房贷重大消息的冷思考

今日午盘，市场有“重磅消息”：据称，决策层在考虑调降存量住房贷款利率，允许进行“转按揭”。

若此消息为真，那么存量按揭贷款客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到次年1月LPR调整生效；此外，客户也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订贷款合同，也就是“转按揭”。

这引发了市场的极大关注。

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怎么理解“转按揭”？

其实此次“转按揭”，是之前存量房贷利率调降政策的延续。

房贷利率=5Y LPR+加减点。

前者是基准，每月20日会有报价，今年以来已经调降了35BP；后者则是各家银行根据市场情况自主确定，固定后不会调整。

在当下，新增房贷利率已经变为LPR减点；那么过去以LPR加点的方式贷款的客户，存量房贷成本就相对很高了。

于是，去年推出了存量房贷利率调降政策，允许存量房贷客户和银行协商，下调LPR加点的部分。

目前，存量房贷利率调降的模式较为复杂，只有极少数完成了调整。例如，有些地区推出的“商转公”的“顺位抵押”模式，用住房公积金贷款资金直接结清原商贷，可以把原本的房贷利率调整为最新利率，但存在诸多限制。

如果出台“转按揭”政策，就相当于官方开通了存量房贷利率调降的“绿色通道”。

LPR加点数较高的存量房贷客户，可以直接去合作银行按照最新房贷利率办理一笔新的房贷，冲抵原本的房贷。

这一政策其实在欧美国家已相当普遍，实施具备可行性。

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对市场的影响

若消息为真，存量房贷利率将会出现一次性的大批量调降，对银行、存量房贷客户都会产生较大影响。

先看对银行的影响：

1、贷款端收益率出现一次性下滑，净息差承压；

2、可以挽留一些可能会被提前归还的房贷，或者使用不合规的手段置换为消费贷的房贷，能够部分抵消1中对净息差的影响；

3、客户可以自由选择贷款利率较低的银行进行“转按揭”，银行间竞争加剧，房贷利率可能继续下调；

4、后续应有政策推出，以呵护银行净息差。

再看对个人的影响：

对已经贷款买房的人群而言，“转按揭”后利息支出继续减少，偿债压力降低。节省的支出可能转化为消费。

那么对还未上车的人群，会不会激发他们买房需求？

答案可能是否定的。

此前房地产政策已经有了多轮放松，但主要集中在购房资格上。

在经济收缩周期，没有强有力的刺激是无法改变居民预期的。在收入下降预期越发严重的环境下，有意愿加杠杆买房的“冲头”越来越稀缺。

换句话说，当前的转按揭对房地产没有实质性利好。

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还有几个问题

1、“转按揭”的难易程度。

如果还和现行的存量房贷利率调降一样艰难，效果也会受限。

2、个人节省的支出，是否会带动消费、信贷需求？

对消费会有积极影响。

对信贷的影响尚不确定，问题不只是在存量贷款利率上……

3、银行净息差如何弥补，谁来买单？

在这样的环境下，那就是继续调降存款利率，由净储蓄者为银行保净息差买单。

正如达利欧所言，最终都是净储蓄者为净负债者买单……

从市场行情来看，消息传出后，股债各有反馈：

债券方面，先跌后涨。

权益方面，房地产板块大涨后，涨幅收窄，银行股持续下跌。

市场也想明白了——这个消息对地产不是实质性利好，但对银行是实质性利空。

尾盘，央行公告进行公开市场国债买卖操作，向一级交易商买入短期限国债并卖出长期限国债，全月净买入债券面值为1000亿元。

本次操作和潘行长在陆家嘴论坛上的讲话精神一致，收益率曲线应该保持正常倾斜向上，对市场投资形成正向激励作用，降低金融体系的风险。（见货币政策框架：要变！）

同时，我们是不是可以大胆猜测，此次卖出长期限国债，可能就是此前传言央行指导大行卖出的7Y、10Y国债。具体来看，就是央行先借入国债，再由一级交易商进行债券卖出操作。（相关背景知识文章见 利率债的大空头 和 乱套了）

不过，长端卖出部分后面总是要进行“空头补仓”的，不知道是本月已经完成了，还是后面会有操作。