“万亿国债”惹遐想！加速楼市修复，或许还得从这三个方向发力

今天是10月26日，“10000亿特别国债”给楼市带来各种浮想联翩，不过，小黑认为，楼市修复更重要的还是自身。

由“国债增发”关联到房地产，被讨论得最多的就是土地财政。房地产，房地产，既有房产，也有地产。

长期以来地方所依赖的土地财政，想必都有所听闻。也正因为这种依赖，土地出让金成为了地方财政的重要来源，甚至可以说是“支柱”。不过随着土地资源的减少，加之房价的一路走高，土地价格也在一路飙升。出于“控房价”的需要，地方对“土拍”也有所限制，所采用的措施就是限价。然而限价后又如何保证财政收入呢，那就加大供应量，总体来说就叫“放量压价”。

近两年来，楼市持续低迷，商品房销量不佳，房企资金链短缺，拿地积极性也在降低，这就造成了土地市场的低迷。如此一来，地方财政也变得困难，故而这次的“国债增发”就被寄以厚望。然而土地市场的提振，或许还是要从自身改变，转变“土拍”思路，从“放量压价”到“放价限量”，放开交易管制，减少土地供给。近期，全国多地也已经在尝试作出改变，陆续公告土地出让环节取消限价。

当前楼市存在的另一大问题，就是房地产市场全链条转不动了，流动性变差，缺失了最关键的一环。

判断房地产是否恢复，主要看两个信号，一是价格上涨，二是去化周期缩短。再看看当下的楼市，房价还在持续下跌，而且已经是连续下跌了一年多，去化周期就更不用说了，今年前三季度商品房销售面积和销售额均下降，二手房挂牌量一月高过一月，新房去化难，二手房更难。两个信号均不符合楼市恢复的条件，看样子，房地产恢复时间远比预想的要久，有专家预计至少还需要两年。

楼市修复为何需要那么长的时间？过去的2008年和2015年，房价一刺激就涨了，楼市回暖最多也就半年左右时间，相比较而言，这一轮新的周期，楼市恢复已经用了快两年，如果还需要两年，那就是四年时间，确实太久了。如何尽快推动楼市修复？恢复房价上涨不符合“房住不炒”底线，房价稳住不跌就够了，因此，更重要的就是恢复房地产市场的流动性，让房地产全链条完整转动起来。

商品房去化周期变长，除了房地产市场流动性变差的原因，更重要的就是房子确实太多了，已经足够14亿人住了。

关于住房“供大于求”的现状，有太多数据可以参考，高层今年也已经“官方认证”，既然我国房地产供求关系已经发生深刻变化，那就要适时调整政策，我们也在这样做。而更长远来看，还是要加快建设住房“双轨制”，坚持商品房和保障房“两条腿走路”，甚至可以“保障为主、商品为辅”，毕竟按照“二八定律”，有钱人是少数，没有钱的才是大多数，而我们的愿景是让更多人“有房可居”。

推行住房“双轨制”，同样是支持刚性和改善性合理住房需求，不过会有所侧重。当下楼市现状很明了，改善还在继续买房，刚需愿意接盘的却越来越少，这也就导致了现如今房地产市场流动性的变差。因此，未来的楼市结构，就是继续以刚需和改善为主力军，刚需侧重保障，实现“有房可居”即可，改善侧重居住环境，也有经济能力去追求更美好的居住，商品房就是最佳选择。

综上所述，楼市修复还需自身发力，所谓“打铁还需自身硬”，加速楼市修复，还需从三个方向发力。对此你怎么看？欢迎在评论区留言。