开发商出租违建楼月入近20万，律师：租赁合同无效，出租人或涉刑事风险

曾轰动全城、致两千业主上当的“广州最大的宅基地违建”龙怡苑已出租13年。

12月7日，湖北武珞（武汉）律师事务所刑事专职律师王沂筠告诉九派新闻，出租人可能面临承担民事、行政风险，甚至会有刑事风险。

她表示，龙怡苑2004年被政府认定为违建烂尾楼，即“违章建筑”，无法对外出租或者出售。不论是开发商还是物业公司，在明知道其是违章建筑的情况下还对外出租的，除法律另有规定外，双方签订的租赁合同无效。

尽管合同无效，但对于承租人而言，其在租房期间实际使用了相关“违章建筑”，应当支付相应的房屋占有使用费。

据媒体此前报道，该楼的开发商2006年因违法建设该楼入狱，并在此过程中牟利超5000万。2009年出狱后，开发商又私自装修该楼并出租，住满租户的德兴楼A3栋近期每月可给开发商带来超过12万的租金。

还在招租的德兴楼A3栋。图/网络

【1】出租13年，政府组织拆违被百名彪形大汉围困

近20年过去，2004年曾轰动全城，导致两千业主上当的“广州最大的宅基地违建”龙怡苑非但没有被拆除，反而一直在出租，甚至住满租客。

据澎湃新闻近期报道，龙怡苑楼栋外墙乌黑，但装有电梯。经走访确认，出租方为小区物业，月租按朝向在1000至2000元不等。若遇到检查不能居住，会退还租金。另据附近中介介绍，住满租户的德兴楼A3栋权属仍属于开发商，为2梯8户，共128户。

上述价格意味着，仅凭这一栋楼，开发商每月就能收到12.8万元至25.6万元的房租。此前，开发商因为违建该小区入狱，但获利超过5000万。

据媒体此前报道，2004年11月27日，有关部门发现天河区东圃龙怡苑这个号称“广州市最漂亮的宅基地”小区是违章建筑，且已有1300名业主入住。

同年12月，公安机关介入此案，发现从2002年动工开始，该小区就没有办理过任何规划、报建和土地管理部门有关手续。

2004年12月25日，天河区前进街前进第一股份合作经济社、广州市业祥实业发展有限公司因涉嫌非法转让土地使用权被公安机关立案侦查。之后，时任前进一社社长的刘仲权、业祥公司总经理刘业祥和副总经理周考仪相继被逮捕。

2006年，上述4人及经济社被起诉至天河区法院，指控罪名分别为非法转让土地使用权罪和单位行贿罪。

同年10月，法院宣判，前进一社构成非法转让土地使用权罪，判处罚金人民币200万元；刘仲权因非法转让土地使用权罪，被判处有期徒刑二年，缓刑三年，并处罚金人民币5万元；刘业祥因非法转让土地使用权罪、单位行贿罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币150万元；周考仪因非法转让土地使用权罪、单位行贿罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币100万元；湛健忠因非法转让土地使用权罪，被判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金人民币100万元。

法院判决书还显示，法院查明了“龙怡苑售楼收入为7928万余元，费用支出则仅为2272万余元”。这意味着开发商的利润高达5656万元，上述四人加上前进一社的罚金不到开发商非法所得的十分之一。

开发商出狱后，该小区被装修出租。据《广州日报》此前报道，装修者就是龙怡苑的开发商，2009年年底，当年因龙怡苑非法案入狱的开发商老板出狱后，悄然组织工人日夜加班，将东西向的1栋塔楼在内部装修后对外出租。

据此前报道，当地政府部门早在2009年的年末就已发现龙怡苑开发商非法给违建装修出租的现象，也曾多次组织拆违。其中一次是由当地街道办事处主要负责人带队，组织上百名城管队员前去拆违，但是开发商竟召集数百名彪形大汉将拆违队伍围困，“城管拆违队伍甚至连违建的大门都进不了”，最终不了了之。

【2】律师：出租人可能承担刑事风险

出租该违章建筑触犯了哪些法律？承租人的权益能否得到保障？九派新闻采访了湖北武珞（武汉）律师事务所刑事专职律师王沂筠。

她表示，从现行法律规定来看，“违章建筑”多数情况下不是泛指所有违反法律规定的建筑，而是特指违反《土地管理法》《城乡规划法》等建设项目规划、审批手续而建造的建筑物和构筑物，如未经规划许可建设的房屋、超期临时建筑等。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。

案涉楼盘龙怡苑2004年被政府认定为违建烂尾楼，即“违章建筑”。不论是开发商还是物业公司，在明知道是“违章建筑”的情况下还对外出租的，除法律另有规定外，双方签订的租赁合同无效。

尽管合同无效，但对于承租人而言，其在租房期间实际使用了相关“违章建筑”，应当支付相应的房屋占有使用费。她还表示，出租“违章建筑”，出租人可能会承担民事、行政，甚至是刑事风险。

根据《民法典》相关规定，“违章建筑”所涉租赁合同被认定为无效，出租人应向承租人返还租金、押金等；出租人可能会按照致使合同无效的过错分担房屋装饰装修费用或扩建费用；出租人有过错的，应当赔偿对方由此所受到的损失。

根据《城乡规划法》《商品房屋租赁管理办法》等相关规定，违法出租人或将面临责令限期改正、限期拆除、罚款、没收违法所得等行政处罚。

刑事法律风险方面实务界尚有争议，一般来说，出租“违章建筑”不构成“非法经营罪”，若严重扰乱市场秩序且情节严重的，则有可能构成“非法经营罪”。单位触犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，追究刑事责任。

至于该违建楼为什么一直没有被拆，王沂筠表示，违章建筑的拆除多涉及一些历史遗留问题，会面临很多实际困难。如果强行拆除违章建筑，会对当地的居民造成生活上的困扰，需要为他们提供合适的安置方案。再者，该问题涉及多个法律主体和多重法律关系，如开发商、二房东、物业、中介和居民等。

她还建议“违章建筑”住户尽快采取行动，搬离“违章建筑”，以避免不必要的损失和风险。同时相关部门也需要加强监管，以保护公共利益和居民的合法权益。