促进探索出这样一种机制。除此之外，关于城市更新，无论是自下而上还是自上而下，如何将上下力结合起来，也是要考虑的。因为现在就是政府说我来改，毕竟还有棚改这种项目。另外一种就是像他们这种完全自下而上的，比如意见如何统一，如何能够保障大多数人的利益，法律、管理等方面，要有一整套的办法引导，某种程度上要有一定的约束。”