黄金、房产和股票，20年后谁更值钱？

黄金最近很火，再次掀起了全民炒金的热潮。不经意间，这一轮黄金牛市已经走了近9年时间，在人气低迷的时候，黄金价格静悄悄地上涨，在人气高涨的时候，黄金价格却处于加速上涨阶段，是否意味着这一轮黄金牛市的价格拐点将至？还是由市场说了算。

但是，从投资性价比分析，虽然黄金是长期抵御通胀的投资好品种，但中短期价格波动，依然受到多方面因素的影响，现在追高黄金，投资性价比已经大打折扣了。

从长期来看，投资黄金套不住人，但投资黄金需要考虑时间成本，同时也需要考虑黄金本身不生息的因素。

从历史走势分析，在过去50多年的时间里，黄金走过了三轮牛市行情。

其中，1971年至1980年走过一轮牛市，随后出现了20年的调整周期。2001年至2011年走过第二轮牛市，随后出现了4年多的调整周期。从2015年底开始，黄金又走出了第三轮牛市，目前走了近9年的上涨周期。

黄金价格本身还是具有很强的周期属性，牛市上涨阶段，有10年左右的价格运行规律，熊市下跌阶段，周期性规律不明显，一旦步入熊市，投资者起码需要承受4年以上的调整周期。结合黄金不生息的特征，意味着投资者在高位追涨，无法通过利息收入或股息收入回收资金，更谈不上回本，只能够耐心等待下一轮上涨周期的到来，这个时间成本估计多数投资者熬不住。

20年后，黄金大概率会跑赢同期真实通胀率，但是否属于最佳的投资品种，则存在一定的未知数。

房产，在全球的发达城市里，核心区域的房产长期保持稳健增值的趋势。在欧美地区，在过去数十年的时间里，核心区域的房产价格基本上处于稳步上涨的趋势，而且租房回报率不低，给长期投资者带来比较可观的投资收益率。但是，在此期间，还需要考虑到房产税、地税、维护成本等因素，即使如此，投资核心区域房产依然具有较强的保值效果。

在国内，房地产市场存在一定的分化。谈及房地产行业，我们不得不提到一个经济周期，即库兹涅茨周期。

作为一个长周期的指标，库兹涅茨周期更反映出房地产以及建筑行业的兴衰状况。一般来说，库兹涅茨周期的时间为15至25年。一旦繁荣发展期结束之后，房地产行业将会面临调整衰退周期，而且周期长度不短，高位买入的投资者需要熬过一轮经济周期，才可以分享房地产市场的发展成果。

过去20年，房地产市场成为最具增值效果的投资渠道。未来20年，随着房地产的金融属性被逐渐削弱，未来房地产市场将会不断强化居住属性，一旦金融属性被拿走，意味着房地产市场的增值效果也会大打折扣。

从购房者的角度考虑，一方面会考虑房产的增值能力，另一方面会考虑租房回报率。如果租房回报率较高，即使中短期房价面临下行压力，也不影响购房者的投资热情。一旦房地产市场面临房产价格下行以及租房回报率下降的双重压力，那么投资买房的意愿也会大打折扣，市场购房需求也会显著减少。

现在房地产市场正处于调整周期，房地产市场难免会存在分化的迹象。过去，涨得很高的房产，一旦失去了实际需求的支持，那么可能会面临价值回归的压力。不过，对一二线城市的核心区域房产来说，只要市场需求没有发生改变，当地城市依然保持人口净流入的趋势，那么将会成为支撑房价的重要因素。

未来20年，国内房地产市场可能会延续“强者恒强”的运行趋势，即有庞大需求支撑的核心区域房产，价格有可能会保持坚挺，但未来增值效果或比不上过去20年的黄金发展期。对需求不足、库存太大的城市，虚高的房价可能会出现漫长调整的过程。以20年为投资周期，投资这类房产的性价比并不高。

股票，可以划分为优质股票、普通股票以及绩差股票。在这里，我们主要讨论优质股票。

并不是业绩好的公司都是优质股票。一般来说，优质股票需要经历两轮及以上的经济周期或产业周期，公司具有较强的抗风险能力。从周期属性来看，优质股票通常属于弱周期属性，本身具有一定的抗周期能力。

在符合上述条件的基础上，还需要观察该公司是否属于行业龙头，是否具有一定的护城河，同行企业是否无法在短时间内复制乃至超越它的商业模式。同时，优质股票长期呈现出营收与扣非净利润齐升的趋势，自由现金流比较充裕，足够应对各种各样的考验。

除此以外，优质股票还会注重股东回报，注重股票市值管理，为长期持股的投资者带来稳健的投资回报预期。可以符合上述条件的上市公司，也许是寥寥无几了，但正因为这样，才能够更好体现出优质股票的投资价值。

如果上市公司足够优秀，那么投资者在合理估值或者是较低估值的时候参与投资，长期来看有一定概率实现资产的稳健增值。从20年的投资时间分析，投资优质股票，仅依靠股息分红，有可能已经收回了本金，加上价差收益，长期投资的回报效果也是非常好的。

万物皆周期，即使是最优秀的上市公司，也离不开周期的考验，在股价处于低迷期的时候，投资者是否可以保持对公司抱有足够的投资信仰，这确实是不容易。对投资者来说，可以在盈利的基础上持有一家公司超过3年时间，已经超越80%的投资者。可以长期持有20年，估计可以做到的投资者也是寥寥无几。

从稳健的角度考虑，逢低投资黄金可以抵御长期通胀压力，在价格低迷、估值便宜的时候投资优质股票，长期持有有望获取超额的投资收益率。不过，20年的投资周期太漫长，期间会存在很多的变数，比投资增值更重要的，还是提升风险管理的意识，无论何时，也需要保留一部分的现金，来应对各种突发情况。